93,800,000원
대전지방법원 2025타경553. 충남 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 608호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 공동담보 근저당을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매도 산정새마을금고가 신청했습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조지만, 점유관계에는 반드시 따로 확인해야 할 선순위 전입자가 있습니다.
현황조사에 확인된 사람은 모두 13명입니다. 그중 12명은 말소기준일 2019.06.04 이후 전입이어서 전입일 기준으로는 대항력이 없지만, 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그런데 한승종의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 “인수 0원”으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보수적으로 판단하는 것이 맞습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 608호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 용도 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
소유권보존은 2019.02.08 주식회사하늘 명의로 이뤄졌고, 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 2023.04.25 한 차례 산정새마을금고의 임의경매가 개시됐지만 2023.09.07 취하돼 2023.09.11 말소됐고, 이후 2025.03.11 현재 사건인 2025타경553 임의경매가 다시 개시됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 조사 13명
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | - | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 |
| 최선우 | - | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | - | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | - | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | - | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | - | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | - | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | - | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | - | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | - | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | - | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | - | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유 조사 대상은 13명이며 보증기관 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 유창현은 2025.04.25, 송영남은 2025.04.10, 한승종은 2025.05.09, 허관회는 2025.06.05 배당요구 관련 접수가 확인됩니다. 다만 배당요구 사실만으로 선순위 임차인의 미배당 보증금 인수 여부가 자동으로 해소되는 것은 아니므로, 한승종의 보증금·확정일자·배당범위를 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 산정새마을금고의 채권최고액 대비 미배당액은 2,125,888,400원입니다. 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않은 계산이며, 특히 선순위 전입자 한승종의 보증금이 미상인 상태이므로 이를 근거로 매수인의 최종 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인이 최우선. 2019.03.12 전입으로 말소기준 근저당보다 앞서지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 임대차관계 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- ‘93,800,000원 = 실질취득비용’으로 계산하지 말 것. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 인수된다면 실제 부담은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
- 나머지 점유자도 호실 대응 확인. 조사된 점유자가 13명이고 박재연은 511호로 표시돼 있습니다. 608호의 실제 점유자와 각 전입자의 호실 대응관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당표는 참고치. 집행비용·근저당 배당 계산에는 당해세·최우선변제 등이 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
- 시세 검증 별도 필요. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 134,000,000원이나 최저가 93,800,000원만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·임대차관계·배당요구 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 93,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 조사된 점유자 13명 가운데 한승종은 말소기준보다 약 3개월 먼저 전입했고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 단계에서 “매수인 인수 0원”, “93,800,000원이 곧 실질취득가”라고 단정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상인 선순위 전입자의 보증금 규모를 확인한 뒤에야 입찰가 상한과 실제 취득비용을 계산할 수 있습니다. 등기상 말소 구조는 단순하지만, 점유관계가 해결되지 않은 만큼 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 맞습니다.
