대전지방법원 2025타경553. 성연에드가오피스텔 6층 601호로, 등기상 소유자는 주식회사하늘입니다. 말소기준권리는 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수됐고, 이 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부가 아니라 점유관계입니다. 현황조사에는 전입자 13명이 확인되며, 그중 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준권리보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 이 사람을 곧바로 “대항력 확정”으로 단정할 수는 없습니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·미상이며, 이 보증금의 미배당분이 존재하는지에 따라 매수인의 실질취득액이 달라질 수 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층601호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 128,100,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 근저당권 · 산정새마을금고 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 경매 청구액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
| 등기 발행일 | 2026.08.12 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 단순, 선순위 전입은 미확정
등기부에는 2023.04.25 산정새마을금고의 임의경매개시결정도 있었지만, 2023.09.07 취하를 원인으로 2023.09.11 말소됐습니다. 현재 사건은 2025.03.11 다시 접수된 임의경매개시결정입니다.
② 임차인·전입자 분석 — 실제 명단 13명, 선순위 1명
현황조사 명단은 총 13명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없으며, 말소기준권리보다 앞선 전입자는 한승종 1명입니다. 나머지 전입자는 모두 2019.06.04 이후 전입으로 조사돼 대항력이 없는 것으로 표시돼 있습니다.
| 성명 | 점유 표기 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | — | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 2025.05.09 | 해당 없음 |
| 최선우 | — | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 송영남 | — | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 김재석 | — | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 최한나 | — | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 김정은 | — | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 이기훈 | — | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 박기웅 | — | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 허관회 | — | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.06.05 | 해당 없음 |
| 이경호 | — | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 이예일 | — | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | — | 해당 없음 |
| 유창현 | — | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 2025.04.25 | 해당 없음 |
③ 예상배당표 (매각가 128,100,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,593,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 125,506,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 회차 배당 시뮬레이션상 산정새마을금고 미배당액은 2,092,093,400원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 이 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으며, 선순위 전입자 한승종의 실제 인수 여부 역시 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 낮아지는 매각가보다 인수 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 128,100,000원 | 125,506,600원 | 2,092,093,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 2,129,944,060원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 2,156,360,843원 |
현재 최저가는 감정가의 70%이고, 다음 시나리오는 49%, 그 다음은 34%입니다. 그러나 이 사건은 낙찰가만 낮아지는지를 보는 것보다 한승종의 보증금과 실제 점유관계가 무엇인지를 먼저 확인해야 합니다. 인수 가능액이 미확정인 상태에서는 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 환산할 수 없습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정 대상은 오피스텔 등으로 이용 중이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건이며, 외벽은 몰탈위페인팅, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시 창호 등으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 난방설비, E/V설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지이며 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다. 용도지역은 준주거지역이고 지목은 대, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이는 없는 것으로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준권리 2019.06.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자, 실제 점유 여부를 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 한승종 배당관계 확인. 2025.05.09 배당요구가 확인되지만 우선변제 여부는 확정되지 않았습니다.
- 점유 호수 대조. 박재연은 511호로 표기돼 있어 본건 601호와 다릅니다. 나머지 전입자의 점유부분도 명확히 특정되지 않은 만큼 본건 실제 점유자를 구분해야 합니다.
- 유찰가를 시세로 오인하지 말 것. 현재 128,100,000원은 감정가 183,000,000원의 70%이지만, 비교 가능한 실거래 가격이 제시되지 않아 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 과거 경매 취하 이력 확인. 2023.04.25 임의경매개시결정이 2023.09.07 취하돼 2023.09.11 말소됐고, 현재 사건은 2025.03.11 다시 개시됐습니다.
- 원문 대조. 매각물건명세서·현황조사·등기부에서 임차보증금과 점유관계를 최종 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “70% 최저가보다 먼저 볼 것은 선순위 전입자다”
이 사건의 숫자만 보면 감정가 183,000,000원에서 한 차례 유찰돼 최저가가 128,100,000원으로 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 핵심은 할인율이 아닙니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 2019.06.04 말소기준 근저당보다 앞선다는 점입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 현재는 대항력을 확정할 수 없고, 매수인 인수액도 확정할 수 없습니다.
따라서 이 물건은 “128,100,000원짜리 오피스텔”이 아니라 “128,100,000원 + 미확정 인수 가능액의 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다. 등기권리는 비교적 단순하지만 점유관계가 복잡하고, 실거래 비교가격도 확인되지 않은 만큼 선순위 전입자의 보증금·점유·배당관계를 먼저 확정한 뒤 가격을 판단해야 합니다.
