대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 606호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔이고, 소유자는 주식회사하늘입니다. 등기부상 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 산정새마을금고 신청으로 등기됐고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 현황조사에는 총 13명의 전입·점유 관련자가 확인됩니다. 대부분은 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없지만, 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 단순히 “대항력 있음”이나 “인수 0원”으로 결론내리면 안 됩니다. 매각물건명세서에서 보증금·점유관계·배당관계를 확인하기 전까지는 인수 위험이 열린 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층606호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.02.08 주식회사하늘 명의로 소유권보존이 됐고, 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 2023.04.25에는 산정새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했으나 2023.09.07 취하돼 2023.09.11 말소됐고, 2025.03.11 현재 사건인 2025타경553의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다.
② 임차인·점유 현황 — 실제 점유 관련자 13명
| 이름 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | — | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최선우 | — | 2021.01.18 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송영남 | — | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재석 | — | 2022.12.09 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최한나 | — | 2023.03.02 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정은 | — | 2023.10.04 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이기훈 | — | 2023.10.18 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박기웅 | — | 2023.11.01 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허관회 | — | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경호 | — | 2024.09.13 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이예일 | — | 2024.09.20 | 미상 | — | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유창현 | — | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차·점유 관련자는 13명이며 보증기관 대위·승계로 중복 집계되는 항목은 없습니다. 이 가운데 박재연은 점유 표시가 511호이고 보증금 10,000,000원, 월세 370,000원이 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 선순위 전입자인 한승종의 보증금이 미상이라는 점이 최우선 확인사항입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 93,800,000원 가정 시 근저당권 채권최고액 2,217,600,000원 중 91,711,600원이 배당되고 2,125,888,400원의 미배당이 발생합니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 선순위 전입자의 실제 보증금 인수 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 임차 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 감정가 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
가격은 93,800,000원에서 65,659,999원, 45,961,999원으로 내려가는 시나리오가 제시돼 있지만, 이 수치만으로 “싸졌다”고 판단할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고, 무엇보다 한승종의 선순위 전입 보증금이 미상입니다. 낙찰가가 낮아져도 선순위 임차보증금 인수 가능성 자체가 사라지는 것은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가 대상 25개 호실은 오피스텔 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건으로, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함됩니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하며, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 전입자 한승종. 2019.03.12 전입, 2025.05.09 배당요구. 보증금·확정일자·실점유 범위를 매각물건명세서에서 반드시 확인해야 합니다.
- 점유관계 대조. 현황조사에는 13명이 확인되고, 박재연은 점유 표시가 511호로 기재돼 있습니다. 606호와 실제 연결되는 점유자를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 보증금 미상 점유자. 다수 점유자의 보증금이 확인되지 않습니다. 후순위 전입자는 대항력이 없더라도 배당·명도관계는 별도로 점검해야 합니다.
- 낙찰가 착시 경계. 1회 유찰로 최저가가 감정가 70%까지 내려왔지만, 실거래 자료가 없어 시세 대비 저가 여부는 판단할 수 없습니다.
- 공동담보 근저당. 산정새마을금고 채권최고액 2,217,600,000원은 공동담보목록 제2019-230호와 연결됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유현황을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 선순위 임차관계가 먼저”
이 물건은 1회 유찰로 최저매각가가 93,800,000원까지 내려왔고, 등기부상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 하지만 권리분석의 결론은 여기서 끝나지 않습니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준 2019.06.04보다 앞서기 때문입니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시세보다 저렴하다고 평가할 근거도 없습니다. 따라서 이 사건의 우선순위는 가격 판단보다 선순위 임차인의 보증금과 배당·인수관계 확인입니다.
