93,800,000원
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 612호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 등기상 말소기준권리는 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수됐고, 이 권리는 근저당 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 핵심은 등기부 뒤가 아니라 점유·전입관계입니다. 현황조사상 한승종은 2019.03.12 전입으로 확인되는데, 이는 말소기준일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 사람을 곧바로 “대항력 확정”이라고 단정할 수는 없지만, 반대로 인수 0원이라고 확정하는 것도 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 612호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 열람일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선행 전입은 별도 확인
과거 2023.04.25에도 산정새마을금고가 임의경매를 신청했으나 2023.09.07 취하돼 2023.09.11 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.11 새로 개시된 2025타경553입니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 전입 1건이 핵심
| 성명 | 전입 / 점유표시 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.09 | 해당 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 · 511호 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.05 | 해당 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.25 | 해당 없음 |
한승종을 제외한 조사 인원의 전입일은 모두 2019.06.04 말소기준권리 이후입니다. 이들은 제공된 조사 판단상 대항력이 없는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 우선변제 여부까지 단정할 수는 없습니다.
③ 가격·회차 시나리오 — 최저가 하락보다 인수액 확정이 먼저
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 현재까지 1회 유찰됐습니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 65,659,999원(49%), 45,961,999원(34%)입니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 | 매수인 인수 산정 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 | 0원 |
실거래 비교가격이 확인되지 않은 만큼 현재 최저가를 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라 실질취득가 자체가 아직 열려 있습니다. 유찰로 낙찰가가 낮아져도 인수해야 할 보증금이 존재한다면 가격 하락분이 그대로 투자 메리트로 이어진다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 근저당 미배당 | - | 2,125,888,400원 |
집행비용 2,088,400원을 제외한 91,711,600원이 산정새마을금고 근저당에 배당되는 시나리오입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 선순위 전입자의 보증금 미상 문제는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주변환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 토지면적 1,027.6㎡, 지목 대, 업무용, 평지이며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입은 말소기준 2019.06.04보다 빠릅니다. 보증금·점유·확정일자·배당요구 내용과 매각물건명세서의 인수 문구를 최우선으로 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 전입자의 미배당 보증금이 확인되면 최저가에 더해 매수인 부담액을 합산해 판단해야 합니다.
- 612호 점유관계 대조. 조사내역 중 박재연의 점유표시가 511호로 기재돼 있으므로, 각 전입자가 실제 612호와 어떤 관계인지 원문으로 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 송영남·유창현·한승종·허관회의 배당요구 접수일이 확인됩니다. 각 보증금과 확정일자가 실제 배당순위에 어떤 영향을 주는지 명세서와 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 비교자료와 선순위 전입 보증금이 확정되기 전에는 93,800,000원이 저렴하다고 단정하지 않는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·감정평가서의 대상 호수와 점유관계를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가”보다 중요한 미확정 인수위험
현재 회차는 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰돼 최저매각가가 93,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 가격 하락이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건은 그보다 2019.03.12 한승종 전입을 먼저 봐야 합니다. 말소기준 2019.06.04보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 확정값으로 받아들일 수 없습니다.
등기 권리는 소멸 구조, 임차 인수는 미확정. 현재 단계의 결론은 이것입니다. 선순위 전입자의 보증금과 매각물건명세서상 인수 여부가 확인돼야 비로소 실질취득가를 계산할 수 있고, 그 다음에야 93,800,000원이 매력적인 가격인지 판단할 수 있습니다.
