💰 91,700,000원 🏷️ 감정가 70% ⚠️ 선순위 전입 1명 📅 1회 유찰
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 614호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재 경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 등기만 보면 구조는 단순하지만, 현황조사에 기재된 점유·임차 관련 기록 때문에 등기부만 보고 안전하다고 결론 내릴 수 없는 사건입니다.
특히 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자, 점유 부분이 특정되지 않았으므로 이 사람을 곧바로 본건 614호의 확정적인 대항력 임차인으로 단정해서도 안 됩니다. 반대로 아무런 인수 위험이 없다고 단정하는 것도 위험합니다. 614호 실제 점유 여부와 임대차 보증금을 먼저 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 614호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 · 7층 건 내 6층 614호 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 앞선 전입이 있다
말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당입니다. 2025.03.11 경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25에도 산정새마을금고가 임의경매를 신청했으나 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 등기가 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 13명 중 한승종이 선순위
현황조사에는 총 13명의 점유·임차 관련 기록이 있습니다. 이 가운데 박재연은 점유 부분이 511호로 특정되어 본건 614호와 호수가 다릅니다. 나머지 기록은 점유 부분이 특정되지 않았으므로 614호와의 실제 관련 여부를 확인해야 합니다.
| 성명 | 부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 미특정 | 2019.03.12 | 미상 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 확인 |
| 최선우 | 미특정 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 미특정 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재석 | 미특정 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 미특정 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 미특정 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 미특정 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 미특정 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 | 370,000원 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 미특정 | 2024.03.28 | 미상 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경호 | 미특정 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 미특정 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | — | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 미특정 | 2024.10.17 | 미상 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
한승종을 제외한 전입기록은 모두 2019.06.04 말소기준권리 이후입니다. 한승종은 선순위 전입이지만 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로 싸다고 볼 수 없다
감정가는 131,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가의 70%입니다. 다음 회차 가정은 64,189,999원, 그 다음은 44,932,999원으로 제시돼 있습니다.
하지만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 가격이 제시되어 있지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 더구나 한승종의 보증금이 미상이라 실제 인수금이 생길 경우 매수인의 실질취득비용은 낙찰가보다 높아질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 산정새마을금고 근저당 | 2,217,600,000원 | 89,649,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 산정새마을금고 채권 2,217,600,000원 중 89,649,400원만 배당되고 2,127,950,600원이 미배당으로 남습니다. 다만 이 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 선순위 전입 한승종의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 실제 배당순서와 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 회차별 배당 압박
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 2,127,950,600원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 2,154,965,421원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 2,173,875,795원 |
낙찰가가 내려갈수록 산정새마을금고의 미배당액은 커집니다. 다만 근저당의 미배당 자체는 말소기준권리가 매각으로 소멸하는 구조에서는 곧바로 매수인 인수금이 되는 것은 아닙니다. 매수인에게 중요한 것은 별도로 존재하는 선순위 임차관계의 승계 여부입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 본건이 포함된 각 호는 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건으로, 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승종의 614호 점유 여부. 2019.03.12 전입은 말소기준보다 빠르므로 실제 점유 호수와 임대차 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 한승종의 보증금이 미상이라 현재는 매수인 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 한승종은 2025.05.09 배당요구 기록이 있으나 확정일자가 확인되지 않습니다.
- 호수 구분. 박재연은 511호로 특정돼 있으므로 본건 614호와 구분해야 하며, 점유 부분이 미특정인 다른 기록도 본건 관련 여부를 대조해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 비교 실거래가 없으므로 시세보다 싸다고 단정하지 마십시오.
- 배당표 재검증. 현재 배당표는 선순위 임차보증금과 당해세·최우선변제에 따라 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입
이 물건의 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 91,700,000원까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 2019.06.04 말소기준 근저당보다 앞선다는 사실입니다.
한승종의 보증금·확정일자·점유부분이 확인되지 않아 대항력과 승계액은 현재 가능·미상입니다. 따라서 91,700,000원을 단순 낙찰원가로 보고 접근해서는 안 되며, 실제 614호 임대차 여부와 보증금이 확인된 뒤에야 실질취득액과 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다. 등기는 단순하지만 임차관계가 아직 닫히지 않은 사건이라는 점이 결론입니다.
