대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 505호입니다. 등기상 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이고 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수됐으며, 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 단순하지만, 점유관계에서는 별도의 확인이 필요합니다.
현황조사 등에 나타난 전입자는 모두 13명입니다. 그중 12명은 말소기준권리인 2019.06.04 이후 전입이라 제공된 판정상 대항력이 없습니다. 반면 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력과 실제 인수금액을 최종 확정할 수 없습니다. 이 사건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라 이 선순위 점유관계를 매각물건명세서와 원본 임대차관계로 확인하는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층505호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 점유는 별도 확인
2019.02.08 주식회사하늘 명의로 소유권보존이 이뤄졌고, 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 설정됐습니다. 2023.04.25 한 차례 임의경매개시결정이 있었으나 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 해당 등기가 말소됐습니다. 이후 2025.03.11 같은 산정새마을금고가 현재 사건의 임의경매개시결정을 받았습니다.
② 임차·점유 관계 — 실제 확인 포인트
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 2025.05.09 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 2025.04.10 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 2025.06.05 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 2025.04.25 | 없음 | 미상 | 없음 |
실제 임차·점유자로 확인되는 인원은 13명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 박재연은 511호로 기재돼 있고 보증금 10,000,000원·월세 370,000원이 확인됩니다. 나머지 다수는 보증금이 확인되지 않습니다. 특히 한승종은 말소기준권리보다 앞선 전입이므로 보증금과 임대차 목적물, 실제 점유 여부를 반드시 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 49%라는 숫자만으로는 싸다고 할 수 없다
감정가는 134,000,000원이고, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 45,962,000원, 그 다음은 32,173,399원으로 제시돼 있습니다.
하지만 비교할 최근 실거래 자료가 확인되지 않으므로 현재 최저가가 실제 시장가보다 싼지 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 실제 취득비용이 최저매각가에 고정된다고 볼 수도 없습니다. 따라서 이 사건은 “감정가 대비 49%”만을 근거로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 배당모형상 산정새마을금고의 미배당액은 2,153,521,880원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산의 매수인 인수액은 0원으로 잡혀 있으나, 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고 선순위 전입자의 보증금도 확인되지 않아 실제 인수위험 판단과는 구분해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 주변에 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·엘리베이터 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지로 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 이용상태. 감정평가상 각 호는 오피스텔 등으로 이용 중이며 공부와의 차이는 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준권리보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 목적물을 원본으로 확인해야 합니다.
- 65,660,000원을 최종 취득가로 보지 말 것. 선순위 임차보증금 인수 여부가 확정되지 않아 실질취득비용은 현재 산정할 수 없습니다.
- 다수 전입자 확인. 총 13명의 전입자가 확인되므로 호실별 실제 점유관계와 명도대상을 구분해야 합니다.
- 박재연 호실 확인. 박재연은 511호로 기재되어 있어 본건 505호와의 관계를 현황조사 원문으로 대조해야 합니다.
- 시세 원본 확인. 최근 실거래 자료가 없어 감정가 대비 할인율만으로 가격 경쟁력을 판단할 수 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 당해세·최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당표의 0원 인수값을 최종 법률판단으로 사용하면 안 됩니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 먼저 볼 것은 선순위 점유자
감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔다는 사실은 눈에 띕니다. 그러나 이 사건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.06.04 말소기준권리보다 앞서 2019.03.12 전입한 한승종의 보증금이 확인되지 않는다는 점입니다.
등기상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조지만, 선순위 점유자의 임대차가 매수인에게 대항할 수 있는 것으로 확인될 경우에는 미배당 보증금이 별도 부담이 될 수 있습니다. 최근 실거래 자료도 없어 현재 최저가가 시장가 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다. 가격은 낮아졌지만 권리비용은 아직 닫히지 않은 사건. 선순위 임대차 원본 확인 전에는 보수적으로 접근하는 것이 맞습니다.
