대전지방법원 2025타경553. 충남 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 612호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 2019년 6월 4일 설정된 산정새마을금고 근저당권을 기준으로 임의경매가 진행되고 있습니다. 채권최고액은 2,217,600,000원, 신청채권자의 청구금액은 1,853,241,410원입니다. 등기상 근저당권은 공동담보목록 제2019-230호와 연결되어 있습니다.

등기된 권리만 보면 구조는 비교적 단순합니다. 2019년 근저당권이 말소기준이고, 이후의 경매개시결정등기는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 등기부의 말소와 점유자의 대항력 문제는 별개입니다. 특히 근저당 설정 전에 전입한 사람이 있어, 배당계산상 인수액 0원이라는 숫자를 그대로 확정된 매수인 부담액으로 받아들일 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 임차인 인수는 다르다

2019년 2월 8일 주식회사하늘의 소유권보존등기가 이루어졌고, 같은 해 6월 4일 산정새마을금고가 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 2023년 4월 25일에도 임의경매가 개시됐지만, 해당 절차는 취하되어 2023년 9월 11일 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 현재 분석 대상은 2025년 3월 11일 새로 개시된 임의경매입니다.

② 임차인·점유관계 — 선순위 전입자 확인이 핵심

현황조사 등에서 확인되는 사람은 13명이며, 보증기관의 대위·승계 신고자로 구분되는 사람은 없습니다. 다만 이들이 모두 612호의 실제 임차인이라는 의미는 아닙니다. 박재연은 511호로 표시되어 있고, 나머지 상당수는 점유 호실 및 임대차 내용이 특정되지 않았습니다. 따라서 612호의 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다.

가장 중요한 인물은 한승종입니다. 전입일이 2019.03.12로 말소기준 근저당권 설정일 2019.06.04보다 빠릅니다. 선순위 전입이라는 중요한 단서는 있지만, 612호에 대한 실제 점유, 주거용 임대차 여부, 보증금 및 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 판단하는 것이 적절합니다.

대항력 표시는 말소기준권리와 전입일의 선후관계를 중심으로 한 예비 판정입니다. 후순위 전입자는 해당 근저당권에 대한 대항력이 없는 것으로 분류했으며, 실제 임대차 성립·주택 인도·점유 호실·확정일자 및 우선변제 여부는 별도로 확인해야 합니다.

또한 한승종·송영남·유창현·허관회는 배당요구 관련 접수일이 확인됩니다. 배당요구 사실만으로 실제 우선변제금액이나 전액 배당 여부가 확정되는 것은 아닙니다. 선순위 전입자의 경우 배당요구를 했더라도 대항력 유지 및 미배당액 인수 여부를 별도로 검토해야 합니다.

③ 가격 분석 — 감정가의 49%, 그러나 시세 할인율은 알 수 없다

감정가는 134,000,000원이고 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 감정가 대비 49%로 2회 유찰된 상태입니다. 다음 회차에 대한 가격 시나리오는 3회 유찰 시 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원으로 제시됩니다.

여기서 주의할 점은 감정가 대비 할인율과 실제 시세 대비 할인율이 다르다는 것입니다. 이 물건의 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가 및 시세 추세가 확인되지 않으므로 현재 최저가를 실제 시장가격보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더욱이 선순위 전입자의 보증금 인수 가능성이 남아 있어, 가격 비교의 기준이 되는 실질취득금액도 확정되지 않았습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 65,660,000원 낙찰 가정)

배당모형상 집행비용 1,581,880원을 제외한 64,078,120원이 산정새마을금고에 배당되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 근저당 채권최고액 기준 미배당액은 2,153,521,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않은 계산이며, 미배당 근저당 채권액이 그대로 매수인에게 승계된다는 뜻은 아닙니다.

⑤ 회차별 배당과 인수 위험

현재 회차에서는 근저당권자에 64,078,120원이 배당되는 것으로 계산됩니다. 3회 유찰 시에는 44,734,684원, 4회 유찰 시에는 31,194,278원으로 줄어듭니다. 신청채권자의 청구금액 1,853,241,410원도 어느 시나리오에서나 전액 변제되지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지이용 현황 기준)

• 입지. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 설명되며, 주변은 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 7층 건물로 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 감정상 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
• 도로. 부지는 북서측·남측·남동측 공도와 접하고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접하는 것으로 확인됩니다.
• 토지 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하며, 일부 가축사육제한구역과 관련됩니다. 토지 지목은 대, 토지면적은 1,027.6㎡, 공시지가는 901,500원/㎡입니다. 이는 토지 전체에 관한 사항으로 612호의 전유면적이나 대지권 면적을 뜻하지 않습니다.
• 건축물 현황. 위반건축물 표시는 없으며, 감정평가상 공부와의 차이가 기재되어 있지 않습니다.
• 환금성. 일반 아파트가 아니라 오피스텔입니다. 주거·업무 수요, 임대 현황, 개별 호실의 이용상태에 따라 매수층이 달라질 수 있습니다. 최근 실거래와 임대차 수준을 확인하기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 한승종의 임대차 실체. 2019.03.12 전입이 실제 612호에 관한 것인지, 당시 점유·주거용 사용 및 임대차계약이 있었는지 확인해야 합니다.
• 선순위 보증금 확인. 한승종의 보증금, 확정일자, 배당요구 내용 및 예상 배당액을 대조해 미배당 보증금 인수 가능성을 산정해야 합니다.
• 호실별 점유자 구분. 조사된 13명의 관련 호실을 구분해야 합니다. 특히 511호로 표시된 박재연을 612호 임차인으로 합산해서는 안 됩니다.
• 후순위 임차인의 우선변제. 배당요구가 접수된 송영남·유창현·허관회 등의 임대차계약·확정일자·배당순위를 확인해야 합니다. 후순위 전입이라는 이유만으로 모든 배당권이 없다고 단정할 수는 없습니다.
• 공동담보 확인. 산정새마을금고 공동담보목록 제2019-230호와 실제 채권신고, 배당대상 물건의 범위를 대조해야 합니다.
• 시세와 실질취득 비교. 612호와 유사한 오피스텔의 최근 12개월 실거래, 최신 거래, 임대차 수준을 확인하고 매수인 인수금까지 더한 총취득 부담으로 가격 경쟁력을 판단해야 합니다.
• 명도와 관리비. 실제 점유자를 확인하고 인도·명도 가능성을 검토해야 합니다. 체납 관리비 중 매수인에게 부담될 수 있는 항목도 관리주체에 확인해야 합니다.
• 매각 전 원본 재확인. 2026.10.21 매각기일에 앞서 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차·배당 관련 서류 및 매각기일 변경 여부를 대조해야 합니다.

맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금

서산 성연에드가오피스텔 612호는 감정가 134,000,000원에서 최저가 65,660,000원까지 떨어진 2회 유찰 물건입니다. 표면적인 가격 인하 폭은 크지만, 권리분석의 결론은 가격표 하나로 정해지지 않습니다.

산정새마을금고 근저당권을 기준으로 한 등기상 권리정리는 비교적 명확합니다. 그러나 그보다 먼저 전입한 한승종의 실제 임대차와 보증금이 확인되지 않았습니다. 그가 대항력 있는 임차인이라면 미배당 보증금 인수가 발생할 수 있고, 낙찰가가 더 내려가더라도 총취득 부담이 낮아지지 않는 구조가 될 수 있습니다.

더구나 조사 인원 13명을 모두 612호의 임차인으로 볼 수도 없고, 실제 시장가격과 비교할 실질취득금액도 아직 확정되지 않았습니다. 결론은 보수적인 D등급, 입찰 보류. 이 물건의 핵심은 다음 유찰 가격이 아니라 612호의 실제 점유자, 선순위 임대차 보증금, 배당 후 인수 여부를 먼저 확정하는 것입니다.