대전지방법원 2025타경553. 충남 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 614호입니다. 소유자는 주식회사하늘이며, 2019년 6월 4일 산정새마을금고가 설정한 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권이 말소기준권리입니다. 공동담보목록이 있는 근저당권으로, 이 금액을 해당 호실의 단독 채무액이나 실제 인수액으로 해석하면 안 됩니다. 해당 근저당권과 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 등기부상 근저당권이 소멸한다고 모든 점유관계가 정리되는 것은 아닙니다. 현황조사에 등장하는 한승종은 2019년 3월 12일 전입하여 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 조사상 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 실제 인수 범위를 계산할 수 없습니다. 다른 신고인들의 전입은 말소기준권리 이후입니다. 임차관계가 현재 614호에 어떻게 연결되는지와 점유 범위를 우선 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 614호 도로명주소: 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 감정상 오피스텔 등으로 이용 · 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 입찰 예정일 | 2026.10.21 |
| 신청채권자 | 산정새마을금고 |
| 경매 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 · 공동담보목록 제2019-230호 |
① 권리 흐름 — 근저당권은 소멸, 선순위 전입은 별개
소유권보존은 2019년 2월 8일 주식회사하늘 명의로 이루어졌습니다. 이후 2019년 6월 4일 산정새마을금고 근저당권이 설정되어 말소기준이 됩니다. 과거 2023년 임의경매개시결정은 취하 후 등기말소되었고, 현재 사건은 2025년 3월 11일 개시된 별도 임의경매입니다.
② 임차인 분석 — 실제 신고인 13명, 선순위 인수 검토
현황조사 등에 등장하는 신고인은 13명이며, 보증기관 승계나 대위변제로 인한 중복신고는 확인되지 않습니다. 다만 신고인 전원이 본건 614호의 직접 점유자라고 확정할 수는 없습니다. 박재연은 511호로 표시되어 있어 본건과의 관련성을 구분해야 합니다. 한승종을 제외한 신고인들의 전입은 모두 2019년 6월 4일 이후입니다.
| 성명 / 호실 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 신고 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 선순위 · 대항력 신고 | 확정일자 미상 배당요구 2025.05.09 | 해당 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 박재연 (511호) | 2024.02.26 | 10,000,000원 월 370,000원 | 후순위 | 확인 필요 614호 관련성 확인 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.06.05 | 해당 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 후순위 | 확인 필요 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 후순위 | 배당요구 2025.04.25 | 해당 없음 |
후순위 표시는 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 의미입니다. 확정일자와 우선변제권 성립 여부가 확인되지 않은 신고인은 별도로 확인해야 하며, 표시된 명단만으로 614호의 실제 점유관계를 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 1,555,420원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 62,634,580원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 근저당 미배당액 | — | 2,154,965,420원 |
위 배당표는 집행비용과 근저당권 배당만 반영한 조건부 계산입니다. 선순위 임차인 보증금, 당해세, 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 근저당 미배당액은 공동담보 채권최고액을 기준으로 계산된 수치이며, 매수인이 그 금액을 인수한다는 의미가 아닙니다. 실제 배당액과 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 실제 부담은 다르다
| 회차 | 최저가 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰 (49%) | 64,190,000원 | 62,634,580원 | 2,154,965,420원 |
| 3회 유찰 (34%) | 44,933,000원 | 43,724,206원 | 2,173,875,794원 |
| 4회 유찰 (24%) | 31,453,099원 | 30,486,943원 | 2,187,113,057원 |
현재 최저가는 감정가의 49%이고, 추가 유찰 시 각각 44,933,000원과 31,453,099원으로 내려가는 시나리오입니다. 그러나 최저매각가 하락은 실질취득비용 하락을 보장하지 않습니다. 선순위 임차인 보증금이 실제로 인수되는 구조라면 낙찰가 절감분이 인수부담 증가로 상쇄될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 주변에 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다. 대중교통 이용 편의도는 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물이며, 위생·급배수설비, 난방설비 및 승강기 설비가 있습니다. 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함됩니다. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하며, 공시지가 901,500원/㎡입니다.
- 환금성. 산업단지 인근 오피스텔 특성상 임대수요 및 매각 가능성은 실제 거래사례로 검증해야 합니다. 감정가 대비 할인율만으로 환금성을 높게 평가할 수 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 임대차계약서, 매각물건명세서, 배당요구서 및 확정일자 자료를 대조해 보증금과 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 선순위 대항력 확인. 전입일뿐 아니라 실제 인도·점유, 대항력 유지 여부, 해당 614호와의 관계를 확인해야 합니다.
- 13명 신고인 관계 확인. 현황조사의 신고인들이 본건 614호에 해당하는지 구분하고, 특히 511호로 기재된 박재연을 혼동하지 않아야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 낙찰대금에 인수되는 미배당 보증금과 기타 비용을 더하여 최근 실거래 시세와 비교해야 합니다.
- 공동담보 및 배당 확인. 산정새마을금고 공동담보목록과 실제 채권잔액, 임차인·조세 우선배당 가능성을 함께 검토해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 실제 점유자와 임대차관계, 인도명령 가능성 및 별도 명도소송 필요 여부를 검토해야 합니다.
- 관리비·이용상태 확인. 관리비 체납, 건물 상태, 오피스텔 사용 현황을 현장에서 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 거래사례를 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금이 먼저다”
이 사건은 겉으로는 가격이 크게 낮아진 오피스텔 경매입니다. 하지만 근저당권보다 앞선 전입과 미확인 보증금이 핵심 변수입니다. 배당표상 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있더라도, 그 계산에 선순위 임차인 보증금이 반영되지 않았다면 이를 인수 위험이 없다는 증거로 사용할 수 없습니다.
낙찰대금 64,190,000원이 실제 취득비용의 전부인지, 아니면 미배당 보증금까지 부담해야 하는지는 추가 확인이 필요합니다. 권리 해소 여부부터 확인하고 실질취득비용으로 시세를 비교하는 것이 이 물건의 핵심입니다. 현재 판단은 권리 위험 미해소 · 입찰 보류입니다.
