93,800,000원
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 508호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 등기부의 말소기준권리는 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재되어 있습니다. 현재 사건은 산정새마을금고가 2025.03.11 임의경매개시결정을 받은 사건이고, 청구액은 1,853,241,410원입니다.
후순위 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조지만, 이 사건은 등기권리보다 점유·임차관계가 핵심입니다. 현황조사 명단 중 한승종의 전입일이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 “근저당 뒤 권리는 모두 지워지니 인수 0원”이라고 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 508호 |
| 도로명 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 있다
또 하나 중요한 점은 현황조사 명단의 호실 대응관계입니다. 박재연은 511호로 명시되어 있지만 다른 이름들은 호실이 특정되어 있지 않습니다. 따라서 현황조사 명단 전체를 곧바로 508호 임차인으로 단정하는 것도, 반대로 한승종을 508호와 무관하다고 배제하는 것도 위험합니다. 입찰 전 508호 점유자와 한승종의 실제 점유호실을 매각물건명세서·현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | — | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 김정은 | — | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 김재석 | — | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 최한나 | — | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 유창현 | — | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.25 |
| 박기웅 | — | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 이기훈 | — | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 이예일 | — | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 허관회 | — | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.06.05 |
| 송영남 | — | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | 2025.04.10 |
| 최선우 | — | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 | — |
| 한승종 | — | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 | 2025.05.09 |
② 가격 구조 — 1회 유찰됐어도 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가의 70%입니다. 하지만 실거래 가격과 비교할 근거가 확인되지 않은 상태에서는 93,800,000원이 시장가격보다 낮은지 판단할 수 없습니다. 특히 이 사건은 선순위 전입자의 보증금까지 확인해야 실질취득액이 정해지므로, 단순히 “감정가 대비 70%”만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
근저당 채권최고액이 매각가를 크게 웃돌아 현재 회차부터 소유자 잔여는 0원입니다. 매각가가 더 내려갈수록 근저당 미배당은 커집니다. 다만 이 미배당액은 채권최고액 2,217,600,000원 기준 계산이고 공동담보가 설정되어 있다는 점을 함께 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,088,400원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 기준 미배당은 2,125,888,400원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금 인수 여부는 별도로 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며 위생·급배수설비, 난방설비, E/V설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 사다리형 평지이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지에 포함됩니다. 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 확인된 사항은 없고 공부와의 차이도 기재되어 있지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종의 508호 점유 여부 확인. 2019.03.12 선순위 전입이 실제 이 호실과 연결되는지가 최우선 확인사항입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인이 떠안을 금액과 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 한승종은 2025.05.09 배당요구가 확인되지만 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 범위를 단정할 수 없습니다.
- 호실별 명단 분리. 박재연은 511호로 기재되어 있고 다른 명단은 호실이 특정되지 않습니다. 508호 관련 점유자를 원문에서 분리해 확인해야 합니다.
- 가격 판단 유보. 최저가가 감정가의 70%라는 사실만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고 실제 거래가격을 별도로 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 산정새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2019-230호가 기재되어 있으므로 전체 담보구성과 채권관계를 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 먼저 확인할 숫자는 2019.03.12”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰돼 93,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 현재 단계에서 가장 중요한 숫자는 할인율이 아니라 2019.03.12입니다. 한승종의 전입일이 말소기준권리 2019.06.04보다 앞서기 때문입니다.
보증금과 확정일자, 그리고 무엇보다 한승종이 실제 508호를 점유하는지가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 등기상 후순위 소멸구조는 단순하지만 임차 인수위험은 미확정인 유형입니다. 93,800,000원이 싸 보이더라도 인수금액이 확정되기 전에는 실질취득액도, 시세 대비 가격 메리트도 확정할 수 없습니다. 권리 확인 후 가격 판단이 순서입니다.
