대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 611호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 소유자는 주식회사하늘입니다. 등기부의 핵심은 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 뒤에 들어왔으므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
그러나 점유관계는 단순하지 않습니다. 현황조사에는 사람 기준 13명이 기재되어 있고, 보증기관의 대위·승계 신고로 볼 항목은 없습니다. 이 중 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준권리보다 약 3개월 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 있음으로 단정할 수 없고, ‘대항력 가능·미상’으로 봐야 합니다. 반면 나머지 기재자들의 전입은 모두 2019.06.04 이후입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 611호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 (2019.02.08 소유권보존) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유가 핵심
등기 자체는 비교적 단순합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025.03.11 현재 경매개시결정은 후순위입니다. 2023.04.25에도 산정새마을금고가 임의경매를 개시했지만 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 그 경매개시등기가 말소된 이력이 있습니다.
② 임차인·점유 현황 — 13명 기재, 1명은 기준권리 이전
현황조사에 기재된 사람은 13명이며 모두 실제 사람 명의로, 보증기관 승계·대위 중복신고는 없습니다. 다만 대부분 점유 호수가 특정되어 있지 않고, 박재연은 ‘511호’로 기재되어 본건 611호와의 대응관계를 반드시 원문으로 대조해야 합니다.
| 성명 | 점유표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.04.25 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.06.05 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.04.10 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 | 미상 |
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 | 2025.05.09 |
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당추정상 산정새마을금고 미배당액은 2,125,888,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 산정표에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 한승종의 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 그 0원을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
회차별 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 · 34.3% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며, 주변은 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대지 1,027.6㎡, 평지·가로장방형이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지에 포함됩니다. 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 하자 표시. 위반건축물 사항은 없고, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입은 말소기준 이전입니다. 보증금·확정일자·점유 범위를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 두지 마세요.
- 실질취득액 재계산. 한승종에게 인수되는 미배당 보증금이 있다면 낙찰가에 그대로 더해 실질취득가를 계산해야 합니다.
- 611호 점유자 특정. 현황조사 기재 13명 중 대부분의 호수 표시가 없고 박재연은 511호로 기재되어 있습니다. 본건 611호와 각 인물의 대응관계를 원문으로 대조해야 합니다.
- 배당요구 확인. 송영남 2025.04.10, 유창현 2025.04.25, 한승종 2025.05.09, 허관회 2025.06.05 배당요구가 접수돼 있습니다.
- 최저가 착시 경계. 감정가 134,000,000원에서 93,800,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거가 없고 잠재 인수액이 미상이므로 ‘70%라 싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
- 미배당 구조 확인. 현재 가정 매각가에서 산정새마을금고 채권은 2,125,888,400원이 미배당으로 남습니다. 공동담보 관계와 실제 배당범위를 원문에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 가격보다 먼저 볼 것은 2019.03.12 전입”
이 물건의 등기 구조만 보면 말소기준은 분명합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 현황조사에는 13명이 등장하고, 그중 한승종의 전입일 2019.03.12은 기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력은 가능·미상, 인수액도 미상입니다.
따라서 현재 최저가 93,800,000원을 곧바로 실질취득가로 놓고 수익성을 계산해서는 안 됩니다. 한승종의 임대차가 매수인에게 승계되는 구조라면 미배당 보증금을 낙찰가에 더해야 하고, 그 금액이 확인될 때까지 가격 메리트도 판단할 수 없습니다. 등기 말소구조는 단순하지만, 점유·임대차 확인이 끝나지 않은 사건. 이 물건은 70%라는 할인율보다 2019.03.12 전입자의 실체를 먼저 확인해야 합니다.
