대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 513호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매도 산정새마을금고가 신청한 임의경매입니다. 사건 청구액은 1,853,241,410원입니다.

문제는 근저당보다 앞선 점유관계입니다. 현황조사상 전입자는 모두 13명이고, 이 가운데 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 한승종의 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 2025.05.09 배당요구를 한 상태입니다. 따라서 최저가 91,700,000원만 보고 매수인의 경제적 부담을 판단할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입자 1명이 핵심

2019.02.08 주식회사하늘 명의로 소유권보존이 되었고, 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 이후 2023.04.25 한 차례 임의경매가 개시됐다가 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 해당 경매개시결정등기가 말소됐고, 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.

② 임차·점유 현황 — 전입자 13명, 선순위는 1명

현황조사상 전입자는 13명이며 보증기관 대위·승계로 표시된 사람은 없습니다. 한승종을 제외한 전입자들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 전입자가 많아 배당관계는 별도 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인만으로 ‘싸다’고 결론 내리기 어렵다

현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가 131,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰된 가격이라는 점은 분명하지만, 이 사건에서 더 중요한 것은 감정가 대비 할인율이 아니라 선순위 전입자의 미확인 보증금을 포함한 실질취득비용입니다.

또한 실거래 가격과 직접 비교할 기준이 확인되지 않은 상태이므로, 최저가가 감정가보다 30% 낮다는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다. 특히 한승종의 보증금이 낙찰자가 인수해야 하는 구조라면, 낙찰가와 별도로 부담할 금액을 더한 뒤 가격을 비교해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)

현재 회차 매각가 91,700,000원을 가정한 계산에서는 집행비용 2,050,600원과 산정새마을금고 89,649,400원으로 매각대금이 모두 소진됩니다. 채권최고액 기준 미배당액은 2,127,950,600원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 선순위 전입자 한승종의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 계산만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근에 위치하며, 주변에는 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
• 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
• 이용상태. 대상 건물은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 외벽은 몰탈 위 페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시 창호 등입니다.
• 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비가 설치되어 있습니다.
• 토지. 토지는 평지의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
• 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한승종 보증금. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 확정일자, 실제 배당 가능액을 먼저 확인해야 합니다.
• 배당요구. 한승종은 2025.05.09 배당요구를 했지만 우선변제 여부는 미상입니다. 배당요구 사실만으로 인수 위험이 사라진다고 단정하면 안 됩니다.
• 511호 표기. 박재연은 보증금 10,000,000원·차임 370,000원으로 조사됐으나 511호로 표시되어 본건 513호와의 관계 확인이 필요합니다.
• 전입자 다수. 현황조사상 13명이 확인되므로 실제 점유자와 각 전입자의 호실 관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문과 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 현재 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세 메리트를 확정하지 말고, 선순위 보증금 확인 후 실질취득비용 기준으로 판단해야 합니다.
• 매각기일. 현재 회차 매각기일은 2026.09.16, 최저매각가는 91,700,000원입니다.

맺으며 — “70% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”

이 물건은 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰되어 최저가가 91,700,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격이 크게 낮아진 것처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 단순하지 않습니다. 말소기준권리보다 약 3개월 앞선 2019.03.12 전입자 한승종이 있고, 그 보증금이 확인되지 않기 때문입니다.

한승종 외 12명의 전입자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리되어 있지만, 선순위 한 사람의 보증금 규모만으로도 매수인의 실질 부담은 달라질 수 있습니다. 예상배당 계산에서는 인수 0원으로 표시되더라도 보증금이 미상인 현재 단계에서 이를 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건은 “가격이 내려왔으니 입찰”이 아니라 “선순위 보증금을 확인한 뒤 실질취득비용을 다시 계산”하는 순서가 맞습니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류가 적절합니다.