대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 512호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 말소기준권리입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 산정새마을금고의 신청으로 등기됐으며, 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기 자체만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 점유·임차관계입니다. 현황조사에는 여러 전입자가 확인되고, 그중 한승종의 전입일 2019.03.12은 말소기준권리 2019.06.04보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로, 이 사람을 곧바로 확정적인 인수 임차인으로 단정하기보다는 대항력 가능·인수금액 미상으로 보고 원본 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 512호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 · 제5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계가 핵심
말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보가 설정돼 있습니다. 2023.04.25에도 산정새마을금고의 임의경매개시결정이 있었으나 2023.09.07 취하돼 2023.09.11 말소됐고, 현재 사건은 2025.03.11 다시 등기된 임의경매입니다.
② 임차인·전입자 확인 — 한승종이 승부처
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이경호 | - | 2024.09.13 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김정은 | - | 2023.10.04 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 김재석 | - | 2022.12.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최한나 | - | 2023.03.02 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 유창현 | - | 2024.10.17 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 박기웅 | - | 2023.11.01 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이기훈 | - | 2023.10.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 이예일 | - | 2024.09.20 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 허관회 | - | 2024.03.28 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 송영남 | - | 2022.05.09 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 최선우 | - | 2021.01.18 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
| 한승종 | - | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 인수 가능·금액 미상 |
현황조사상 전입 기록은 13명입니다. 대부분 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없지만, 한승종은 예외입니다. 전입일이 2019.03.12로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 실제 임대차계약, 점유 범위, 보증금, 확정일자 및 배당관계를 확인하기 전까지 매수인의 인수금액을 0원으로 확정하면 안 됩니다.
③ 가격·회차 — 49%만 보고 ‘싸다’고 할 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원으로 2회 유찰된 상태이며 감정가의 49%입니다. 다음 회차 시나리오는 3회 유찰 시 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원입니다.
그러나 이 사건은 실거래 시세와 비교할 수 있는 가격 자료가 확인되지 않으며, 무엇보다 선순위 전입자 한승종의 보증금이 미상입니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 크게 낮아졌다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가 외 추가 부담이 생길 수 있기 때문입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 산정새마을금고 미배당액이 2,153,521,880원이고 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당 가정에는 당해세·임차인 최우선변제 등이 반영되지 않았고, 한승종의 보증금도 확정되지 않았으므로 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근이며, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용. 오피스텔 등으로 이용 중이며 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하고, 대로3류·중로2류·소로1류에 접합니다.
- 건축물. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 임대차 원본 확인. 2019.03.12 전입의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자를 우선 확인해야 합니다.
- 실질취득액 재계산. 인수 보증금이 확인되면 낙찰가에 더해 실제 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한승종은 2025.05.09 배당요구가 접수됐으므로 배당요구의 내용과 보증금 신고액을 원문에서 확인해야 합니다.
- 기타 전입자 대조. 유창현은 2025.04.25, 허관회는 2025.06.05, 송영남은 2025.04.10 배당요구가 접수돼 있으므로 실제 점유관계와 신고내용을 확인해야 합니다.
- 511호 기재 확인. 박재연은 점유부분이 511호로 기재돼 있어 본건 512호와의 관련성을 원본에서 대조해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 감정가 대비 49%라는 할인율만으로 시세보다 싸다고 판단하지 말고, 인수위험 확인 후 응찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인보다 먼저 볼 것은 선순위 전입자”
이 사건의 표면적인 매력은 분명합니다. 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저가가 65,660,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 권리분석의 핵심은 그 숫자가 아닙니다. 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준권리보다 앞서 있다는 점입니다.
보증금과 확정일자가 확인되지 않은 이상 대항력과 인수범위를 최종 확정할 수 없고, 실질취득액 역시 계산할 수 없습니다. 등기부상 후순위 권리는 단순하지만 임차관계의 미확정성이 남아 있으므로, 권리 확인 전에는 가격 매력을 평가하지 않는 것이 맞습니다. 이 물건은 “싸게 내려온 오피스텔”이 아니라, 선순위 전입자의 보증금부터 확인해야 하는 오피스텔입니다.
