65,660,000원
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 605호입니다. 권리 흐름의 중심은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 이후 2024.11.01 주식회사 센코어테크 가압류 10,000,000원과 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사상 확인된 인원 가운데 한승종은 2019.03.12 전입해 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력과 매수인 인수금액을 확정해서는 안 됩니다. 반면 나머지 확인 인원은 전입일이 모두 말소기준일 이후로, 제공된 조사 내용상 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층605호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 2024.11.01 주식회사 센코어테크 가압류와 2025.03.11 임의경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25의 종전 임의경매개시결정은 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 말소됐습니다.
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
박재연은 현황조사상 점유 표시가 511호로 기재돼 있습니다. 605호의 실제 점유관계와 각 인원의 호실·보증금·임대차 조건은 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조해야 합니다.
② 가격·유찰 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 2회 유찰 후 감정가의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원으로 제시돼 있습니다.
오히려 현재 단계의 입찰 판단은 ① 한승종의 임대차 원본 확인 → ② 실제 인수액 산정 → ③ 주변 오피스텔 실거래·임대수익 검증의 순서가 맞습니다. 이 세 항목이 정리되기 전까지는 낙찰가만으로 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 3. 가압류 · 주식회사 센코어테크 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당계산상 총 채권 2,227,600,000원 중 64,078,120원이 배당되고 2,163,521,880원이 미배당으로 남습니다. 이 배당계산에서는 매수인 인수가 0원으로 계산돼 있으나, 한승종의 보증금·확정일자가 미상인 만큼 이를 실제 인수액 0원의 확정 근거로 사용해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며 공장, 단독주택, 오피스텔, 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하며 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호들은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 건물에는 위생·급배수, 난방, E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 가격 확인. 오피스텔은 현재 실거래 비교자료가 제시되지 않아 낙찰가의 시장 적정성을 별도로 검증해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 원본 확인. 2019.03.12 전입, 보증금·확정일자 미상입니다. 실제 점유, 보증금, 계약기간, 배당가능액을 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 보지 마세요.
- 605호 실제 점유자 특정. 현황조사상 다수 인원이 확인되고 박재연은 511호로 기재돼 있으므로, 605호와 각 인원의 실제 점유관계를 원본으로 구분해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 현재 최저가 65,660,000원에 실제 인수금액이 있다면 이를 더한 금액이 실질취득가입니다. 인수액 미확인 상태에서는 최종 매입원가를 확정할 수 없습니다.
- 시세부터 확인. 감정가 134,000,000원의 49%까지 내려왔다는 사실만으로 저가라고 판단하지 말고, 최근 오피스텔 실거래와 임대수익을 확인해야 합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았고, 한승종의 실제 임대차 금액도 확인되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차관계와 매각기일 전 변경사항을 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 인수액”
이 물건은 이미 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 가격 숫자보다 먼저 해결해야 할 변수가 있습니다. 2019.03.12 전입한 한승종입니다. 말소기준인 2019.06.04보다 앞서고 보증금·확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력과 인수 여부를 확정할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 소멸 구조가 명확하지만, 임차관계가 불명확한 상태에서 배당표상의 인수 0원을 그대로 믿어서는 안 됩니다. 게다가 최근 실거래 시세도 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지도 판단할 수 없습니다. 따라서 결론은 등기 후순위 권리는 정리되지만, 임차 인수는 확인 전 보류입니다. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 한승종의 실제 보증금과 605호 점유관계를 확인해 실질취득가를 확정하는 것입니다.
