65,660,000원
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층611호입니다. 감정가는 134,000,000원이고 현재 최저매각가는 65,660,000원으로, 2회 유찰된 회차입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이며 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정 역시 산정새마을금고가 채권자로 등기돼 있고 신청채권액은 1,853,241,410원입니다.
등기만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준일보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 “대항력 있음”으로 확정해서도, “인수 0원”으로 단정해서도 안 됩니다. 배당표상 인수액은 0원이지만 실제 권리분석에서는 이 점유자의 임대차관계와 보증금 확인이 선행돼야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층611호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 점유관계가 핵심
말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권입니다. 2023.04.25 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2023.09.11 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.03.11 접수됐습니다. 현재 경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
② 점유·임차 관계 — 13명 중 1명은 선순위 가능
| 성명 | 전입일 | 점유 표시 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 현황조사 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.09 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.10 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 511호 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.05 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 현황조사 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.25 |
한승종을 제외한 전입일은 모두 2019.06.04 말소기준권리보다 늦어 전입일 기준 대항력은 없습니다. 반면 한승종은 말소기준보다 먼저 전입했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 박재연은 현황조사상 511호로 표시돼 있고, 보증금 10,000,000원·차임 370,000원으로 조사됐습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 미배당 | - | 2,153,521,880원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 65,660,000원 중 집행비용 1,581,880원을 제외한 64,078,120원이 산정새마을금고에 배당되고, 채권최고액 기준 2,153,521,880원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 한승종의 임대차보증금이 미상인 만큼 실제 인수액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격·미배당 구조
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 2,153,521,880원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 2,172,865,316원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 2,186,405,722원 |
현재 최저가가 감정가 대비 49%까지 내려온 것은 사실이지만, 실거래 시세와 선순위 가능 임차보증금이 확인되지 않은 상태에서는 할인율 자체가 투자 메리트를 증명하지 않습니다. 추가 유찰 시 매각가는 45,962,000원, 32,173,399원으로 낮아지지만 한승종의 보증금이 매수인에게 남는 구조라면 낙찰가 하락만큼 실질취득가가 내려간다고 볼 수도 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정 대상은 오피스텔 등으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·E/V 설비가 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 건축 관련. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 원본 확인. 전입일 2019.03.12의 임대차계약, 보증금, 점유관계, 확정일자와 실제 대항력 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 인수 0원 단정 금지. 현재 배당 시뮬레이션은 매수인 인수를 0원으로 잡고 있지만 보증금 미상 선순위 가능 점유자가 있어 실제 인수액은 확정되지 않았습니다.
- 박재연 호수 확인. 현황조사에는 박재연의 점유 부분이 511호로 표시돼 있으므로 본건 611호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가 65,660,000원은 감정가의 49%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 저가 여부를 단정할 수 없습니다.
- 배당요구 확인. 송영남·유창현·한승종·허관회가 배당요구를 한 것으로 조사돼 있으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조할 필요가 있습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 점유 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 가격보다 점유관계에서 갈립니다. 현황조사상 13명의 전입·점유 관련자가 있고, 그중 한승종의 2019.03.12 전입은 말소기준권리 2019.06.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 미상이므로 대항력은 가능·미상으로 봐야 하고, 실제 인수금과 실질취득가 역시 아직 확정할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 핵심은 “65,660,000원이라 싸다”가 아니라 “선순위 가능 점유자의 보증금이 얼마이며 매수인에게 남는가”입니다. 이 부분이 해소되고 실거래 시세가 확인된 뒤에야 현재 49% 최저가의 실제 가격 메리트를 판단할 수 있습니다. 등기 구조는 단순하지만 임차관계는 확인이 필요한 C등급 권리분석 대상입니다.
