대전지방법원 2025타경553. 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123, 성연에드가오피스텔 5층 510호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고의 채권최고액 2,217,600,000원 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수됐으며, 신청채권자인 산정새마을금고의 청구액은 1,853,241,410원입니다.
등기만 보면 구조는 단순해 보이지만, 점유관계가 핵심입니다. 현황조사에 나타난 전입자 가운데 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았고 배당요구는 2025.05.09 접수돼 있습니다. 따라서 이 사람의 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 매수인이 인수할 가능성을 배제할 수 없습니다. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 실질적으로 싸다고 판단해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 510호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입이 있다
그 밖의 전입자들은 모두 2019.06.04 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 상당수의 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않았으므로, 입찰 전 매각물건명세서와 현황조사 원문을 다시 대조해야 합니다. 특히 박재연은 현황조사상 점유 부분이 511호로 기재돼 있어 이 사건의 510호와 실제 관련이 있는지 원본 확인이 필요합니다.
② 점유·임차 조사 — 실제 조사 13명
| 성명 / 부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 있음 | 미상 | 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 · 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고자는 없으며, 조사된 인원은 13명입니다. 한승종을 제외한 전입자는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.
③ 가격 — 70% 유찰만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 시나리오는 2회 유찰 시 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원으로 제시돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 산정새마을금고 미배당액은 2,125,888,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 계산에는 보증금이 확인되지 않은 선순위 전입자 한승종의 실제 배당액과 미배당액을 확정해 반영할 수 없으므로, 낙찰자의 최종 인수부담을 0원으로 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 조사됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 없고 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 임대차계약서·보증금·확정일자·배당요구 내용과 실제 배당가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 확인된 선순위 보증금 중 배당되지 않는 금액이 있다면 낙찰가에 더해 매수인의 실질취득 총액을 다시 계산해야 합니다.
- 현황조사 인원 대조. 조사된 13명의 실제 점유 호수와 관계를 확인하세요. 박재연은 현황조사상 511호로 표시돼 있습니다.
- 시세 별도 확인. 실거래 자료가 없으므로 93,800,000원이 시장가보다 낮은지 현재 정보만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 선순위 임차인의 보증금 미상 상태에서 작성된 것이므로 실제 배당표와 인수금액은 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 선순위 보증금이 먼저다
현재 최저가는 감정가 134,000,000원의 70%인 93,800,000원입니다. 그러나 이 숫자만 보면 핵심을 놓칩니다. 한승종은 2019.03.12 전입했고 말소기준권리는 2019.06.04이므로 제공된 조사상 대항력이 인정되는 위치에 있습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 그 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하고 얼마가 남는지를 모르면 매수인의 인수액도, 실질취득액도 계산할 수 없습니다.
실거래 시세 자료 역시 없어 현재 최저가를 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 이 사건은 가격 할인보다 권리확인이 먼저인 물건입니다. 한승종의 임대차 원본과 보증금, 배당관계를 확인해 인수액을 숫자로 확정하기 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
