대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 607호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매는 산정새마을금고가 신청했고 청구액은 1,853,241,410원입니다. 2025.03.11 경매개시결정은 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 근저당 이후의 임차권등기와 경매개시결정은 소멸 대상입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기보다 점유관계입니다. 현황조사·문건접수·매각물건명세서에 여러 명의 임차·점유 관련 기재가 있고, 그중 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준일보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층607호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 근저당권 · 산정새마을금고 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
임차·점유 관계 — 대항력·우선변제·승계 체크
| 성명 | 전유부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 강동우 | 건물의 전부 | 2024.03.28 | 9,600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 기사항전 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
강동우의 임차권은 2024.10.25 등기됐고 임차보증금은 9,600,000원, 임대차계약일은 2024.03.20, 점유개시일은 2024.03.23, 주민등록일과 확정일자는 2024.03.28입니다. 모두 말소기준일인 2019.06.04보다 늦으므로 이 임차권 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 ‘시세의 49%’는 아니다
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 다만 이 수치는 두 번의 유찰로 내려온 경매 회차 할인율입니다. 이 비율만으로 ‘시세보다 싸다’거나 ‘가격 메리트가 크다’고 판단할 수는 없습니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 2,153,521,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 2,172,865,316원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 2,186,405,722원 |
유찰이 더 진행될수록 산정새마을금고의 미배당액은 증가합니다. 하지만 근저당 채권의 미배당액 자체는 말소기준권리가 매각으로 소멸하는 한 낙찰자가 그대로 떠안는 금액이 아닙니다. 낙찰자의 진짜 변수는 말소되지 않을 수 있는 선순위 임차·점유관계입니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 매각대금 전액이 집행비용과 산정새마을금고 배당에 소진되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 배당표상 매수인 인수액은 0원이지만, 선전입 임차·점유자의 보증금이 확인되지 않아 실제 인수위험까지 0원으로 확정하는 것은 안전하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 해당 건물의 평가 대상들은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 공시지가는 901,500원/㎡입니다. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 표기 확인. 소재지는 서산시 성연면 오사리로 기재되어 있으나 감정요항표의 위치 설명에는 “충청남도 당진시 성연면 오사리”가 함께 기재되어 있어 원문 소재지 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 607호 점유자 특정. 다수 임차·점유 기재 중 실제 607호와 연결되는 사람이 누구인지 현황조사·매각물건명세서 원문으로 특정해야 합니다.
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입은 말소기준 2019.06.04보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유 여부가 실질취득비용을 바꿀 수 있습니다.
- 기사항전 점유관계 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성을 단정할 수 없습니다.
- 강동우 임차권 구분. 2024.03.28 주민등록·확정일자, 보증금 9,600,000원이며 말소기준 이후라 등기상 임차권은 소멸 대상입니다.
- 49% 할인 해석 주의. 최저가 65,660,000원은 감정가 대비 49%일 뿐, 시세 대비 49%라는 뜻이 아닙니다.
- 배당표와 인수액 분리. 배당 계산상 인수 0원과 실제 매수인 인수위험은 같은 개념이 아닙니다. 선순위 점유관계를 별도로 확정해야 합니다.
맺으며 — 싸 보이는 가격보다 먼저, ‘누가 607호를 점유하는가’
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 가격보다 먼저 나옵니다. 말소기준 근저당 이후 등기권리는 정리되지만, 2019.03.12 선전입자와 전유부분 미상 점유기재가 남아 있습니다. 보증금과 실제 607호 점유 여부를 확정하기 전에는 인수 0원·실질취득 65,660,000원으로 단정할 수 없습니다.
따라서 이 사건의 순서는 명확합니다. 첫째 607호 점유자를 특정하고, 둘째 선전입자의 보증금을 확인한 뒤, 셋째 그 결과를 반영해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다. 현재 단계에서는 ‘감정가의 49%’보다 ‘미확정 임차관계’가 더 중요한 사건입니다.
