65,660,000원
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 610호로, 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중인 물건입니다. 감정가는 134,000,000원이고 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04. 접수된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 2025.03.11.의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다.
다만 이 사건의 승부처는 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사상 다수의 전입자가 확인되는데, 그중 한승종은 2019.03.12. 전입으로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 인수 규모를 계산할 수 없습니다. 또한 조석제는 전입일 자체가 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 610호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권액 | 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 더 중요하다
등기 자체는 단순합니다. 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당권이 말소기준권리이고, 2025.03.11. 현재 사건의 임의경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25. 접수됐던 별도의 임의경매개시결정은 2023.09.11. 이미 말소됐습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 임차관계부터 정리해야 한다
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 대항력 有 | 2025.05.09 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.04.10 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.06.05 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 2025.04.25 |
| 조석제 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 | 2025.03.28 |
말소기준권리 뒤에 전입한 사람들은 자료상 대항력이 없지만, 한승종은 그 반대입니다. 특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 내려가도 미배당 보증금 인수가 늘어 실질취득액이 보증금 수준으로 고정될 수 있습니다. 현재는 한승종의 보증금이 확인되지 않았으므로, 최저가 65,660,000원만 보고 “감정가 절반 이하라 싸다”고 판단할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 아직 판정 보류
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 가정은 45,962,000원, 그다음은 32,173,399원으로 내려갑니다. 하지만 이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 평균·최신 거래 자료가 없어 현재 최저가가 실제 시장가격보다 싼지 확인할 근거가 없습니다.
더 중요한 것은 선순위 한승종의 보증금입니다. 그 금액이 크다면 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수되는 미배당 보증금이 실질취득액이 됩니다. 따라서 보증금 규모를 확정하기 전에는 유찰률 자체를 가격 가점으로 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당가정에서는 산정새마을금고의 미배당액이 2,153,521,880원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 한승종의 선순위 보증금이 미상인 상태이므로 이 배당표만으로 매수인 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 준주거지역이고 지구단위계획구역·일반산업단지에 포함됩니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 최우선 확인. 2019.03.12. 전입으로 말소기준권리보다 선순위입니다. 보증금 규모가 실질취득액을 바꿀 수 있습니다.
- 조석제 전입일 확인. 현재는 전입일이 없어 대항력 여부를 판정할 수 없습니다. 대항력 가능·미상으로 접근해야 합니다.
- 배당요구 여부와 금액 대조. 한승종·조석제·송영남·유창현·허관회가 배당요구한 사실과 실제 계약금액을 원자료에서 맞춰봐야 합니다.
- 610호 실제 점유자 특정. 현황조사상 다수 전입자가 있고 박재연은 511호로 기재돼 있어 본건 610호의 실제 점유관계를 분리 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 저가 판단 금지. 감정가 49%까지 떨어졌지만 최근 실거래 시세가 없고 선순위 보증금도 미상입니다.
- 배당표의 0원 인수와 법률상 인수 구분. 현재 계산상 매수인 인수는 0원이지만, 확인되지 않은 선순위 임차보증금 때문에 실제 인수액은 확정되지 않았습니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 두 차례 유찰돼 65,660,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 낙찰가가 아니라 실제로 얼마를 안고 취득하느냐입니다.
2019.03.12. 전입한 한승종은 말소기준권리보다 앞선 대항력 임차인이고 보증금이 미상입니다. 조석제 역시 전입일 미상으로 대항력 여부가 확정되지 않았습니다. 따라서 현재 자료만으로는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다. 최근 실거래 자료도 없어 65,660,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 근거가 부족합니다.
등기구조는 단순하지만 임차관계는 미완성. 이 사건은 “2회 유찰·감정가 49%”보다 “선순위 임차보증금이 얼마인가”가 먼저 해결돼야 하는 물건입니다. 그 금액을 확인한 뒤에야 실질취득액과 입찰 상한을 계산할 수 있습니다.
