💰 91,700,000원 📉 감정가 70% ⚠️ 선순위 임차인 1명 🏢 오피스텔
대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 성연에드가오피스텔 6층 613호입니다. 등기부상 소유자는 주식회사하늘이고, 말소기준권리는 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원이며 공동담보목록 제2019-230호가 기재돼 있습니다. 2025.03.11 시작된 이번 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
등기 흐름만 보면 구조는 단순하지만, 임차관계가 핵심입니다. 현황조사에 나타난 13명 가운데 한승종은 근저당 설정일보다 먼저 전입해 대항력이 있는 선순위 임차인으로 분류됩니다. 배당요구는 2025.05.09에 했지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아, 실제 배당액과 미배당 인수액을 계산할 수 없습니다. 따라서 현재 배당 시뮬레이션에 표시된 ‘매수인 인수 0원’을 실제 권리분석 결론으로 그대로 받아들여서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 613호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 131,000,000원 / 91,700,000원 (1회 유찰 · 감정가 70%) |
| 청구금액 | 1,853,241,410원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
과거에는 2023.04.25 산정새마을금고가 2023타경2058로 임의경매를 신청했으나 2023.09.07 취하되어 2023.09.11 경매개시결정등기가 말소됐습니다. 이후 2025.03.11 동일 채권자가 다시 2025타경553으로 임의경매를 개시했습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 13명, 선순위는 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 있음 | 미상 · 2025.05.09 배당요구 | 가능성 있음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.04.10 배당요구 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 · 511호 | 2024.02.26 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.06.05 배당요구 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 없음 | 미상 · 2025.04.25 배당요구 | 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 위 13명은 모두 실제 임차인으로 봅니다. 이 가운데 말소기준 전 전입자는 한승종 1명뿐입니다. 박재연은 현황조사상 511호로 기재돼 있고 보증금 10,000,000원·월세 370,000원이 확인됩니다. 한승종 외 나머지 임차인은 모두 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력은 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,700,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,050,600원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 89,649,400원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용 2,050,600원과 산정새마을금고 배당 89,649,400원으로 매각대금 91,700,000원이 전부 소진되는 구조입니다. 산정새마을금고 채권최고액 기준 미배당은 2,127,950,600원입니다. 다만 한승종의 보증금·확정일자가 미상이고 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않아 실제 배당 및 매수인 승계액은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 선순위 위험은 그대로
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 91,700,000원 | 89,649,400원 | 2,127,950,600원 | 계산상 0원 · 선순위 보증금 미상 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 64,189,999원 | 62,634,579원 | 2,154,965,421원 | 계산상 0원 · 선순위 보증금 미상 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 44,932,999원 | 43,724,205원 | 2,173,875,795원 | 계산상 0원 · 선순위 보증금 미상 |
유찰이 더 진행되면 표면적인 매각가는 64,189,999원, 44,932,999원으로 내려갑니다. 그러나 한승종의 선순위 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 가격 하락분을 그대로 투자 메리트로 환산할 수 없습니다. 선순위 보증금이 크고 배당으로 전액 회수되지 않는다면 낙찰자가 잔액을 인수할 수 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 이용상태. 감정요항표상 해당 집합건물들은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지는 평지이며 업무시설 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 공시지가. 901,500원/㎡이며 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 가장 먼저 확인할 항목입니다. 보증금 액수와 확정일자, 실제 점유 여부 및 배당관계를 확인해야 매수인 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 매각물건명세서 대조. 보증금이 미상인 임차인이 다수이고 한승종은 선순위입니다. 현황조사만으로 최종 결론을 내리지 말고 매각물건명세서의 점유·보증금·배당요구 내용을 대조해야 합니다.
- 613호와 조사 대상 특정. 임차인 박재연은 511호로 기재돼 있습니다. 각 임차인이 실제 어느 호실을 점유하는지 확인해야 합니다.
- 배당표 재산정. 한승종의 보증금·확정일자가 확인되면 현재 91,700,000원뿐 아니라 추가 유찰 시나리오에서도 미배당 인수액을 다시 계산해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 실거래 시세 자료가 없어 감정가 131,000,000원이나 현재 최저가 91,700,000원이 시장가 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “70%”보다 중요한 것은 선순위 보증금
이 물건은 감정가 131,000,000원에서 한 차례 유찰돼 현재 91,700,000원까지 내려왔습니다. 하지만 권리분석의 중심은 할인율이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 한승종의 보증금이 얼마인지가 핵심입니다. 현재 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 낙찰자의 실제 인수액을 계산할 수 없고, 실거래 시세도 없어 가격 메리트 자체를 검증할 근거가 없습니다.
등기부상 말소기준은 명확하고 나머지 12명은 후순위 전입이지만, 선순위 임차인 한 명의 미상 보증금만으로도 실질취득비용은 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 이 사건은 “유찰돼 싸 보이는 오피스텔”이 아니라 “선순위 임차보증금 확인 전에는 가격 판단을 멈춰야 하는 오피스텔”로 보는 것이 맞습니다.
