대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 506호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다. 소유자는 주식회사하늘이며, 2019.06.04. 산정새마을금고 명의의 채권최고액 2,217,600,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2025.03.11. 같은 산정새마을금고가 현재 사건의 임의경매를 신청했습니다.
등기부 자체의 구조는 복잡하지 않습니다. 문제는 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 전입자 13명이 확인되고, 이 중 한승종은 2019.03.12. 전입해 말소기준일보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 대항력이 확정됐다고 단정할 수는 없고, 대항력 가능성이 있는 선순위 점유자로 보수적으로 봐야 합니다. 이 사람의 보증금이 실제 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 그 미배당액이 매수인에게 승계될 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 506호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 제5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자가 핵심
② 임차인·점유 조사 — 실제 위험은 한승종 확인에 달렸다
현황조사에 확인된 전입자는 총 13명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없어 조사된 사람은 모두 개별 전입자로 집계됩니다. 이 가운데 말소기준일보다 빠른 전입자는 한승종 1명이고, 나머지 12명은 모두 2019.06.04. 이후 전입입니다. 박재연은 511호로 조사되어 본건 506호와 호수가 다르게 표시되어 있습니다.
| 이름 | 전입일 | 확인 내용 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 배당요구 2025.05.09 · 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능성 있음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 배당요구 2025.04.10 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 511호 · 보증금 10,000,000원 · 월 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 배당요구 2025.06.05 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 배당요구 2025.04.25 · 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
말소기준 이후 전입자는 경매 매수인에게 임차권이 그대로 승계되는 대항력 구조가 아닙니다. 다만 각자의 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 만큼 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 한승종은 선순위 전입이므로 보증금과 실제 점유·임대차 관계를 가장 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가를 93,800,000원으로 가정하면 집행비용 2,088,400원을 제외한 91,711,600원이 산정새마을금고에 배당되는 구조이며, 채권최고액 기준 2,125,888,400원의 미배당이 남습니다. 신청채권 1,853,241,410원도 전액 충족되지 않습니다.
④ 가격 판단 — 실거래가가 없어 70% 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
이 사건에는 동일 오피스텔의 최근 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 134,000,000원 대비 최저가가 93,800,000원으로 내려왔다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 더구나 선순위 전입자 보증금이 미확정이므로 실질취득비용은 최소 93,800,000원에서 시작해 미배당 승계액이 붙을 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 감정가 대비 | 근저당 예상배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 | 93,800,000원 | 70% | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 | 65,659,999원 | 49% | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 | 45,961,999원 | 34.3% | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 기호 물건들은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 본건 역시 오피스텔입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 부근에는 공장·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 토지면적은 1,027.6㎡, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
- 환금성. 주변에 공장과 오피스텔, 근린생활시설이 혼재한 업무·산업 배후 성격의 입지이므로 실제 임대수요와 공실·매매사례를 별도로 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 원본 확인. 전입일 2019.03.12., 말소기준일 2019.06.04.입니다. 보증금, 실제 점유, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 인수 가능한 미배당 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 총 취득원가를 다시 계산해야 합니다.
- 506호 점유자 특정. 조사 전입자가 다수이고 박재연은 511호로 특정돼 있습니다. 실제 506호 점유자와 명도 상대방을 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 송영남·유창현·허관회·한승종은 배당요구 접수 사실이 확인됩니다. 각 임차인의 보증금과 확정일자에 따라 실제 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
- 실거래·임대료 조사. 현재 제공된 거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 할인율만으로 응찰가를 정하지 말고 성연에드가오피스텔의 실제 매매·임대 사례를 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 점유상태를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 먼저 볼 숫자는 선순위 보증금이다
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 번 유찰되어 93,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 권리분석의 결론은 반대 방향입니다. 말소기준보다 앞선 전입자 한승종의 보증금이 확인되지 않았기 때문입니다. 보증금과 실제 대항요건이 확인돼 인수액이 0원이라는 결론이 나기 전까지, 최저가를 곧 실질취득비용으로 보아서는 안 됩니다.
나머지 조사 전입자들은 말소기준 이후 전입이라 대항력 인수 구조는 아니지만, 조사 인원이 많고 506호 점유관계가 명확히 특정되지 않은 점도 명도와 임차관계 확인 부담을 높입니다. 실거래 비교자료까지 없는 상황이므로 권리·가격 모두 확인이 선행돼야 하는 고위험 확인형 물건입니다. 현재 단계의 결론은 “가격 할인보다 선순위 임차관계 해소 확인이 우선”입니다.
