대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 610호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 등기부상 소유자는 주식회사하늘입니다. 말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 이 근저당권 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

등기 자체만 보면 복잡한 후순위 가압류나 압류가 겹쳐 있지는 않습니다. 그러나 임차관계에서는 결론이 달라집니다. 조사된 점유 관련 인원은 14명이고, 그중 한승종은 말소기준권리보다 앞선 2019.03.12 전입자로 대항력 있는 임차인으로 분류되어 있습니다. 보증금이 확인되지 않아, 낙찰가 93,800,000원만 보고 실제 취득원가를 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심

또한 조석제는 주거 사용, 배당요구 접수 사실은 확인되지만 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다. 보증금·확정일자도 확인되지 않아 우선변제 여부 역시 확정할 수 없습니다. 반면 나머지 조사 대상자들은 확인된 전입일이 모두 말소기준권리인 2019.06.04 이후여서 자료상 대항력이 없는 것으로 분류돼 있습니다.

② 임차인·점유 관계 — 실제 임차인 14명

보증기관의 대위·승계 신고자는 없으므로 중복 합산 대상은 없으며, 위 표의 실제 조사 인원은 14명입니다. 다만 대상 물건은 610호인데 박재연의 점유부위는 511호로 기재돼 있어, 해당 점유관계가 본건 610호에 실제로 미치는 범위는 원문 확인이 필요합니다.

③ 가격 판단 — 실거래가가 없어 ‘70% 할인’만으로 싸다고 할 수 없다

감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 다음 회차 가정가는 65,659,999원, 3회 유찰 시 가정가는 45,961,999원입니다. 그러나 비교할 최근 실거래 데이터가 없으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다.

더 중요한 점은 이 사건의 실질취득가가 현재 93,800,000원으로 고정되지 않는다는 것입니다. 한승종의 보증금과 배당 결과가 확인되지 않아 인수액을 산정할 수 없고, 조석제 역시 대항력 여부가 미상입니다. 따라서 이 사건의 가격 비교는 최저가가 아니라 ‘최저가 + 실제 인수액’을 기준으로 해야 합니다.

④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)

단순 배당 시뮬레이션상 산정새마을금고 미배당액은 2,125,888,400원입니다. 이 표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 계산이며, 특히 선순위 임차인의 실제 보증금과 배당액이 확인되지 않아 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정평가 대상 25개 호실은 공히 오피스텔 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
• 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 부근에 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·도로. 토지는 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
• 환금성. 오피스텔 용도인 만큼 실제 매수층과 임대수요 확인이 중요하며, 최근 실거래 비교자료가 없어 경매 최저가만으로 환금성을 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당액·미배당액을 매각물건명세서와 임대차자료에서 최우선으로 확인해야 합니다.
• 조석제 대항력 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상입니다. 보증금과 확정일자도 함께 확인해야 합니다.
• 점유범위 대조. 조사 인원 14명 중 점유부위가 특정되지 않은 사람이 다수이고, 박재연은 511호로 기재돼 있습니다. 610호 실제 점유자와의 일치 여부를 원문에서 대조해야 합니다.
• 실질취득가로 계산. 현재 최저가 93,800,000원에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로, 입찰 상한은 낙찰가가 아니라 총 취득부담으로 계산해야 합니다.
• 시세 직접 확인. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 70%라는 이유만으로 싸다고 판단하지 말고 동일 건물·인근 오피스텔의 실제 거래와 임대수요를 별도로 확인해야 합니다.
• 배당표 한계 확인. 현재 시뮬레이션은 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않았으므로 법원 배당요구·채권신고 내역과 매각물건명세서를 함께 대조해야 합니다.

맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 보증금이 먼저다”

이 사건은 감정가 134,000,000원에서 한 번 유찰돼 최저가가 93,800,000원까지 내려왔지만, 그 할인율을 그대로 매력으로 볼 수 있는 물건이 아닙니다. 등기상 말소기준은 명확하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 한승종의 보증금이 미상이고, 조석제는 대항력 자체가 미확정입니다.

실거래 비교자료도 없어 현재 93,800,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 “얼마나 유찰됐는가”가 아니라 “선순위 임차인에게 얼마가 남아 매수인이 얼마를 추가 부담하는가”입니다. 선순위 보증금과 점유관계가 확정되기 전까지는 가격보다 권리 확인이 우선인 사건입니다.