대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 508호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 산정새마을금고 신청으로 등기됐고, 그 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기부만 보면 구조는 단순하지만 점유관계는 그렇지 않습니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 점유자·임차인은 13명이고 보증기관의 대위·승계 신고자는 없습니다. 대부분의 전입일은 말소기준인 2019.06.04 이후라 대항력이 없지만, 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 ‘대항력 있음’으로 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 508호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 7층 건 중 5층 · 오피스텔 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 점유는 미상
| 이름 | 점유부위 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 / 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 / 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 / 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 보증금 중복 합산 문제는 없습니다. 다만 박재연은 점유부위가 511호로 기재돼 있어 이 사건 508호와의 관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
② 가격 판단 — 49%만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 큰 폭으로 내려왔지만 이 사건에서는 최저가 자체가 실질취득액이 아닐 수 있습니다. 한승종이 실제 대항력을 갖고 있고 배당으로 회수하지 못하는 보증금이 존재한다면 그 미배당분이 매수인에게 승계될 가능성이 있기 때문입니다.
또한 동일 물건군의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 감정가나 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 리포트에서 단정하지 않습니다. 2회 유찰이라는 사실은 확인되지만, 유찰 횟수 자체가 곧 가격 메리트를 뜻하지는 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 근저당 채권최고액 2,217,600,000원 중 64,078,120원만 배당되고 미배당액은 2,153,521,880원입니다. 신청채권자의 청구액은 1,853,241,410원입니다. 아래 계산은 집행비용과 근저당을 기준으로 한 예상배당이며, 한승종의 보증금·확정일자가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 대상 건물은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하고, 토지 이용상황은 업무용입니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하며, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 있고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금 액수가 확인되지 않으면 실질취득액을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자 확인. 확정일자가 미상이라 우선변제 순위를 확정할 수 없습니다. 배당 후 남을 보증금의 승계 가능성과 직결됩니다.
- 508호 실제 점유관계 확인. 점유자·임차인 13명이 기재돼 있으나 다수의 점유부위가 미상이고 박재연은 511호로 표시돼 있습니다.
- 배당요구자 확인. 송영남은 2025.04.10, 유창현은 2025.04.25, 한승종은 2025.05.09, 허관회는 2025.06.05 배당요구가 확인됩니다.
- 최저가만으로 응찰가를 정하지 말 것. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사에서 한승종의 보증금, 확정일자, 실제 점유 및 대상 호수 관계를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 점유가 먼저다”
이 사건은 감정가 134,000,000원에서 두 번 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 그러나 가격만 보면 안 됩니다. 한승종의 전입일 2019.03.12가 말소기준 근저당 2019.06.04보다 앞선다는 사실이 핵심입니다. 보증금과 확정일자가 미상인 이상 대항력을 확정할 수도, 매수인 승계액을 0원으로 둘 수도 없습니다.
후순위 전입자들은 말소기준 뒤에 들어와 승계 위험이 없지만, 한승종 한 명만으로도 실질취득액이 달라질 수 있습니다. 따라서 이 물건의 순서는 명확합니다. “최저가가 얼마나 내려왔나”보다 “선순위 임차인의 보증금이 얼마인가”를 먼저 확인해야 합니다. 그 금액이 확인되기 전까지는 시세보다 싸다는 평가도, 안전한 입찰가 산정도 보류하는 것이 맞습니다.
