대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 505호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정 역시 산정새마을금고가 2025.03.11 신청한 임의경매이며, 이 경매개시결정과 말소기준권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건의 권리분석은 등기만 보고 끝낼 수 없습니다. 확인된 전입·점유자 가운데 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 약 3개월 빠르고, 자료상 대항력 있음으로 분류돼 있습니다. 배당요구는 2025.05.09 접수됐지만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 배당 시뮬레이션에서 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있더라도, 실제 권리분석에서는 한승종의 미배당 보증금 승계 가능성을 별도로 남겨야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 505호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 청구금액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입은 별도 확인
그 밖의 확인된 전입자는 모두 말소기준 이후 전입으로 분류돼 대항력이 없습니다. 다만 여러 전입자의 보증금이 확인되지 않았고, 박재연은 점유 부분이 511호로 기재돼 있어 본건 505호와의 실제 점유관계는 입찰 전 원본 문서와 현장 확인이 필요합니다.
임차인·전입자 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 보증금 미상 | 2025.05.09 | 대항력 있음 | 승계 가능 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 보증금 미상 | 2025.04.10 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 · 511호 기재 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 보증금 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 해당 없음 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 보증금 미상 | 2025.04.25 | 대항력 없음 | 승계 없음 |
한승종을 제외한 전입자는 모두 말소기준권리 이후 전입으로 분류돼 대항력이 없습니다. 한승종은 선순위 전입자이므로 보증금·배당관계 확인이 입찰 전 핵심입니다.
② 가격 판단 — 70% 유찰가만으로 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 숫자만 보면 40,200,000원 낮아졌지만, 이 사건에서는 감정가 대비 할인율이 최종 판단 기준이 아닙니다. 선순위 임차인 한승종의 보증금이 확인되지 않아 낙찰자가 실제로 부담할 총액이 확정되지 않았기 때문입니다.
또한 이번 사건에서 동일 단지의 최신 실거래 비교값을 근거로 한 시세 판단은 제시하지 않습니다. 따라서 감정가의 70%라는 이유만으로 “시세보다 싸다”, “가격 메리트가 크다”고 결론 내릴 근거도 없습니다. 먼저 선순위 임차인 보증금과 실제 점유관계를 확정하는 것이 순서입니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 2,125,888,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있지만, 한승종의 보증금이 확인되지 않은 상태이므로 해당 0원을 최종 인수액으로 단정해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 본건을 포함한 평가대상 호실들은 오피스텔 등으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 7층 건물의 5층에 위치합니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하고 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 토지·도로. 평지의 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역·규제. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 건물 상태. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있으며 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 이 사건의 최우선 확인사항입니다. 보증금과 배당가능액을 알아야 실제 승계액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 원본 대조. 한승종의 대항력·배당요구 내용과 보증금 기재 여부를 최신 명세서에서 다시 확인해야 합니다.
- 505호 실제 점유자 확인. 다수 전입자가 확인되고 박재연은 511호로 기재돼 있습니다. 현장과 문서상 호실별 점유관계를 구분해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 감정가의 70%까지 내려왔다는 사실만으로 가격 메리트를 판단하지 마십시오. 실질취득액은 선순위 보증금 승계액까지 포함해 계산해야 합니다.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 한승종 보증금도 금액화되지 않았습니다.
- 원본 서류 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사·문건접수 내역을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “70% 유찰”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 93,800,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 “싸졌다”가 아닙니다. 2019.06.04 근저당보다 앞서 2019.03.12 전입한 한승종이 있고, 자료상 대항력이 있으며 보증금은 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 회차의 실제 취득원가는 낙찰가 93,800,000원에 한승종의 미배당 보증금 승계액을 더한 금액으로 봐야 합니다.
등기상 근저당과 경매개시결정은 정리되지만, 이 선순위 임차인 문제는 등기 말소와 별개의 리스크입니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 2회·3회 유찰로 가격이 더 내려가더라도 총 부담액이 같은 폭으로 줄어든다고 단정할 수 없습니다. 권리 확인 전 가격 판단 금지. 이 사건의 승부처는 최저가가 아니라 한승종 보증금과 실제 505호 점유관계를 확정하는 것입니다.
