대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 601호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 접수된 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재되어 있습니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 산정새마을금고가 신청한 임의경매로, 신청채권액은 1,853,241,410원입니다.
등기 권리만 보면 말소기준 이후의 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부가 아니라 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 13명이 기재되어 있고, 그중 한승종의 전입은 근저당 설정보다 약 3개월 앞섭니다. 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 낙찰가 89,670,000원 자체를 실질취득가격으로 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 601호 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 183,000,000원 / 89,670,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입자 1명
말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 현재의 2025.03.11 임의경매개시결정은 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.04.25에도 같은 산정새마을금고의 임의경매개시결정이 있었지만 2023.09.11 취하에 따라 말소됐습니다.
임차·점유 현황
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 보증금 미상 | 2025.05.09 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 보증금 미상 | 2025.04.10 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박재연 (511호) | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 보증금 미상 | 2025.06.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 확인 필요 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 보증금 미상 | 2025.04.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
현황조사 기재자는 총 13명이며 보증기관의 대위·승계로 중복 신고된 사람은 없습니다. 이 가운데 박재연은 511호로 특정되어 있습니다. 나머지 기재자의 호실별 대응은 본건 601호 점유관계를 입찰 전에 다시 대조해야 합니다. 특히 한승종은 선순위 전입이므로 다른 기재자와 위험의 성격이 다릅니다.
② 가격 판단 — 49% 할인보다 ‘인수액 확인’이 먼저
현재 최저매각가는 89,670,000원으로 감정가 183,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰이라는 숫자만 보면 할인폭이 커 보이지만, 선순위 전입자의 보증금이 미상인 상태에서는 최저가를 곧 실질취득가로 볼 수 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 89,670,000원 | 87,655,940원 | 2,129,944,060원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 62,768,999원 | 61,239,157원 | 2,156,360,843원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 43,938,299원 | 42,747,410원 | 2,174,852,590원 |
③ 예상배당표 (매각가 89,670,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,014,060원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 87,655,940원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 기준 근저당 미배당은 2,129,944,060원입니다. 배당 계산상 별도 인수권리액은 0원으로 잡혀 있지만, 한승종의 보증금은 확인되지 않았으므로 임차인 인수 가능성은 이 배당표와 별도로 검증해야 합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중이며 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건입니다.
- 주변 환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 토지. 토지면적 1,027.6㎡, 지목은 대, 이용상황은 업무용이며 평지·가로장방형입니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자를 확인해 대항력과 배당 후 미회수액을 계산해야 합니다.
- 601호 실제 점유자 특정. 현황조사에는 13명이 기재되어 있고 박재연은 511호로 특정되어 있습니다. 본건 601호와 각 전입자의 대응관계를 확인해야 합니다.
- 최저가와 실질취득가 분리. 현재 최저가 89,670,000원만으로 입찰가를 판단하지 말고, 확인된 인수 가능액을 더한 금액을 기준으로 판단해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 산정새마을금고 근저당은 채권최고액 2,217,600,000원이고 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다.
- 배당요구 확인. 송영남·유창현·한승종·허관회는 각각 배당요구 접수일이 확인됩니다. 다른 점유자는 권리신고·배당요구 여부를 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·현황조사·매각물건명세서·배당요구 관련 원본을 입찰 전에 최종 대조해야 합니다.
맺으며 — “49% 유찰가보다 선순위 전입자가 먼저다”
이 물건은 감정가 183,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 89,670,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 경매에서 싸게 보이는 가격과 실제로 싸게 사는 가격은 다릅니다. 한승종의 2019.03.12 전입이 2019.06.04 근저당보다 빠르고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 보증금과 확정일자, 601호 실제 점유관계를 확인하기 전에는 매수인 인수액도, 실질취득액도 확정할 수 없습니다.
등기상 말소기준은 명확하지만 임차관계가 미확정인 사건입니다. 따라서 이 사건의 결론은 “가격은 크게 내려왔지만 권리확인 전 입찰가 판단 보류”입니다. 선순위 전입자의 실제 보증금과 배당 후 잔액이 확인된 뒤에야 현재 89,670,000원이 의미 있는 가격인지 판단할 수 있습니다.
