대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 514호입니다. 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 91,700,000원입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정과 이후 설정된 이기훈의 주택임차권은 말소기준보다 뒤에 있어 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기보다 점유관계입니다. 현황조사에 나타난 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 사람을 곧바로 “대항력 있는 임차인”으로 단정해서도 안 되고 반대로 “인수 0원”으로 단정해서도 안 됩니다. 현재 단계의 올바른 표현은 대항력 가능·미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 514호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 건 내 제5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순하지만 점유가 변수
등기부만 놓고 보면 말소기준권리 이후의 권리는 정리됩니다. 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하고, 2025.03.31 이기훈 명의 주택임차권 역시 말소기준보다 뒤에 설정됐습니다. 해당 임차권등기에는 임차보증금 20,000,000원, 차임 310,000원, 임대차계약일자 2023.10.05, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.10.18이 기재돼 있어 말소기준보다 후순위임이 분명합니다.
② 임차·점유 관계 — 선순위 전입부터 분리 확인
| 성명 | 점유·호수 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 확인 필요 | 2019.03.12 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
| 이기훈 | 별지 기재 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.18 | 20,000,000원 / 310,000원 | 없음 | 후순위 | 없음 |
| 송영남 | 확인 필요 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최선우 | 확인 필요 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 확인 필요 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 확인 필요 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 확인 필요 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 확인 필요 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 확인 필요 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 확인 필요 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 확인 필요 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 확인 필요 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 89,649,400원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 산정새마을금고 채권최고액 2,217,600,000원 중 89,649,400원이 배당되고 미배당액은 2,127,950,600원입니다. 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원이지만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 특히 2019.03.12 전입자의 보증금이 미상이므로 실제 인수 위험을 별도로 확인해야 합니다.
④ 가격 판단 — 70%라는 숫자만으로는 부족
현재 최저매각가는 91,700,000원으로 감정가 131,000,000원의 70%입니다. 다음 시나리오는 64,189,999원, 그다음은 44,932,999원입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 현재 가격이 시장 대비 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 원본 확인. 전입일 2019.03.12의 실제 점유 호수, 임대차계약일, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 최우선 확인해야 합니다.
- 514호 점유자 특정. 현황조사에는 호수가 특정되지 않은 전입자가 다수 포함돼 있고 511호 전입자도 섞여 있으므로 매각대상 514호와 분리 확인이 필요합니다.
- 이기훈 임차권. 보증금 20,000,000원, 차임 310,000원, 전입·점유·확정일 2023.10.18로 말소기준 이후입니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 시뮬레이션은 매수인 인수 0원이나 선순위 전입 보증금과 당해세·최우선변제 여부가 확정되지 않았습니다.
- 시세 직접 확인. 감정가 대비 70%라는 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 말고 실제 거래·임대수익 수준을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 배당요구·점유관계 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 전입
등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖의 점유관계입니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 따라서 배당표상 인수 0원이라는 숫자를 그대로 실질취득가로 사용해서는 안 됩니다.
현재 91,700,000원은 감정가 131,000,000원의 70%지만, 실거래 비교 근거가 없고 선순위 전입자의 인수 가능액도 확인되지 않았습니다. 이 물건은 “가격이 많이 내려왔다”보다 “실제 514호 선순위 임차관계가 무엇인가”를 먼저 풀어야 하는 사건입니다. 선순위 전입자의 보증금과 점유관계가 정리되기 전까지는 가격 메리트를 확정하기 어렵습니다.
