대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 507호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04. 산정새마을금고의 근저당권 2,217,600,000원이 말소기준권리입니다. 이후 현재 사건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 이 물건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 한승종의 전입일은 2019.03.12.로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금은 확인되지 않아 낙찰 후 인수금액을 지금 단계에서 확정할 수 없습니다.
현재 최저가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 그러나 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 넘는 구조라면 낙찰가가 낮아져도 미배당 인수가 늘어 실질취득비용이 낮아지지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건은 최저가만으로 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 507호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 전입자는 남는다
말소기준은 2019.06.04. 산정새마을금고 근저당권입니다. 현재 경매개시결정은 이보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 하지만 한승종의 전입일 2019.03.12.은 말소기준권리보다 앞섭니다. 제공된 조사에서는 대항력이 있는 것으로 판정돼 있고, 보증금이 미상이므로 매수인이 떠안을 미배당 보증금이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.
② 임차·점유 현황 — 실제 인수 범위를 호수별로 대조해야 한다
| 성명 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | — | 2019.03.12 | 미상 | 있음 | 2025.05.09 |
| 최선우 | — | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | — |
| 송영남 | — | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 |
| 김재석 | — | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | — |
| 최한나 | — | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | — |
| 김정은 | — | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | — |
| 이기훈 | — | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | — |
| 박기웅 | — | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | — |
| 박재연 | 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | — |
| 허관회 | — | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 |
| 이경호 | — | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | — |
| 이예일 | — | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | — |
| 유창현 | — | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 2025.04.25 |
현황상 이름이 확인되는 사람은 13명이며, 그중 한승종만 말소기준권리보다 전입이 빠릅니다. 나머지는 말소기준권리 이후 전입으로 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 박재연의 점유 표시가 511호로 되어 있어 본건 507호와 일치하지 않습니다. 다른 사람들도 점유 호수가 특정되지 않은 경우가 많으므로, 입찰 전 507호를 기준으로 현황조사와 매각물건명세서를 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 최저가만으로는 결론 불가
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 다만 동일 물건의 최근 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 없어, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지 여부를 확인할 근거가 없습니다.
게다가 이 사건은 선순위 대항력 임차인의 보증금이 미상입니다. 따라서 가격 비교의 기준은 단순 최저가가 아니라, 보증금을 확인한 뒤 계산하는 실질취득비용이어야 합니다. 보증금이 크다면 다음 회차로 내려가도 낙찰가 감소분만큼 인수액이 커져 실제 취득비용이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서는 산정새마을금고 채권에 64,078,120원이 배당되고, 미배당은 2,153,521,880원입니다. 이 배당표의 매수인 인수는 0원으로 계산돼 있지만, 선순위 대항력 임차인 한승종의 보증금이 미상이므로 실제 임차보증금 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 65,660,000원 | 64,078,120원 | 2,153,521,880원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 45,962,000원 | 44,734,684원 | 2,172,865,316원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 32,173,399원 | 31,194,278원 | 2,186,405,722원 |
유찰이 이어질수록 근저당권자의 미배당액은 더 커집니다. 하지만 이 표는 근저당 배당 구조일 뿐, 선순위 임차인의 미배당 보증금이 얼마인지 보여주지는 못합니다. 따라서 추가 유찰 가격 역시 선순위 임차보증금 확인 후 판단해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 해당 건물을 포함한 평가 대상은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 인근은 공장, 단독주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 위생·급배수·난방·E/V설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·도시지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 포함되며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물로 표시된 사항은 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12. 선순위 전입자입니다. 보증금과 배당 결과를 확인하기 전에는 실질취득가를 계산할 수 없습니다.
- 507호 점유자 특정. 현황에 다수의 이름이 있고 박재연은 511호로 표시돼 있습니다. 본건 507호의 실제 점유관계를 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가 착시 금지. 65,660,000원은 감정가의 49%지만 최근 실거래 근거가 없고 선순위 임차보증금도 미상입니다.
- 배당요구 확인. 한승종·송영남·유창현·허관회는 배당요구 사실이 확인됩니다. 배당요구와 실제 배당액을 매각물건명세서에서 대조해야 합니다.
- 공동담보 확인. 산정새마을금고 근저당에는 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다. 본건 배당과 채권 회수 관계를 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 선순위 임차보증금 자료를 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49%”보다 먼저 볼 것은 선순위 보증금
이 물건은 두 차례 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 결론은 단순한 저가 매수 후보가 아닙니다. 2019.03.12. 전입한 한승종이 말소기준권리보다 앞서고, 보증금이 미상이기 때문입니다. 그 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액도, 실질취득비용도 정할 수 없습니다.
등기상 후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차관계는 별개의 문제입니다. 따라서 이 사건의 순서는 가격 확인 → 입찰이 아니라 선순위 보증금 확인 → 실질취득가 계산 → 가격 판단입니다. 감정가 49%라는 숫자는 매력적으로 보일 수 있으나, 현재 자료만으로는 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
