대전지방법원 2025타경553. 대상은 서산시 성연면 성연3로 123의 성연에드가오피스텔 6층 609호입니다. 감정평가요항표상 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물이고, 오피스텔 등으로 이용 중입니다. 소유자는 주식회사하늘입니다. 권리구조의 기준점은 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원입니다.
현재 경매개시결정은 2025.03.11 등기됐고, 신청채권자의 청구액은 1,853,241,410원입니다. 근저당과 현재 경매개시결정, 그리고 2025.08.06 등기된 송영남의 주택임차권은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기보다 먼저 봐야 할 것이 실제 점유·전입입니다. 현황조사상 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준보다 앞섭니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 609호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 |
| 유찰 | 2회 · 현재 회차 감정가 49% |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입 확인이 먼저다
말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 2023.04.25 산정새마을금고가 한 차례 임의경매를 개시했으나 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 해당 경매개시결정 등기가 말소됐습니다. 현재 사건의 경매개시결정은 2025.03.11이고, 말소기준 이후이므로 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 호실 특정 여부까지 대조해야 한다
| 성명 | 기재 범위 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 호실 미특정 | 2019.03.12 | 미상 | 대항력 가능·미상 배당요구 2025.05.09 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 송영남 | 건물의 전부(6층 609호) | 2022.05.09 | 5,000,000원 / - | 대항력 없음 임차권등기 확정일자 2024.03.20 · 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 최선우 | 호실 미특정 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김재석 | 호실 미특정 | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 최한나 | 호실 미특정 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 김정은 | 호실 미특정 | 2023.10.04 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이기훈 | 호실 미특정 | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박기웅 | 호실 미특정 | 2023.11.01 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 허관회 | 호실 미특정 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.06.05 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이경호 | 호실 미특정 | 2024.09.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 이예일 | 호실 미특정 | 2024.09.20 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 · 승계 없음 |
| 유창현 | 호실 미특정 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 배당요구 2025.04.25 우선변제 미상 · 승계 없음 |
현황조사에는 대상 호실이 특정되지 않은 전입자들이 함께 확인되고, 박재연은 511호로 명시돼 대상 609호와 호실이 다릅니다. 따라서 단순히 전입자 명단 전체를 609호의 실제 임차인으로 합산하면 안 됩니다. 반대로 한승종처럼 호실이 특정되지 않았으면서 말소기준보다 앞선 전입은 609호 점유 여부를 반드시 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
③ 가격 구조 — 2회 유찰로 감정가 49%
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 현재 회차는 2회 유찰 상태로 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 제시된 시나리오는 3회 유찰 45,962,000원, 4회 유찰 32,173,399원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 1. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당 채권의 미배당은 2,153,521,880원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 추정치입니다. 특히 한승종의 보증금이 확인되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수를 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 주변에 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·E/V 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 토지 현황. 지목은 대, 토지면적 1,027.6㎡, 공시지가 901,500원/㎡, 업무용으로 기재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 점유 호실 확인. 2019.03.12 전입자의 실제 점유 대상이 609호인지 매각물건명세서·현황조사 원문과 현장에서 대조해야 합니다.
- 한승종 보증금 확인. 보증금이 미상이므로 대항력 및 낙찰자 인수 가능 금액을 확정하기 전에는 실질취득가 계산을 완료할 수 없습니다.
- 송영남 권리 구분. 송영남은 609호 전부에 대한 보증금 5,000,000원의 임차권등기이나 전입일이 말소기준 이후입니다.
- 다수 전입자 호실 대조. 일부는 호실이 특정되지 않았고 박재연은 511호로 기재돼 있으므로 전입자 전체를 609호 임차인으로 단순 합산하지 마십시오.
- 가격 판단 분리. 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실과 실제 시세 대비 가격 메리트는 별개의 문제입니다.
- 배당표 한계. 집행비용과 근저당 배당 시뮬레이션만으로 선순위 임차인의 인수 가능성을 소거해서는 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 전입 확인이 먼저”
이 물건은 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 등기부만 보면 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 현재 경매개시결정과 송영남 임차권등기는 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖의 점유입니다.
한승종의 전입일 2019.03.12는 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자와 대상 호실이 명확하지 않아 대항력과 인수금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리확인은 아직 미완료”입니다. 65,660,000원이라는 최저가보다 먼저 확인해야 할 숫자는 한승종의 실제 보증금입니다.
