대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 607호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재되어 있습니다. 현재 경매는 2025.03.11 산정새마을금고가 신청한 임의경매이고, 청구액은 1,853,241,410원입니다.
등기만 보면 말소기준 이후의 권리는 매각으로 정리됩니다. 2024.10.25 등기된 강동우의 주택임차권도 전입·확정일자가 2024.03.28로 말소기준보다 늦습니다. 문제는 등기부 밖의 현황조사입니다. 감정평가가 제504호 외 24개호를 함께 다루고 있어 사건 내 다수 전입자의 호실 귀속을 세밀하게 나눠 봐야 하는데, 그중 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금·확정일자와 607호 관련 여부가 특정되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 607호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 등으로 이용 중 · 7층 건물 |
| 소유자 | 주식회사하늘 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차관계가 승부처
등기된 강동우의 임차권은 범위가 “건물의 전부”, 임차보증금은 9,600,000원이고 전입일·확정일 모두 2024.03.28입니다. 말소기준 2019.06.04보다 늦으므로 대항력 인수형이 아니며 등기상 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.04.25 산정새마을금고가 신청한 임의경매는 2023.09.11 취하에 따라 말소됐고, 현재는 2025.03.11 개시된 2025타경553 경매가 진행 중입니다.
임차 관계 — 호실 귀속과 보증금 확인이 먼저다
| 성명 | 전입 / 점유 | 보증금·차임 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 2024.09.13 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 · 511호 | 10,000,000원 · 370,000원 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.25 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 | 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 · 호실 특정 없음 | 미상 | 없음 | 확인 없음 | 없음 |
| 한승종 | 2019.03.12 · 호실 특정 없음 | 미상 | 가능·미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 |
| 강동우 | 2024.03.28 · 건물의 전부 · 확정 2024.03.28 | 9,600,000원 | 없음 | 2024.10.25 | 없음 |
| 기사항전 | 전입일 미상 · 주거 | 미상 | 가능·미상 | 확인 없음 | 가능·미상 |
현황조사상 다수의 전입자가 확인되지만 감정평가 대상이 제504호 외 24개호로 기재돼 있어, 호실이 특정되지 않은 인원은 607호와의 실제 관련 여부를 반드시 대조해야 합니다. 박재연은 511호로 특정돼 본건 607호와 호수가 다릅니다. 강동우는 본건 등기부에 주택임차권이 직접 등기되어 있습니다.
② 회차별 가격 — 70%가 곧 ‘싸다’는 뜻은 아니다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저가는 93,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 2회 유찰 시 시나리오는 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원입니다. 다만 이 사건에는 실거래 비교치가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 93,800,000원 | 70% | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 | 65,659,999원 | 49% | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 | 45,961,999원 | 34.3% | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,088,400원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 산정표에서는 매수인 인수액을 0원으로 두고 있으나, 임차인 최우선변제와 당해세가 반영되지 않았고 한승종의 보증금 및 607호 관련 여부도 확정되지 않았습니다. 따라서 위 배당표의 “인수 0원” 산정치를 실제 매수인의 확정 인수액으로 읽어서는 안 됩니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 이용상태는 기호(1)~(25) 모두 오피스텔 등으로 이용 중이며, 본건 역시 오피스텔입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중인 평지이며, 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고 북서측·남측·남동측 공도와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡, 토지면적 1,027.6㎡이며 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종의 실제 호실 확인. 2019.03.12 전입자가 607호 점유자인지 현황조사 원문과 점유 현장을 대조해야 합니다.
- 선순위 가능 보증금 확인. 한승종의 보증금과 확정일자가 확인돼야 실제 인수 가능 금액을 계산할 수 있습니다.
- 전입일 미상 점유관계 확인. “기사항전”으로 기재된 주거 점유자의 전입일·보증금·607호 관련 여부를 확인해야 합니다.
- 강동우 임차권 구분. 임차보증금 9,600,000원의 주택임차권은 전입·확정일 2024.03.28로 말소기준 이후이므로 선순위 인수형과 구분해야 합니다.
- 다수 호실 사건 분리. 감정평가 대상이 제504호 외 24개호이므로 사건 전체 전입자 목록을 본건 607호 임차인으로 일괄 간주하면 안 됩니다. 511호로 특정된 박재연처럼 호수가 다른 인원도 포함돼 있습니다.
- 가격 판단 보류. 현재 최저가는 감정가의 70%이지만 실거래 비교 없이 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 마세요.
- 배당표 재검증. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 내역을 원문 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 확인할 것은 선순위 전입”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 93,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 이 숫자만으로 매력을 평가하면 안 됩니다. 등기상 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당으로 명확하고, 강동우의 2024년 임차권등기는 후순위라 소멸합니다. 반면 현황조사에는 말소기준보다 앞선 2019.03.12 전입자 한승종이 존재하고 보증금·확정일자·607호 관련 여부가 확인되지 않습니다.
따라서 현재 결론은 “등기권리는 정리되지만, 임차인 인수액은 아직 확정할 수 없다”입니다. 한승종 및 전입일 미상 점유관계가 607호와 무관하다는 점이 확인되거나, 관련 임차보증금의 배당·승계 구조가 확인된 뒤에야 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 권리 확인 전 가격 판단은 보류. 이 사건의 첫 번째 승부처는 93,800,000원이 아니라 선순위 가능 점유자의 실체입니다.
