대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 507호입니다. 등기상 구조는 단순합니다. 소유자는 주식회사하늘, 말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 등기됐고, 이 근저당과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 임차관계는 단순하지 않습니다. 조사상 이름이 기재된 사람은 13명이고, 그중 한승종은 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 사람의 권리를 대항력 확정 또는 인수 0원으로 단정할 수 없습니다. 반대로 나머지 전입일은 모두 2019.06.04 이후여서 제공된 판정상 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 507호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 용도 | 오피스텔 · 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 내 5층 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 임차관계가 핵심
② 임차·점유 조사 — 13명 중 1명이 말소기준보다 빠르다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 미상 | 2019.03.12 | 미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 확인 필요 | 2025.05.09 |
| 최선우 | 미상 | 2021.01.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 송영남 | 미상 | 2022.05.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 |
| 김재석 | 미상 | 2022.12.09 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 최한나 | 미상 | 2023.03.02 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 김정은 | 미상 | 2023.10.04 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이기훈 | 미상 | 2023.10.18 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박기웅 | 미상 | 2023.11.01 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 허관회 | 미상 | 2024.03.28 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 |
| 이경호 | 미상 | 2024.09.13 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 이예일 | 미상 | 2024.09.20 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 미상 |
| 유창현 | 미상 | 2024.10.17 | 미상 / 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.25 |
박재연은 점유 표시가 511호로 기재돼 있어 본건 507호와 호수가 다릅니다. 한승종을 제외한 기재 인원은 전입일이 모두 2019.06.04 이후입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 70%지만 ‘싸다’고 말할 근거는 아직 없다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 1회 유찰로 감정가보다 40,200,000원 낮아졌습니다. 다만 동일 조건의 최근 실거래 비교값이 제시되지 않아 이 금액이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단을 유보해야 합니다.
더 중요한 점은 한승종의 보증금이 확인되지 않았다는 것입니다. 말소기준 전 전입자의 승계금이 발생하면 입찰가 + 승계액이 실제 취득부담이 되므로, 최저가 93,800,000원만 놓고 가격 메리트를 평가하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 산정새마을금고 채권최고액 2,217,600,000원 중 91,711,600원만 배당되는 계산이며, 미배당액은 2,125,888,400원입니다. 신청 청구금액 1,853,241,410원 역시 현재 회차 배당만으로 충족되지 않습니다.
위 배당표는 집행비용과 근저당을 기준으로 한 시뮬레이션입니다. 한승종의 보증금이 확인되지 않아 임차보증금에 따른 실제 배당 및 승계액은 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 함께 소재합니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재하며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 업무용입니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준 2019.06.04보다 빠릅니다. 보증금과 확정일자를 확인하기 전에는 실질취득가를 확정하지 마세요.
- 배당요구 확인. 한승종은 2025.05.09 배당요구를 한 것으로 기재되어 있으나, 보증금이 미상이라 실제 배당 후 잔존액을 계산할 수 없습니다.
- 511호 표시 확인. 박재연은 점유 부분이 511호로 기재되어 본건 507호와 다릅니다.
- 가격 판단 유보. 현재 최저가는 감정가의 70%지만 동일 조건 실거래 비교값이 없어 시세보다 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
- 배당표 재검증. 현재 회차 근저당 미배당액은 2,125,888,400원이며, 한승종 보증금이 반영되면 실제 배당구조가 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “70% 유찰가보다 선순위 전입자의 보증금이 먼저다”
이 사건은 등기만 보면 단순합니다. 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권이 말소기준이고, 현재 경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 그러나 임차관계에서는 2019.03.12 전입한 한승종이 말소기준보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 만큼 대항력과 승계액은 가능·미상으로 남겨야 합니다.
최저가는 감정가 134,000,000원에서 93,800,000원으로 내려왔지만, 실거래 비교값이 없고 실질취득가도 확정되지 않았습니다. 따라서 이 물건은 “감정가 70%라서 싸다”가 아니라, “선순위 전입자의 보증금을 확인해야 가격을 판단할 수 있다”가 결론입니다. 권리분석의 승부처는 등기 말소 여부보다 한승종의 실제 임대차 조건 확인입니다.
