대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 608호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원, 경매 청구액은 1,853,241,410원입니다. 이 근저당과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 현황조사상 전입자는 13명이며, 그중 한승종의 전입일 2019.03.12은 말소기준보다 앞섭니다. 한승종의 보증금은 확인되지 않았기 때문에, 실제로 이 608호와 관련된 점유자라면 배당으로 회수되지 못한 보증금이 매수인에게 남을 수 있습니다. 반대로 나머지 확인 전입자들은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층608호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
등기상 핵심은 단순합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 말소기준이고 현재 경매개시결정은 그 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2023.09.11 취하에 따라 해당 등기는 말소됐습니다. 현재 진행 중인 2025.03.11 임의경매개시결정 역시 말소기준 이후 권리입니다.
임차·전입 현황 — 대항력 1명, 나머지는 후순위
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 보증금 미상 | 대항력 있음 | 확인 필요 | 인수 가능 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.10 | 인수 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 · 511호 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.05 | 인수 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 확인 필요 | 인수 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 보증금 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.25 | 인수 없음 |
현황조사 명단에는 박재연이 511호로 특정돼 있습니다. 따라서 608호와 각 전입자의 실제 점유관계를 입찰 전 원본 현황조사·매각물건명세서에서 구분 확인해야 합니다. 특히 호실이 특정되지 않은 한승종이 608호의 점유자라면 선순위 대항력 리스크가 직접 발생합니다.
② 가격 — 감정가 49%라도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 2회 유찰·감정가의 49%입니다. 숫자만 놓고 보면 할인폭은 크지만, 이번 자료에는 비교 가능한 실거래 시세가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 산정새마을금고에 64,078,120원이 배당되고 채권최고액 기준 2,153,521,880원이 미배당으로 남습니다. 이 근저당권의 미배당액 자체는 매각으로 소멸하므로 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 다만 이 배당표는 당해세와 임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산이며, 한승종의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 매수인 인수액까지 0원이라고 확정할 수는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 2,153,521,880원 |
| 3회 유찰 시 | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 2,172,865,316원 |
| 4회 유찰 시 | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 2,186,405,722원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수, 난방, 승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 전입일 2019.03.12로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금과 실제 608호 점유 여부를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 인수액이 있으면 최저가 65,660,000원에 더해 실제 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 다른 전입자 호실 구분. 현황조사 명단에는 511호로 특정된 박재연을 포함해 여러 전입자가 있어 각 호실과의 대응관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 송영남은 2025.04.10, 유창현은 2025.04.25, 한승종은 2025.05.09, 허관회는 2025.06.05 문건을 접수한 내역이 있습니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없어 감정가의 49%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
현재 최저가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 사건의 승부처는 유찰 횟수나 할인율이 아닙니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준 2019.06.04보다 앞서고, 보증금이 확인되지 않았다는 점이 핵심입니다. 이 전입자가 608호와 직접 관련돼 있다면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 가능성이 있으므로, 실질취득비용은 낙찰가만으로 계산할 수 없습니다.
등기상 근저당은 매각으로 소멸하고 후순위 전입자들의 대항력도 없지만, 선순위 전입자 한 명의 보증금이 미상인 상태에서는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다. 결론은 “등기 말소는 명확하지만 인수액은 미확정 — 보증금 확인 전에는 보수적으로 접근”입니다.
