대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 509호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 등기됐고, 신청채권자의 청구액은 1,853,241,410원입니다.
등기 자체만 보면 구조는 단순합니다. 말소기준권리인 산정새마을금고 근저당권과 그 이후의 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다. 하지만 점유관계에서는 이야기가 달라집니다. 조사된 전입자 중 한승종은 2019.03.12 전입으로, 근저당 설정일보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력 있다고 단정할 수는 없지만, 대항력 가능성을 배제해서도 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 509호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당보다 빠른 전입이 하나 있다
핵심은 등기부보다 점유·전입 순서입니다. 2019.06.04 근저당권이 말소기준이지만, 한승종의 전입일은 그보다 앞선 2019.03.12입니다. 반면 나머지 조사 전입자들은 모두 말소기준권리 이후 전입으로 정리되어 있습니다. 따라서 본건은 “임차인 전부 소멸”로 단순화할 수 없으며, 한승종의 실제 점유관계·보증금·확정일자 확인이 입찰 전제입니다.
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 가능·금액 미상 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 해당 없음 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
② 가격 구조 — 70% 최저가라도 실질취득액은 아직 미확정
현재 회차는 1회 유찰 후 감정가의 70%, 최저매각가 93,800,000원입니다. 다음 회차 가정은 2회 유찰 시 65,659,999원, 3회 유찰 시 45,961,999원으로 내려갑니다. 하지만 선순위 전입자의 인수액이 확인되지 않은 상황에서는 낙찰가가 내려가는 것만으로 실질취득비용이 같은 폭으로 내려간다고 볼 수 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
산정새마을금고의 채권최고액은 2,217,600,000원으로 현재 최저가를 크게 웃돕니다. 어느 시나리오에서도 소유자에게 돌아가는 잔여금은 0원으로 계산되며, 근저당 채권에는 큰 미배당이 남습니다. 이 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아니지만, 선순위 전입자의 임차보증금 문제는 별개의 권리관계이므로 따로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 93,800,000원 기준 배당 추정입니다. 산정새마을금고에는 2,125,888,400원의 미배당이 남습니다. 한승종의 보증금·우선변제 여부가 확정되지 않았으므로 이 표만으로 매수인 인수액을 0원이라고 확정할 수 없습니다.
④ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 부근에 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가 대상 기호(1)~(25)는 공히 오피스텔 등으로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건입니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 난방설비, E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 토지는 평지의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금과 실제 점유 상태를 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 확정일자·배당관계 확인. 한승종은 2025.05.09 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않습니다. 배당으로 얼마가 소멸하고 얼마가 남는지 원본 명세서에서 확인해야 합니다.
- 509호 점유자 특정. 조사된 전입자가 다수이고, 박재연은 511호로 표시되어 있습니다. 본건 509호의 실제 점유자를 현장에서 구분해 확인해야 합니다.
- 후순위 전입자 구분. 나머지 조사 전입자는 2019.06.04 이후 전입으로 정리되어 있지만, 실제 명도 대상과 점유관계는 별도로 확인하세요.
- 가격 판단 순서. 현재 최저가 93,800,000원은 감정가의 70%지만, 선순위 전입자의 인수 가능액을 확인한 뒤 실질취득비용을 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유 상태를 매각기일 전에 다시 대조하세요.
맺으며 — “70% 할인”보다 선순위 전입 확인이 먼저
이 물건의 표면적인 숫자는 분명 눈에 띕니다. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 93,800,000원, 감정가의 70%까지 내려왔습니다. 하지만 경매 권리분석에서는 할인율보다 매수인이 최종적으로 얼마를 부담하느냐가 더 중요합니다.
한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준권리인 산정새마을금고 근저당 2019.06.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았기 때문에 대항력 가능·미상, 인수금액 미상이 정확한 결론입니다. 따라서 현재 단계에서 “93,800,000원에 취득한다”고 단정할 수 없습니다. 권리 확인이 끝나기 전까지는 가격 판단도 보류. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 전입자의 실제 임대차 내용입니다.
