💰 최저 93,800,000원 📉 감정가 70% ⚠️ 선순위 전입자 1명 🏠 인수액 미상
대전지방법원 2025타경553. 성연에드가오피스텔 6층 609호입니다. 감정가는 134,000,000원이고 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 93,800,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이며, 말소기준은 2019.06.04. 접수된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이고 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다.
등기 순서만 보면 말소기준 뒤의 권리는 정리되는 구조입니다. 하지만 임차관계에서 예외가 하나 있습니다. 현황조사 기재자 한승종은 2019.03.12. 전입으로 말소기준보다 앞서고, 대항력 있는 것으로 분류돼 있습니다. 문제는 보증금이 미상이라는 점입니다. 호실 정보도 확인되지 않아 이 전입자가 609호에 실제로 대응하는지, 보증금이 얼마인지, 배당 후 얼마가 남는지를 확인하기 전에는 인수액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 609호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 명확하지만 임차인 확인이 핵심
말소기준권리는 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당입니다. 2023.04.25. 시작됐던 임의경매는 2023.09.07. 취하돼 2023.09.11. 말소됐고, 현재 사건의 임의경매개시결정은 2025.03.11.입니다. 2025.08.06. 등기된 송영남의 주택임차권은 말소기준보다 뒤이므로 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차관계 — 전입일과 호실을 분리해서 봐야 한다
| 이름 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 호실 미상 | 2019.03.12. | 보증금 미상 | 2025.05.09. | 대항력 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선우 | 호실 미상 | 2021.01.18. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재석 | 호실 미상 | 2022.12.09. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 건물의 전부(6층 609호) | 2022.05.09. | 5,000,000원 / 380,000원 | 2025.08.06. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 호실 미상 | 2023.03.02. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 호실 미상 | 2023.10.04. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 호실 미상 | 2023.10.18. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 호실 미상 | 2023.11.01. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26. | 10,000,000원 / 370,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 호실 미상 | 2024.03.28. | 보증금 미상 | 2025.06.05. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경호 | 호실 미상 | 2024.09.13. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 호실 미상 | 2024.09.20. | 보증금 미상 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 호실 미상 | 2024.10.17. | 보증금 미상 | 2025.04.25. | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
609호가 명시된 임차관계는 송영남입니다. 임대차계약일자는 2024.03.19., 전입·점유개시는 2022.05.09., 확정일자는 2024.03.20., 보증금은 5,000,000원입니다. 모두 말소기준권리보다 뒤여서 대항력은 없는 것으로 분류됩니다. 반면 한승종을 포함해 호실이 특정되지 않은 현황조사 기재자는 609호와 직접 연결되는지 별도 대조가 필요합니다.
③ 가격 — 감정가 할인과 ‘실제 취득비용’을 혼동하면 안 된다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 그러나 이 사건에는 동일 평형 실거래 자료가 없어 현재 가격이 시세보다 싸거나 비싸다고 판정할 근거가 없습니다. 더 중요한 것은 선순위 전입자 한승종의 보증금이 확인되지 않았다는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 가정에서는 산정새마을금고에 91,711,600원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당액은 2,125,888,400원입니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당표의 매수인 인수 가정은 0원이지만, 한승종의 보증금이 미상인 만큼 실제 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며, 부근에는 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물 이용. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며, 오피스텔 등으로 이용 중입니다. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 대지 1,027.6㎡, 업무용 토지이며 평지·가로장방형입니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종과 609호의 연결 확인. 전입일은 2019.03.12.로 선순위지만 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 현황조사와 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
- 한승종 보증금 확인. 보증금이 미상이라 실제 인수액과 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
- 송영남 임차권 확인. 609호 전체에 보증금 5,000,000원으로 등기돼 있으나 전입일이 말소기준 뒤라 대항력은 없는 것으로 분류됩니다.
- 호실 미상 전입자 확인. 다수의 현황조사 기재자 중 609호에 실제 관련된 사람이 누구인지 구분해야 합니다. 511호로 특정된 박재연은 대상 호실과 호수가 다릅니다.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마십시오.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 내용을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 93,800,000원까지 내려왔습니다. 등기상 말소기준도 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당으로 명확합니다. 하지만 현황조사상 한승종의 전입이 2019.03.12.로 더 빠르고 보증금은 미상입니다.
따라서 지금 단계의 결론은 “가격보다 임차관계 확인이 우선”입니다. 한승종이 609호의 실제 대항력 임차인인지와 보증금·배당액을 확인하기 전에는 매수인 인수액을 0원으로 볼 수 없고, 실질취득비용도 93,800,000원으로 고정할 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 현재 최저가의 시장가격 메리트 역시 판단을 유보해야 합니다.
