대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 513호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준은 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다. 2025.03.11 산정새마을금고가 다시 임의경매를 신청했고, 이번 사건의 청구액은 1,853,241,410원입니다.
등기만 보면 말소기준권리 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 점유·임차관계가 단순하지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 사람은 13명이고, 이 가운데 한승종은 2019.03.12 전입해 말소기준보다 앞섭니다. 데이터상 대항력이 있는 것으로 판정돼 있으나 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰 후 실제로 얼마를 인수하게 될지는 현재 자료만으로 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 513호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰) |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2023.04.25 한 차례 임의경매개시결정이 있었지만 2023.09.07 취하됐고, 관련 등기는 2023.09.11 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.11 다시 개시된 임의경매입니다.
② 임차인·점유자 — 실제 임차인 13명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 有 | 미상 · 배당요구 2025.05.09 | 보증금 미상 · 인수 가능성 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.10 | 대항력 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 · 511호 표기 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.06.05 | 대항력 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 대항력 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 · 배당요구 2025.04.25 | 대항력 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 표의 13명은 모두 실제 임차인·점유자로 집계됩니다. 다만 박재연은 조사상 511호로 표기돼 있어 본건 513호와의 실제 점유관계는 원본 확인이 필요합니다. 나머지 전입자 중 한승종을 제외한 사람들은 모두 말소기준 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다.
③ 가격 판단 — 최저가 49%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%까지 내려와 있습니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 44,933,000원, 4회 유찰 시 31,453,099원입니다. 그러나 이 사건에는 말소기준보다 앞선 대항력 임차인이 있고 그 보증금이 미상입니다.
실거래 자료도 확인되지 않아 감정가나 현재 최저가가 시장가격 대비 어느 수준인지는 비교할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 가격 판단 순서는 선순위 보증금 확인 → 매수인 인수액 산정 → 실질취득비용 계산이 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 62,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션상 산정새마을금고 미배당액은 2,154,965,420원입니다. 다만 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 선순위 임차인 한승종의 보증금도 미상이라 매수인의 실제 인수금액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 5층이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준 2019.06.04보다 빠릅니다. 보증금 미확인 상태에서 입찰가를 정하면 안 됩니다.
- 확정일자·배당범위 확인. 배당요구는 2025.05.09 접수돼 있으나 확정일자는 확인되지 않습니다. 실제 배당액과 미배당 보증금을 원본에서 확인해야 합니다.
- 513호 실제 점유관계 확인. 다수 전입자가 조사됐고 박재연은 511호로 별도 표기돼 있습니다. 본건 513호의 실제 점유자와 임대차 범위를 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 주의. 2회 유찰로 64,190,000원까지 내려왔지만 선순위 보증금이 더해질 수 있어 낙찰가 자체가 실질취득가는 아닙니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없어 감정가·최저가의 시장 대비 할인 여부를 판단할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 64,190,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 큰 폭의 할인처럼 보이지만, 권리분석의 결론은 반대입니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준 2019.06.04보다 앞서고 보증금이 미상이기 때문입니다.
나머지 전입자들은 말소기준 이후라 대항력이 없는 것으로 정리되지만, 한승종의 미배당 보증금은 매수인 인수로 이어질 가능성이 남아 있습니다. 따라서 지금 단계에서 “64,190,000원에 취득한다”고 계산하면 안 됩니다. 보증금과 배당가능액이 확인돼 실질취득비용이 계산될 때까지 가격 판단은 보류하는 것이 맞습니다. 등기상 말소구조는 단순하지만, 임차관계 때문에 입찰 난도는 낮지 않습니다.
