대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 605호입니다. 이 사건의 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 이후 등기된 주식회사 센코어테크의 10,000,000원 가압류와 2025.03.11 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 후순위 권리 정리는 명확합니다. 문제는 임차관계입니다. 현황조사에 등장하는 실제 임차인은 13명이고 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 그중 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 이를 곧바로 “대항력 확정”으로 단정해서는 안 됩니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 605호 직접 점유자인지도 함께 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 605호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 |
| 소유자 | 주식회사하늘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 선행 전입은 확인 필요
2019.02.08 주식회사하늘의 소유권보존 후, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이것이 말소기준입니다. 2024.11.01 주식회사 센코어테크의 10,000,000원 가압류와 현재 경매개시결정은 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 605호 연결 여부가 핵심
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미확인 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
박재연은 점유 부분이 511호로 특정되어 있습니다. 나머지 다수는 점유 부분이 특정되지 않아 이 사건 605호와의 직접 관련성을 확인해야 합니다. 후순위 전입자는 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없지만, 한승종은 선행 전입이므로 별도 확인이 필요합니다.
③ 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 이 물건의 가격 메리트는 감정가 대비 할인율만으로 판단할 수 없습니다. 확인 가능한 실거래 비교값이 없고, 무엇보다 선행 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득비용 자체가 확정되지 않았습니다.
따라서 “1회 유찰로 4,020만원 내려왔으니 저렴하다”는 식의 판단은 금물입니다. 605호와 한승종의 임대차 관계가 연결되고 미배당 보증금이 승계되는 구조라면, 최저가가 낮아져도 매수인 부담은 그만큼 커질 수 있습니다. 가격 판단 순서는 임차관계 확정 → 실질취득가 산정 → 시세 대조여야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 센코어테크 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 가정에서는 매각대금 93,800,000원 중 집행비용 2,088,400원을 제외한 91,711,600원이 산정새마을금고에 배당되고, 센코어테크와 소유자에게는 배당이 없습니다. 총 채권 미배당액은 2,135,888,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 값입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 본 건을 포함한 기호 물건은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 함께 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하며, 토지는 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 건물상태. 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비가 되어 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 주소 확인. 등기와 물건 주소는 서산시 성연면 오사리로 나타나지만, 감정요항표의 위치 설명에는 “당진시 성연면 오사리”로 기재되어 있어 원본의 소재지 표현을 재확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종의 605호 점유 여부. 2019.03.12 전입이 해당 호실에 대한 것인지 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 한승종의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 및 승계금액을 확정할 수 없습니다.
- 임차인별 점유 부분 대조. 조사된 실제 임차인은 13명이고, 박재연만 511호로 특정되어 있습니다. 나머지는 각 점유 호실을 매각물건명세서·현황조사 원본과 대조해야 합니다.
- 실질취득가부터 계산. 선행 임차인의 미배당 보증금이 확인될 경우 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 산정해야 합니다.
- 70% 할인율 과신 금지. 실거래 비교값이 없는 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 싸다고 판단하지 마세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당순위와 금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서의 호실별 점유관계를 직접 대조한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선행 전입 1명이 먼저다”
이 사건은 등기부만 보면 어렵지 않습니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 임차관계로 시선을 옮기면 얘기가 달라집니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준보다 먼저 들어와 있고, 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않았습니다.
현재 최저가는 93,800,000원으로 감정가의 70%이지만, 이 숫자를 실질취득가로 그대로 받아들이면 안 됩니다. 한승종이 605호의 대항력 있는 임차인으로 확인되고 미배당 보증금이 남는다면 그 금액은 낙찰가에 추가될 수 있습니다. 반대로 605호와 무관한 점유자로 확인된다면 등기 권리는 훨씬 단순해집니다. 따라서 이 물건의 결론은 “가격부터 보지 말고, 선행 전입자의 호실·보증금부터 확정하라”입니다.
