대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 613호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이며, 2019년 6월 4일 설정된 산정새마을금고의 근저당권이 말소기준권리입니다. 채권최고액은 2,217,600,000원, 경매 신청채권자의 청구액은 1,853,241,410원입니다. 근저당권에는 공동담보목록이 기재돼 있어 제시된 채권최고액을 이 호실만의 독립적인 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

근저당권 자체는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 문제는 그보다 먼저 전입신고를 마친 임차인입니다. 한승종의 전입신고일은 2019년 3월 12일로, 말소기준권리인 근저당권 설정일보다 앞섭니다. 이 임차인은 대항력 있는 것으로 조사됐으며, 보증금이 확인되지 않아 매수인이 부담할 가능성이 있는 잔여 보증금을 계산할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 선순위 임차인은 별도

등기부상 말소기준은 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 별도의 가압류 등기는 확인되지 않습니다. 2023년에 한 차례 개시됐던 임의경매는 취하되어 등기가 말소됐고, 현재 진행 중인 사건은 2025타경553입니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유 호실과 보증금 확인이 핵심

현황조사와 문건접수에서 확인되는 실제 임차인 명의자는 13명이며, 보증기관의 대위·승계 신고로 표시된 사람은 없습니다. 다만 이 명단 전체가 613호의 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 박재연은 511호로 특정돼 있고, 다른 임차인의 점유 호실은 확인되지 않았습니다. 613호의 실제 임대차관계는 별도 대조가 필요합니다.

대항력은 말소기준권리와의 선후관계에 따른 조사상 판정입니다. 전입신고가 후순위인 임차인도 계약내용 및 법정 최우선변제 요건에 따라 배당 문제가 발생할 수 있으며, 우선변제권은 확정일자 등이 확인되지 않아 확정할 수 없습니다. 표의 승계는 보증기관 등의 대위·승계 신고 여부를 뜻합니다.

③ 최저가가 아니라 실질취득금액을 계산해야 한다

현재 최저매각가는 64,190,000원으로 감정가의 49%입니다. 명목상의 가격 하락 폭은 크지만, 선순위 임차인 보증금이 얼마나 인수되는지에 따라 실제 취득원가는 크게 달라집니다.

특히 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 낙찰대금에서 임차인에게 돌아가는 배당이 없거나 부족하다면, 낙찰가가 내려간 만큼 미배당 인수금이 커질 수 있습니다. 임차인 보증금이 배당순위상 매각대금에서 충족되고 그 잔액을 인수하는 구조라면 낙찰가 하락이 실질취득금액 하락으로 연결되지 않을 수도 있습니다.

다만 이 사건에서는 임차인의 확정일자와 실제 배당순위, 보증금 총액이 확인되지 않습니다. 따라서 실질취득금액이 보증금 액수로 고정되는 구조인지도 아직 확정할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (현재 최저가 64,190,000원 가정)

근저당권 채권최고액을 기준으로 한 단순 배당 추정입니다. 집행비용 외에 당해세·임차인 우선변제·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당에서는 선순위 임차인 등의 권리에 따라 산정 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권의 미배당 채권액이 매수인에게 그대로 승계된다는 의미는 아닙니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가는 하락, 인수액은 미확정

현재 회차의 근저당 배당 추정액은 62,634,580원, 채권최고액 기준 미배당액은 2,154,965,420원입니다. 3회 유찰 시 최저가가 44,933,000원, 4회 유찰 시 31,453,099원까지 내려가는 시나리오가 제시돼 있습니다.

그러나 이것은 어디까지나 낙찰대금과 근저당권 배당의 변화입니다. 한승종의 임차보증금이 어느 정도이고 얼마나 배당받는지가 밝혀지지 않으면 회차별 실질취득금액을 계산할 수 없습니다. 단순히 한 번 더 유찰되기를 기다리는 것만으로 가격 위험이 해결된다고 볼 수 없습니다.

⑥ 시세 판단 — 감정가 할인율로는 시장가격을 알 수 없다

이 물건의 감정가는 131,000,000원, 현재 최저매각가는 64,190,000원입니다. 다만 같은 오피스텔의 최근 실거래가격과 최근 12개월 평균 거래가격이 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판정할 수 없습니다.

오피스텔은 아파트와 달리 업무용·주거용 이용 형태, 임대수요, 관리비 부담, 전용면적, 호실별 임대차 조건에 따라 가격과 환금성이 달라질 수 있습니다. 특히 본건은 업무시설과 근린생활시설이 혼재한 건물로 감정평가되어 있습니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 위치와 주변 환경. 성연면 오사리의 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로 설명되며, 주변에는 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재합니다. 주위환경 평가는 보통입니다.
• 교통. 건물 인근까지 차량 접근이 가능하고 주변에 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됩니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 7층 건물이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다. 감정 이용상태는 오피스텔 등입니다.
• 토지 및 도로. 토지는 업무시설과 근린생활시설 부지로 이용되며, 북서측·남측·남동측으로 공도에 접합니다. 토지면적은 1,027.6㎡, 공시지가는 ㎡당 901,500원입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역에 해당하고, 일반산업단지에 포함됩니다. 도로 관련 도시계획시설 및 가축사육제한구역에 관한 사항도 기재돼 있습니다.
• 건축 관련 사항. 위반건축물로 표시된 사항은 확인되지 않으며, 감정평가상 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.
• 환금성. 산업단지와 공장·업무시설 중심의 혼재지역에 위치한 오피스텔인 만큼, 실제 임대수요와 거래 빈도를 별도로 확인해야 합니다. 현재 확인된 자료만으로 매각 소요기간이나 환금성을 정량 평가할 수는 없습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 한승종의 정확한 점유 호실 확인. 2019.03.12 전입한 한승종이 실제로 613호를 점유하는지, 전입신고와 점유의 연속성이 유지됐는지 확인해야 합니다. 가장 중요한 권리분석 쟁점입니다.
• 선순위 임대차계약서 및 보증금 확인. 한승종의 계약 보증금, 확정일자, 임대차기간, 배당요구 내용 및 배당 후 잔여 보증금을 확인해야 합니다. 인수액이 확정되지 않으면 실질취득금액도 확정할 수 없습니다.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 임차보증금 또는 별도 권리 사항의 기재 여부를 확인하고 현황조사 결과와 대조해야 합니다.
• 13명 명단과 각 호실 대조. 511호로 특정된 박재연을 포함하여 각 임차인의 실제 점유 호실을 구분해야 합니다. 건물 전체 조사 내역을 613호의 임차관계로 일괄 적용하면 안 됩니다.
• 배당요구 및 최우선변제 확인. 한승종·송영남·유창현·허관회의 배당요구가 확인됩니다. 확정일자, 보증금 액수 및 소액임차인 요건을 검토해야 실제 배당순위를 산정할 수 있습니다.
• 공동담보 관계 확인. 산정새마을금고 근저당권의 공동담보목록 제2019-230호를 확인하고, 개별 호실과 다른 공동담보 물건의 배당 관계를 구분해야 합니다.
• 최근 오피스텔 실거래 확인. 동일 건물 또는 유사 입지·용도의 최근 12개월 실거래, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인한 뒤 실질취득금액과 비교해야 합니다.
• 관리비·공실·명도 확인. 공용부분 관리비 체납, 실제 점유 상태, 명도 협의 가능성, 임대 가능 상태 및 수리비를 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 재확인. 매각기일은 2026.10.21입니다. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 사건 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 할인율보다 선순위 보증금이 먼저다”

서산 성연에드가오피스텔 613호는 감정가 131,000,000원에서 최저가 64,190,000원까지 내려온 2회 유찰 물건입니다. 등기상 근저당권과 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조여서, 겉으로는 권리관계가 단순해 보일 수 있습니다.

하지만 2019년 근저당권보다 먼저 전입한 한승종의 보증금이 확인되지 않았습니다. 이 임차인이 613호에 대해 대항력을 유지하고 있다면 미배당 보증금을 매수인이 인수할 가능성이 있습니다. 더구나 확인된 임차인 13명 가운데 상당수의 점유 호실도 명확히 구분되지 않아, 현황조사만으로 613호의 임대차관계를 완결적으로 판단하기 어렵습니다.

시세 역시 최근 실거래가격을 기준으로 확인되지 않았습니다. 따라서 최저가가 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 결론 내릴 수 없습니다. 향후 추가 유찰이 발생해 낙찰가격이 더 내려가더라도 선순위 임차인의 인수금이 남는다면 실질취득원가가 기대만큼 줄어들지 않을 수 있습니다.

종합 판단: D등급, 현재 상태에서는 입찰 보류. 선순위 임차인의 실제 점유 호실·보증금·배당 후 인수액을 확인하고, 최근 실거래와 실질취득금액을 비교한 이후에야 응찰 여부를 판단하는 것이 적절합니다. 이 물건의 승부처는 추가 유찰 횟수가 아니라 실제 인수부담의 확정과 적정 시세 검증입니다.