대전지방법원 2025타경553. 성연에드가오피스텔 5층 509호입니다. 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.02.08 소유권보존등기가 마쳐졌습니다. 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고의 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 2023.04.25 한 차례 임의경매개시결정이 등기됐다가 2023.09.11 취하에 따라 말소됐고, 2025.03.11 다시 현재의 임의경매개시결정이 들어왔습니다. 등기상 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 등기부 밖 점유관계입니다. 현황조사 등에 이름이 확인되는 인원은 13명이고, 이 가운데 한승종의 전입일은 말소기준권리보다 앞섭니다. 반면 박재연은 511호로 호실이 명시되어 있어 509호와 직접 동일한 점유관계인지 구분해야 하며, 나머지 인원은 호실이 특정되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 최저가 숫자만 보고 접근할 물건이 아니라 509호 실제 점유자 특정이 권리분석의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심

등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2025.03.11 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 하지만 한승종의 전입일 2019.03.12가 말소기준보다 빠르다는 점은 별개입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 ‘대항력 있음’으로 확정할 수는 없지만, 정확도상 대항력 가능·미상으로 두고 보증금 인수 가능성을 확인해야 합니다.

임차인·점유관계

보증기관 대위·승계로 표시된 인원은 없어 중복 신고로 제외할 대상은 없습니다. 현황조사 등에서 이름이 확인되는 인원은 13명입니다. 다만 박재연은 511호로 명시되어 있고, 나머지는 호실이 특정되지 않아 509호와의 실제 점유관계 확인이 선행되어야 합니다.

② 가격 판단 — 49%라고 곧바로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가의 49% 수준입니다. 2회 유찰됐고, 추가 유찰 시 시나리오는 45,962,000원과 32,173,399원으로 내려갑니다.

그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않아 65,660,000원이 시세보다 싼지 판단할 근거는 없습니다. 더구나 한승종의 보증금이 미상인 상태라 실제 509호 대항력 임차인으로 확인되면 낙찰가 외 인수부담이 붙을 수 있습니다. 따라서 이 물건에서 비교해야 할 값은 단순 최저가가 아니라 확정된 인수액을 더한 실질취득가입니다.

③ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용 1,581,880원을 제외한 64,078,120원이 산정새마을금고에 배당되는 계산이며, 채권자 전체 미배당액은 2,153,521,880원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 특히 한승종의 보증금이 미상인 만큼 이 표만으로 실제 매수인 인수액을 0원이라고 확정해서는 안 됩니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 부근에 공장·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 물건들은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지에 포함됩니다. 대로3류·중로2류·소로1류와 접하고, 토지 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 오피스텔 용도이고 실거래 비교 가격이 확인되지 않아, 감정가 대비 할인율만으로 환금성과 적정가를 판단하기보다 보수적인 가격 검토가 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 509호 점유자 특정. 박재연은 511호로 명시되어 있고 다른 인원은 호실이 특정되지 않았습니다. 509호 실제 점유자를 우선 확인해야 합니다.
• 한승종 임대차 확인. 2019.03.12 전입의 한승종이 509호 임차인인지, 보증금과 확정일자가 무엇인지 확인해야 합니다.
• 실질취득가 재산정. 선순위 임차인의 보증금 인수 여부가 확정된 뒤 낙찰가에 실제 인수액을 더해 총 취득부담을 계산해야 합니다.
• 49% 착시 경계. 현재 최저가는 감정가의 49%지만 비교 실거래 가격이 없어 ‘시세보다 싸다’고 단정할 수 없습니다.
• 배당표 한계. 현재 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 한승종 보증금도 확정되지 않았습니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계를 매각기일 2026.10.21 전에 다시 확인하는 것이 핵심입니다.

맺으며 — “49%보다 먼저 볼 것은 2019.03.12”

이 물건은 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원, 즉 49%까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 강한 할인처럼 보이지만 권리분석의 핵심은 다른 곳에 있습니다. 한승종의 전입일 2019.03.12가 말소기준권리 2019.06.04보다 빠르고, 보증금이 미상이라는 사실입니다.

등기상 산정새마을금고 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 선순위 점유자가 실제 509호 임차인이라면 이야기는 달라질 수 있습니다. 현재로서는 대항력을 가능·미상으로 보고, 보증금과 509호 점유 여부를 확인한 뒤에야 매수인 인수액과 실질취득가를 계산할 수 있습니다. 최저가는 내려왔지만 권리 확인은 아직 끝나지 않은 물건 — 이 사건의 결론입니다.