대전지방법원 2025타경553. 성연에드가오피스텔 5층 506호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04. 접수된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11. 접수됐으며 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 현황조사에는 총 13명의 점유·임차 신고가 확인되고 그중 한승종의 전입일이 말소기준보다 약 3개월 앞섭니다.
한승종은 2019.03.12. 전입했고 2025.05.09. 배당요구를 했습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 이 경우 단순히 ‘대항력 있음’으로 확정해서도, 반대로 배당표의 인수액 0원만 보고 ‘인수 없음’으로 단정해서도 안 됩니다. 선순위 전입자로서 대항력 가능·미상 상태이므로 보증금 규모와 실제 점유, 임대차관계를 확인해야 낙찰자의 최종 인수액과 실질취득비용이 정해집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층506호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 ‘선순위 전입’이 핵심
나머지 신고자들은 전입일이 모두 말소기준권리 이후입니다. 따라서 제공된 전입일 기준으로는 말소기준보다 뒤에 있어 매수인에게 대항할 수 없는 구조입니다. 다만 확정일자와 상당수 보증금이 확인되지 않았고, 유창현·허관회·송영남·한승종은 배당요구 사실이 확인됩니다. 특히 임차관계가 다수 혼재하는 오피스텔이므로 각 호실과 실제 점유자의 대응관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 임차인·점유관계 — 13명 중 선순위 전입 1명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 · 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 미배당 시 가능성 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으며, 위 13명은 현황조사상 점유·임차 신고자입니다. 박재연은 점유부분이 511호로 기재돼 본건 506호와 호수가 일치하지 않습니다.
③ 가격 구조 — 감정가 49%라도 ‘시세보다 싸다’고 단정 금지
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 45,962,000원, 그 다음은 32,173,399원까지 내려갑니다. 그러나 이 사건은 동일 물건의 최근 실거래 비교값으로 가격 우위를 확인할 수 있는 구조가 아닙니다. 더 중요한 것은 한승종의 선순위 전입 보증금이 미상이라는 점입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,581,880원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액 2,217,600,000원 중 64,078,120원이 배당되고, 미배당액은 2,153,521,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입 한승종의 보증금도 확인되지 않아 이 표의 ‘매수인 인수 0원’을 최종 인수액으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 각 호는 오피스텔 등으로 이용 중입니다. 대상 건물은 철근콘크리트구조 7층 건물입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 토지·용도. 준주거지역, 지구단위계획구역, 일반산업단지에 포함되며 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12. 선순위 전입자의 보증금이 실질취득비용을 좌우합니다. 보증금·실제 점유·임대차관계를 우선 확인해야 합니다.
- 확정일자·배당관계 확인. 한승종을 포함해 확정일자가 확인되지 않은 신고자가 많아 실제 배당순위와 미배당액을 다시 계산해야 합니다.
- 13명 점유관계 대조. 현황조사상 신고자가 다수이고, 박재연은 511호로 기재돼 있습니다. 본건 506호의 실제 점유자와 각 신고자의 호실 대응을 확인해야 합니다.
- 가격 착시 경계. 최저가가 감정가의 49%라도 선순위 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 ‘반값’만으로 싸다고 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다. 실제 배당표와 매각물건명세서를 기준으로 재검토해야 합니다.
- 명도 비용. 다수 점유 신고가 있는 만큼 낙찰 후 인도·명도 과정과 비용을 보수적으로 검토해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 확인할 것은 선순위 보증금
이 사건은 숫자만 보면 강하게 끌립니다. 감정가 134,000,000원이 두 번 유찰돼 최저가가 65,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔기 때문입니다. 하지만 권리분석의 결론은 그 반대 방향입니다. 2019.03.12. 전입 한승종이 2019.06.04. 말소기준 근저당보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 따라서 실질취득비용과 매수인 인수액은 아직 고정할 수 없습니다.
배당 시뮬레이션의 인수액 0원은 근저당 배당구조에 따른 계산값일 뿐, 선순위 점유자의 미배당 보증금까지 확정해 주는 숫자가 아닙니다. 보증금 확인 전에는 “65,660,000원에 사는 물건”이라고 볼 수 없습니다. 선순위 임차관계를 확인해 인수액을 확정한 뒤 그 실질취득비용으로 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
