대전지방법원 2025타경553. 충남 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 514호입니다. 감정가 131,000,000원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 64,190,000원, 감정가의 49% 수준입니다. 그러나 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근하기 어렵습니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이고, 현황조사 명단 가운데 한승종의 전입일은 2019.03.12로 그보다 빠릅니다.
한승종은 배당요구를 2025.05.09 했지만 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않습니다. 이 때문에 대항력이 확정됐다고 단정할 수도, 인수액이 0원이라고 단정할 수도 없습니다. 실제로 본건 514호를 점유했고 주거용 임대차의 대항요건을 갖췄다면 미배당 보증금이 매수인에게 남을 가능성이 있습니다. 이 금액이 확인되기 전까지는 실질취득가도 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 514호 |
| 도로명 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 7층 건 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 64,190,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 전입자가 남는다
등기부 기준으로는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 말소기준입니다. 2025.03.11 임의경매개시결정과 2025.03.31 이기훈의 주택임차권등기는 모두 그 이후라 매각으로 소멸하는 구조입니다. 이기훈의 임차권등기에는 임차보증금 20,000,000원, 차임 310,000원, 임대차계약일 2023.10.05, 주민등록·점유개시·확정일자 2023.10.18이 기재돼 있어 말소기준권리보다 늦습니다.
② 임차·점유 현황 — 13명 명단 중 선순위 전입 1명
현황조사·등기부 등에 이름이 확인되는 명단은 13명입니다. 이 가운데 박재연은 511호로 표시돼 본건 514호와 호실이 다르고, 다수는 점유 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 이름이 있다는 사실만으로 모두 514호 임차인이라고 단정할 수는 없습니다.
| 성명 | 점유·호실 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.25 | 승계 없음 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.06.05 | 승계 없음 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 배당요구 2025.04.10 | 승계 없음 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 없음 |
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 배당요구 2025.05.09 · 확정일자 미상 | 승계 없음 |
| 이기훈 | 별지 기재 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2023.10.18 | 20,000,000원 / 310,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 2023.10.18 · 배당요구 2025.03.31 | 승계 없음 |
③ 가격 — 49%까지 내려왔어도 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가 131,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 오피스텔의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래·최근 추세가 확인되지 않으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단하면 안 됩니다.
여기에 한승종의 선순위 임차관계가 실제로 본건에 적용되고 미배당 보증금이 남는다면, 매수인의 경제적 부담은 단순 낙찰가 64,190,000원이 아니라 낙찰가 + 인수액이 됩니다. 현재는 보증금 자체가 확인되지 않아 그 실질취득 금액을 산정할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 64,190,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,555,420원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 62,634,580원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 산정새마을금고 미배당액은 2,154,965,420원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 한승종의 선순위 임차관계가 본건에 유효한 경우 매수인 인수액은 별도로 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 5층입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하고 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공시지가 901,500원/㎡, 토지면적 1,027.6㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종의 514호 점유 여부. 2019.03.12 전입이 실제 본건 514호와 연결되는지 우선 확인해야 합니다.
- 보증금 확인. 한승종의 보증금이 확인돼야 최악의 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다.
- 확정일자·임대차계약 확인. 우선변제 관계와 배당 후 잔존보증금 판단을 위해 계약서 및 확정일자 확인이 필요합니다.
- 다수 전입자의 호실 특정. 현황조사 명단 가운데 여러 사람이 호실 미상으로 나타나므로 514호 실제 점유자를 구분해야 합니다.
- 이기훈 임차권. 등기상 보증금 20,000,000원·차임 310,000원, 전입·점유·확정일자 2023.10.18로 말소기준 이후입니다.
- 가격 검증. 최저가가 감정가 49%라도 최근 실거래 시세가 확인되지 않았으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 추가 유찰 시나리오. 3회 유찰 시 44,933,000원, 4회 유찰 시 31,453,099원이나 선순위 인수 위험이 남으면 낙찰가 하락만으로 실질 부담이 작아진다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 물건의 숫자만 보면 감정가 131,000,000원에서 64,190,000원까지 내려온 2회 유찰 오피스텔입니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 말소기준 2019.06.04보다 앞선 2019.03.12 전입자 한승종이 있고, 보증금·확정일자·점유 호실이 확인되지 않았습니다.
따라서 현 단계 결론은 “낙찰가 6,419만원 + 인수 0원”이 아니라 “낙찰가 64,190,000원 + 확인되지 않은 인수 가능액”입니다. 실거래 시세도 확인되지 않아 가격이 싸다고 평가할 근거도 부족합니다. 먼저 선순위 전입자의 실제 권리범위를 확정하고, 그다음 실질취득가를 계산해야 하는 사건입니다.
