89,670,000원
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층603호입니다. 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 89,670,000원입니다. 등기상 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이고, 이후 위더스엔지니어링 주식회사 가압류와 2025년 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 하지만 임차관계에서는 한승종이 2019.03.12 전입해 말소기준보다 앞서므로, 등기만 보고 “인수 0원”으로 결론 내릴 수 없습니다.
특히 한승종은 배당요구도 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 대항력 있는 임차인은 배당으로 회수되지 않은 보증금이 매수인에게 남을 수 있으므로, 실질취득가는 낙찰가에 미배당 인수액을 더한 금액으로 봐야 합니다. 현재는 그 보증금 자체가 미상이어서 89,670,000원이라는 최저가만으로 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층603호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차인 한 명은 선순위
말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 2024.11.22 위더스엔지니어링 주식회사 가압류 10,000,000원과 2025.03.11 임의경매개시결정은 말소기준 이후라 매각으로 소멸합니다. 과거 2023.04.25 임의경매개시결정은 2023.09.11 취하에 따라 이미 말소됐습니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 13명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 대항력 有 | 2025.05.09 | 선순위 · 인수 가능성 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 | 말소기준 이후 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 박재연 · 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 | 말소기준 이후 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 해당 없음 | 말소기준 이후 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 2025.04.25 | 말소기준 이후 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 위 표의 실제 임차인은 13명입니다. 이 가운데 한승종만 말소기준권리보다 먼저 전입했고, 나머지는 모두 2019.06.04 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 다만 여러 임차인의 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 배당관계는 매각물건명세서와 임대차 원자료를 추가 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로 싸다고 할 수 없다
현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 62,768,999원, 그 다음은 43,938,299원입니다. 그러나 이 사건에는 선순위 대항력 임차인 한승종이 있고 보증금이 미상입니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 매수인에게 남는다면 실질취득비용은 낙찰가보다 커질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 87,655,940원 |
| 3. 가압류 · 위더스엔지니어링 주식회사 | 10,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모델상 채권자 총 미배당액은 2,139,944,060원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 표시되지만, 한승종의 선순위 임차보증금 자체가 확인되지 않은 상태이므로 이를 곧바로 권리상 인수 0원으로 해석하면 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 건물입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 도로. 북서측, 남측 및 남동측으로 공도와 접합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 선순위입니다. 보증금과 실제 배당액을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 실질취득가로 판단. 낙찰가 89,670,000원만 보지 말고, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 있으면 이를 합산해 판단해야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 현황조사상 실제 임차인은 13명이며, 다수의 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다.
- 배당요구 확인. 한승종·송영남·유창현·허관회가 배당요구를 했습니다. 각 임차인의 배당순위와 실제 배당 여부를 원문으로 대조해야 합니다.
- 가격 비교 보류. 최근 12개월 실거래 평균과 최신 거래가 확인되지 않으므로 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 봐야 할 선순위 임차인
감정가 183,000,000원이 2회 유찰돼 89,670,000원까지 내려왔다는 점만 보면 가격이 크게 낮아진 물건처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 할인율이 아니라 2019.03.12 전입한 한승종입니다. 말소기준인 2019.06.04 산정새마을금고 근저당보다 앞선 대항력 임차인이고, 보증금이 미상이어서 매수인 인수액과 실질취득가를 아직 확정할 수 없습니다.
후순위 등기권리는 소멸하지만, 선순위 임차인의 미배당 보증금은 별개입니다. 따라서 현재 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 크다”고 평가하면 안 됩니다. 한승종의 보증금과 배당 가능액을 확인해 실질취득가를 계산한 뒤 시장가격과 비교하는 것이 이 사건의 입찰 전제입니다. 등기권리는 단순하지만 임차관계는 미확정 — 가격 판단은 보류.
