대전지방법원 2025타경553. 충청남도 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 606호입니다. 등기상 핵심은 단순합니다. 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권, 채권최고액 2,217,600,000원이 말소기준권리이고 현재 경매개시결정도 이보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사에 확인된 사람 가운데 한승종의 전입일 2019.03.12은 말소기준권리보다 앞섭니다.
한승종은 2025.05.09 배당요구를 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 대항력은 있는 것으로 조사되어 있어, 배당으로 보증금을 전부 회수하지 못한다면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 따라서 현재 최저가 65,660,000원만 놓고 감정가의 49%라고 평가하는 것은 부족합니다. 실질취득가는 최저가와 인수될 미배당 보증금을 합쳐 계산해야 하며, 지금은 그 총액을 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층606호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 선순위 전입은 별도
등기부상 소유권보존은 2019.02.08, 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 2023.04.25 같은 채권자가 임의경매를 개시했지만 2023.09.07 취하돼 2023.09.11 말소됐고, 현재 사건은 2025.03.11 다시 개시된 2025타경553입니다. 등기상 현재 경매개시결정은 말소기준 이후여서 매각으로 소멸합니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 확인 인원 13명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 위험 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 보증금 미상 | 有 | 확인 필요 · 배당요구 2025.05.09 | 가능 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2025.04.10 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 · 511호 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2025.06.05 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 보증금 미상 | 없음 | 확인 필요 · 배당요구 2025.04.25 | 없음 |
말소기준권리보다 늦게 전입한 12명은 조사상 대항력이 없습니다. 반면 한승종은 말소기준보다 먼저 전입한 유일한 선순위 전입자입니다. 특히 박재연은 현황조사에 511호로 기재되어 있어 본건 606호와의 점유관계를 원본에서 대조할 필요가 있습니다.
③ 현재가 기준 예상배당 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.4% 추정) | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 근저당권을 기준으로 한 계산이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 근저당권 미배당액은 2,153,521,880원입니다. 다만 한승종의 보증금이 확인되지 않았으므로 임차보증금 배당 및 매수인 인수 여부는 이 표만으로 확정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 오피스텔 등으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인이 최우선. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 임대차계약서·매각물건명세서에서 보증금과 점유범위, 확정일자, 배당 가능액을 확인해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 낙찰가에 미배당 임차보증금이 더해질 수 있으므로, 현재 최저가 65,660,000원만으로 입찰 상한을 정하면 안 됩니다.
- 점유관계 대조. 현황조사상 다수 전입자가 확인되고, 박재연은 511호로 기재돼 있습니다. 각 전입자의 본건 606호 실제 점유 여부를 원본에서 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한승종·유창현·허관회·송영남은 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당순위와 실제 배당액은 보증금·확정일자 등 추가 자료와 함께 판단해야 합니다.
- 저가 오피스텔의 환금성. 주변이 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 혼재 지역이고 교통·주위환경 평가가 모두 보통이므로, 낙찰 후 임대·재매각 가능성을 별도로 점검해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 문건을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 낙찰가보다 먼저 확인할 것은 보증금”
이 물건의 등기부 자체는 복잡하지 않습니다. 산정새마을금고 근저당권이 말소기준이고 현재 경매개시결정은 그 뒤라 매각으로 소멸합니다. 하지만 권리분석의 핵심은 2019.03.12 전입한 한승종입니다. 말소기준보다 먼저 전입했고 대항력이 있는 것으로 조사됐는데 보증금은 확인되지 않았습니다.
따라서 현재 최저가 65,660,000원이 감정가 134,000,000원의 49%라는 사실은 단독으로 투자매력을 뜻하지 않습니다. 배당으로 회수되지 않는 보증금이 있다면 그만큼 매수인이 부담할 수 있고, 그때 비교해야 할 금액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 인수액인 실질취득가입니다. 선순위 임차보증금이 확인되기 전까지는 가격 판단도, 최종 입찰가도 보류하는 것이 맞습니다.
