대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 512호입니다. 감정평가 이용상태는 오피스텔 등이고, 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물입니다. 소유자는 주식회사하늘이며, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수돼 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기권리만 보면 말소기준 이후 인수할 등기권리는 드러나지 않습니다. 그러나 점유관계는 별개입니다. 현황조사상 확인된 명단 가운데 한승종의 전입일이 2019.03.12로 말소기준권리보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 이 사람을 곧바로 ‘대항력 있는 임차인’으로 확정해서도, 반대로 ‘인수 0원’으로 처리해서도 안 됩니다. 512호와의 점유 관련성 및 임대차 원본 확인이 이 사건 권리분석의 핵심입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 512호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰, 감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸, 선순위 전입은 확인 필요
2019.02.08 주식회사하늘의 소유권보존 이후, 한승종이 2019.03.12 전입했고 그 뒤인 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 따라서 전입일 순서만 보면 한승종이 말소기준보다 선순위입니다. 2023.04.25 산정새마을금고가 한 차례 임의경매를 신청했지만 2023.09.11 해당 경매개시결정등기는 취하를 원인으로 말소됐고, 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 접수됐습니다.
② 임차인·점유관계 — 13명 중 선순위 전입 1명
현황조사 등에 나타난 전입·임차 명단은 13명입니다. 이 가운데 박재연은 점유 부분이 511호로 표시돼 있고, 나머지 명단은 호수 특정이 확인되지 않습니다. 따라서 아래 명단 전체를 512호의 실제 임차인으로 단정하기보다, 각 명단과 512호의 점유 관련성을 확인하는 절차가 필요합니다.
| 성명 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
한승종을 제외한 명단은 모두 전입일이 2019.06.04 말소기준권리 이후이므로 전입일 기준 대항력은 없습니다. 송영남은 2025.04.10, 유창현은 2025.04.25, 한승종은 2025.05.09, 허관회는 2025.06.05 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 다만 확정일자와 보증금이 확인되지 않은 사람은 우선변제 여부를 별도로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당 채권 미배당액은 2,125,888,400원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 또한 한승종의 보증금·확정일자와 512호 관련성이 확정되지 않은 상태이므로 이 배당표만으로 매수인의 최종 인수액을 0원이라고 단정할 수 없습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가 이용상태는 오피스텔 등이며, 토지는 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지·도로. 사다리형 평지이며 북서측·남측·남동측 공도와 접합니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 건축물 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 한승종부터 확인. 2019.03.12 전입자의 실제 점유 호수, 임대차계약서, 보증금, 확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 512호 점유자 특정. 현황조사 명단 가운데 박재연만 511호로 표시돼 있고 나머지는 호수 특정이 확인되지 않습니다. 512호 실제 점유자를 현장에서 대조해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 선순위 임차보증금이 확인되면 최저가 93,800,000원에 미배당 인수액을 더해 입찰 상한을 다시 계산해야 합니다.
- 70% 할인율만 보지 않기. 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰됐다는 사실만으로 가격 메리트를 단정하지 말고, 권리확정 후 주변 오피스텔 거래가격과 임대수익을 별도로 확인해야 합니다.
- 공동담보 구조 확인. 산정새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다. 배당 및 채권관계는 공동담보 물건 진행상황과 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 체납 관리비와 당해세, 최우선변제 가능 항목은 별도로 확인해야 실제 취득비용을 확정할 수 있습니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차 관련 원본을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “70%보다 선순위 전입 1명이 더 중요하다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 1회 유찰돼 현재 최저매각가가 93,800,000원입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 먼저 눈에 들어오지만, 권리분석의 우선순위는 반대입니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 2019.06.04 말소기준 근저당보다 먼저이고, 보증금·확정일자와 512호 점유 관련성이 확정되지 않았습니다.
말소기준 이후 전입한 나머지 명단은 전입일 기준 대항력이 없지만, 선순위 전입자 한 명의 미확인 보증금은 낙찰 후 실질취득비용을 크게 바꿀 수 있는 변수입니다. 따라서 현재 단계의 결론은 “등기 구조는 단순하지만 인수액은 아직 확정할 수 없다”입니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이 사건은 93,800,000원이 싸냐보다 한승종의 임대차관계를 얼마만큼 정확히 확정하느냐가 먼저입니다.
