대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 5층 511호입니다. 등기상 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권으로, 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 접수됐고 이 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기만 보면 매수인에게 남는 후순위 권리는 두드러지지 않습니다.
하지만 임차관계에서 변수가 생깁니다. 조사된 전입·점유자는 모두 13명이며, 그중 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준인 2019.06.04보다 앞섭니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 상태이므로 대항력을 확정적으로 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 취급해야 합니다. 이 보증금이 실제로 존재하고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 미배당액이 매수인 부담으로 이어질 수 있으므로, 현재 최저가만으로 실질취득가를 산정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 511호 |
| 도로명주소 | 충청남도 서산시 성연면 성연3로 123 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 7층 건물 내 5층 · 오피스텔 등으로 이용 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입이 핵심
② 임차인·점유자 분석 — 실제 조사 13명
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 보증금 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2025.05.09 | 해당 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.10 | 해당 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 511호 · 주거 | 2024.02.26 | 10,000,000원 370,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.06.05 | 해당 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 보증금 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.25 | 해당 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 조사 인원은 13명 그대로입니다. 이 가운데 511호가 명시된 박재연은 보증금 10,000,000원·월세 370,000원이며 2024.02.26 전입으로 말소기준 이후라 대항력이 없습니다. 반면 한승종은 전입 순서가 말소기준보다 앞서므로 별도로 분리해 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 산정새마을금고 채권의 미배당액은 2,125,888,400원입니다. 이 표는 확인되지 않은 선순위 임차보증금과 당해세·최우선변제 등에 따라 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격 하락이 인수 위험을 없애지는 않는다
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 시 · 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 시 · 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
이 물건은 최저가가 감정가의 70%까지 내려온 상태지만, 이를 곧바로 “싸다”고 해석하면 안 됩니다. 동일 호실 실거래에 근거한 시세 비교보다 먼저 선순위 전입자의 보증금과 배당·인수 여부를 확정해야 합니다. 특히 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당액이 남는 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 인수액이 늘어 실질취득가가 보증금 수준에서 고정될 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 오피스텔 등으로 이용 중인 업무시설로 평가됐습니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물이며 외벽 몰탈위페인팅, 내벽 벽지도배, 새시 창호 등이 적용됐습니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·E/V 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 해당하며 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·계약서·확정일자와 현재 점유 여부를 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 선순위 임차보증금의 배당 후 미회수액이 확인되면 낙찰가에 더해 실질취득가를 다시 계산해야 합니다.
- 511호 점유 확인. 매각물건명세서상 박재연은 511호 주거 사용, 보증금 10,000,000원·월세 370,000원으로 확인됩니다.
- 배당요구 확인. 송영남·유창현·한승종·허관회가 배당요구를 제출했습니다. 배당요구 여부와 별개로 대항력 및 인수 여부를 개별 확인해야 합니다.
- 공동담보 확인. 산정새마을금고 근저당은 공동담보목록 제2019-230호로 기재돼 있어 전체 담보관계를 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임대차계약 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “70% 유찰가”보다 먼저 풀어야 할 한 사람
이 사건에서 눈에 가장 먼저 들어오는 숫자는 감정가 134,000,000원 대비 최저가 93,800,000원입니다. 그러나 권리분석의 결론을 좌우하는 것은 할인율이 아니라 2019.03.12 전입한 한승종입니다. 말소기준인 2019.06.04보다 앞선 전입이고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 대항력 가능성과 인수액을 닫지 못한 상태입니다.
따라서 이 물건은 “1회 유찰된 저가 오피스텔”이 아니라 “선순위 전입자의 인수액을 먼저 확정해야 하는 오피스텔”로 보는 편이 정확합니다. 한승종의 보증금과 배당 후 미회수액이 0원으로 확인될 때 비로소 93,800,000원이라는 낙찰가 자체를 놓고 가격 판단을 할 수 있습니다. 그 전까지는 권리 확인 우선, 가격 판단 보류가 맞습니다.
