⚠️ 49% ⚠️ 선순위 전입 1명 ⚠️ 인수액 미상 ✓ 2회 유찰
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 510호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수됐으며 이 근저당과 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사에는 여러 전입자가 확인되는데, 그중 한승종의 전입일 2019.03.12은 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 단순히 “대항력 있음”으로 확정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금이 확인되지 않은 이상 매수인이 부담할 금액도 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 510호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.11 현재 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 다만 한승종의 2019.03.12 전입은 말소기준권리보다 약 3개월 빠릅니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 인수액은 계산할 수 없고, 현재 최저매각가 65,660,000원을 실질취득가로 그대로 보아서는 안 됩니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 510호 점유관계 대조가 필요
| 성명 | 전입일 | 점유표시 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | - | 미상 | 가능·미상 | 2025.05.09 |
| 최선우 | 2021.01.18 | - | 미상 | 없음 | - |
| 송영남 | 2022.05.09 | - | 미상 | 없음 | 2025.04.10 |
| 김재석 | 2022.12.09 | - | 미상 | 없음 | - |
| 최한나 | 2023.03.02 | - | 미상 | 없음 | - |
| 김정은 | 2023.10.04 | - | 미상 | 없음 | - |
| 이기훈 | 2023.10.18 | - | 미상 | 없음 | - |
| 박기웅 | 2023.11.01 | - | 미상 | 없음 | - |
| 박재연 | 2024.02.26 | 511호 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | - |
| 허관회 | 2024.03.28 | - | 미상 | 없음 | 2025.06.05 |
| 이경호 | 2024.09.13 | - | 미상 | 없음 | - |
| 이예일 | 2024.09.20 | - | 미상 | 없음 | - |
| 유창현 | 2024.10.17 | - | 미상 | 없음 | 2025.04.25 |
현황조사상 확인된 전입자는 13명입니다. 이 가운데 박재연은 점유표시가 511호로 기재되어 있고, 나머지 다수는 호수 표시가 확인되지 않습니다. 따라서 510호의 실제 점유자와 임대차관계를 매각물건명세서 및 현황조사 원문으로 대조해야 합니다. 말소기준권리 이후 전입자는 대항력이 없지만, 한승종만은 전입일이 말소기준보다 앞섭니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 산정새마을금고 채권에 64,078,120원이 배당되고 2,153,521,880원이 미배당으로 남습니다. 이 표는 확인된 배당모델을 나타낸 것이며, 한승종의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 이를 근거로 매수인 인수액을 0원으로 단정할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며, 주변에는 공장·단독주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 확인. 2019.03.12 전입의 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금 인수액이 확인되기 전에는 최저가 65,660,000원을 최종 취득비용으로 보지 마십시오.
- 510호 점유자 특정. 현황조사상 여러 전입자가 있고 일부는 호수 표시가 없으며 박재연은 511호로 표시돼 있으므로 실제 510호 점유관계를 대조해야 합니다.
- 유찰가격만 보지 않기. 현재 감정가의 49%, 다음 회차 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원으로 내려가지만 인수 위험이 해소되지 않으면 가격 하락만으로 안전해지지 않습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 서류를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “49%라는 숫자보다 선순위 전입이 먼저다”
감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 눈에 띄는 할인폭입니다. 그러나 이 물건의 판단 순서는 가격이 아닙니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 2019.06.04 말소기준근저당보다 앞서고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금과 배당 후 잔액을 모르면 매수인의 실제 인수액도, 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
따라서 현재 단계의 결론은 등기 말소관계는 단순하지만 점유·임차 리스크는 미확정입니다. 한승종의 임대차 내용이 확인돼 인수부담이 없거나 제한적이라는 점이 검증된 뒤에야 65,660,000원이라는 최저가의 의미를 제대로 평가할 수 있습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류가 이 사건의 핵심입니다.
