대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 5층 511호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고의 채권최고액 2,217,600,000원 근저당이 말소기준입니다. 현재 경매개시결정은 2025.03.11 산정새마을금고가 신청했고 청구액은 1,853,241,410원입니다. 근저당과 현재 경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 권리분석의 핵심은 등기부가 아니라 말소기준보다 먼저 전입한 점유자입니다.
현황조사상 여러 명의 전입자가 확인되며, 그중 한승종의 전입일은 2019.03.12로 말소기준 2019.06.04보다 빠릅니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 이 사람을 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없습니다. 정확한 표현은 대항력 가능·미상입니다. 반대로 나머지 조사된 전입자들은 모두 말소기준 뒤에 전입해 전입일 기준으로는 선순위 대항력 문제가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 5층 511호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 선순위 전입자를 먼저 본다
2019.02.08 주식회사하늘의 소유권보존 뒤, 2019.06.04 산정새마을금고 근저당이 설정됐습니다. 2023.04.25 같은 금고의 임의경매개시결정은 2023.09.07 취하로 2023.09.11 말소됐고, 국민건강보험공단 압류도 2023.10.24 해제돼 말소됐습니다. 현재 남아 있는 경매는 2025.03.11 산정새마을금고의 임의경매개시결정입니다.
② 임차·점유 현황 — 한승종만 말소기준 이전 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 가능·미상 | 2025.05.09 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.10 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 박재연 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.06.05 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | — |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 | 2025.04.25 |
박재연은 511호 주거 사용으로 조사됐고 보증금 10,000,000원, 월세 370,000원입니다. 전입일이 2024.02.26이라 말소기준보다 뒤여서 대항력은 없습니다. 다른 후순위 전입자들도 같은 이유로 전입일 기준 선순위 승계 위험은 없습니다. 다만 보증금이 확인되지 않은 사람이 많아 실제 배당관계는 매각물건명세서와 배당요구 내역을 함께 대조해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%라도 ‘시세 대비 저렴’은 아직 말할 수 없다
감정가는 134,000,000원, 현재 최저매각가는 65,660,000원입니다. 2회 유찰된 현재 회차는 감정가의 49%이고, 다음 시나리오는 3회 유찰 시 45,962,000원, 4회 유찰 시 32,173,399원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,581,880원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당모형상 산정새마을금고의 미배당액은 2,153,521,880원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 다만 이 배당표는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 모형입니다. 특히 한승종의 보증금이 미상인 상태이므로 배당모형의 매수인 인수 0원을 실제 권리분석 결론으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 주변에는 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건물의 5층이며, 위생·급배수·난방·E/V 설비가 되어 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역이며 일반산업단지에 포함됩니다. 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하고, 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인이 최우선. 2019.03.12 전입은 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유관계·계약관계를 확인하기 전에는 승계액을 0원으로 잡지 마세요.
- 실질취득가로 판단. 선순위 대항력이 인정되고 미배당 보증금이 남는다면 낙찰가에 그 승계액을 더해 시세와 비교해야 합니다.
- 감정가 할인율과 시세를 혼동하지 말 것. 현재 최저가는 감정가 49%지만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다고 단정할 근거가 없습니다.
- 후순위 점유자 명도 확인. 말소기준 뒤 전입한 점유자가 다수이므로 실제 511호 점유자와 인도 범위를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 박재연 계약 확인. 511호 주거 사용, 보증금 10,000,000원·월세 370,000원으로 조사된 만큼 실제 현재 점유 여부를 확인하세요.
- 배당표 한계 확인. 현재 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 선순위 보증금 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 2회 유찰돼 최저가가 65,660,000원까지 내려왔습니다. 표면적인 할인율만 보면 눈에 띄지만, 권리분석에서는 그 숫자보다 2019.03.12 전입한 한승종이 먼저입니다. 말소기준 2019.06.04보다 앞선 전입이고 보증금이 확인되지 않아, 현재 자료만으로는 대항력과 승계액을 확정할 수 없습니다.
또한 비교 가능한 실거래 자료가 없어 현재 최저가가 시장가격 대비 싼지도 검증되지 않았습니다. 결국 이 사건은 등기상 말소 구조는 단순하지만 임차관계의 핵심 금액이 비어 있는 물건입니다. 한승종의 보증금·확정일자·점유관계를 확인해 실제 승계액이 없는 것이 확인된 뒤에야 65,660,000원이라는 가격을 제대로 평가할 수 있습니다. 권리 확인 전 가격 판단 보류. 이것이 이 사건의 핵심입니다.
