대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 603호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이며, 2019.02.08 소유권보존 뒤 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준이고, 뒤에 설정된 위더스엔지니어링 주식회사 가압류와 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 임차관계에서는 결론이 달라집니다.

현황조사상 실제 임차인은 13명입니다. 이 중 12명은 전입일이 말소기준 2019.06.04 이후이므로 대항력이 없지만, 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력을 확정적으로 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다. 한승종은 2025.05.09 배당요구까지 했으나, 실제 보증금과 배당액을 알 수 없어 매수인 승계액 역시 현재 숫자로 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 별도 확인

말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 2024.11.22 위더스엔지니어링 주식회사 가압류 10,000,000원과 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25 산정새마을금고가 신청했던 종전 임의경매개시결정은 2023.09.07 취하를 원인으로 2023.09.11 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명

보증기관 대위·승계 신고는 없어 위 13명은 모두 실제 임차인으로 집계합니다. 핵심은 이들 가운데 한승종 1명만 말소기준 이전 전입이라는 점입니다. 나머지 12명은 전입일 기준으로 말소기준 이후라 대항력이 없으며 매수인 승계 대상이 아닙니다.

③ 가격 판단 — 70% 숫자만 보고 싸다고 할 수 없다

감정가는 183,000,000원, 현재 최저매각가는 128,100,000원으로 1회 유찰 후 감정가의 70%입니다. 다만 동일·인근 오피스텔의 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태이므로 128,100,000원이 시세보다 싸다고 판단할 근거는 없습니다. 더욱이 선순위 전입자의 보증금이 미상이어서, 낙찰가 자체가 최종 취득비용을 뜻하지도 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)

현재 회차 가정에서는 채권자 총 청구 2,227,600,000원 중 125,506,600원이 배당되고 2,102,093,400원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 특히 한승종의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 승계액을 0원으로 판단할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 감정상 오피스텔 등으로 이용 중이며 토지이용상황은 업무용입니다.
• 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고, 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하며 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
• 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 한승종 보증금 확인. 보증금이 미상인 상태에서는 승계액과 실질취득액을 산정할 수 없습니다. 매각물건명세서에서 보증금·점유부분·확정일자·배당요구 내용을 우선 확인해야 합니다.
• 한승종 배당 결과 확인. 2025.05.09 배당요구 사실만으로 승계 위험이 없어지는 것은 아닙니다. 보증금 중 실제 배당으로 회수되는 범위를 대조해야 합니다.
• 박재연 점유부분 확인. 현황조사에는 박재연의 점유부분이 511호로 기재되어 있습니다. 경매 목적물인 603호와의 실제 관련성을 원본에서 확인해야 합니다.
• 다수 점유관계 확인. 현황조사상 실제 임차인이 13명으로 파악돼 점유·명도 관계가 단순한 공실형 물건은 아닙니다.
• 가격 검증. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 실거래 비교자료가 없어 시세 대비 할인율을 판단할 수 없습니다. 오피스텔 실거래·임대수익 자료를 별도로 확인해야 합니다.
• 채권 규모 착시 주의. 산정새마을금고 근저당 채권최고액은 2,217,600,000원이고 신청 청구액은 1,853,241,410원으로 현재 최저가보다 큽니다. 채권 미배당 자체와 매수인 인수 여부는 구분해서 봐야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 신고내역을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — 가격보다 먼저 풀어야 할 것은 한승종 보증금

이 사건은 1회 유찰로 감정가 183,000,000원에서 최저가 128,100,000원까지 내려왔습니다. 등기만 보면 말소기준 이후 권리가 소멸하는 전형적인 구조지만, 현황조사상 2019.03.12 전입한 한승종이 있습니다. 말소기준 2019.06.04보다 앞선 전입이고, 보증금·확정일자가 미상이기 때문에 대항력 가능·미상, 승계 가능·미상으로 남습니다.

따라서 이 물건의 핵심은 “감정가의 70%”가 아닙니다. 한승종의 보증금이 얼마인지, 배당으로 얼마를 회수하는지, 미배당액이 매수인에게 남는지를 확인해야 실질취득액이 비로소 계산됩니다. 실거래 비교자료도 확인되지 않아 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 등기 후순위 권리는 정리되지만, 선순위 전입 1명의 금액 확인 전까지는 보수적으로 접근해야 하는 오피스텔입니다.