대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 604호입니다. 감정평가상 이용상태는 오피스텔 등이고, 현재 최저매각가는 감정가의 49%인 65,660,000원까지 내려왔습니다. 등기부의 말소기준권리는 2019.06.04 설정된 산정새마을금고 근저당권으로 채권최고액은 2,217,600,000원입니다. 현재 경매개시결정 역시 이 산정새마을금고가 채권자로 기재돼 있고, 경매 청구액은 1,853,241,410원입니다.
등기권리만 놓고 보면 말소기준 근저당과 그 뒤의 경매개시결정은 매각으로 정리되는 구조입니다. 문제는 점유·임차관계입니다. 현황조사상 전입자는 13명이고, 이 가운데 한승종의 전입일 2019.03.12는 말소기준일보다 빠릅니다. 그러나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 “대항력 있음·얼마를 인수한다”라고 확정해서는 안 됩니다. 현재 단계의 정확한 표현은 대항력 가능·인수액 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층 604호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 65,660,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.21 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차관계가 핵심
2019.02.08 주식회사하늘 명의로 소유권보존이 이뤄진 뒤, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 2023.04.25 한 차례 임의경매개시결정이 등기됐으나 2023.09.07 취하를 원인으로 2023.09.11 말소됐고, 2025.03.11 현재 사건의 임의경매개시결정이 다시 등기됐습니다. 현재 경매의 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조지만, 근저당보다 먼저 전입한 점유자의 임차보증금 문제는 별도입니다.
② 임차인·점유 조사 — 실제 승계액을 결정할 구간
현황조사에 이름이 올라온 전입자는 13명이며 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 다만 박재연은 점유부분이 511호로 특정돼 본건 604호와 다르고, 나머지 다수는 점유부분이 특정되지 않았습니다. 따라서 명단 전체를 곧바로 604호 임차인으로 단정하기보다 본건 호실의 실제 점유관계를 대조해야 합니다.
| 성명 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 511호 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
배당요구가 확인되는 사람은 송영남(2025.04.10), 유창현(2025.04.25), 한승종(2025.05.09), 허관회(2025.06.05)입니다. 다만 배당요구 여부만으로 우선변제권의 존재나 보증금 전액 회수 여부가 정해지는 것은 아니며, 특히 한승종은 보증금 자체가 미상입니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 메리트는 미확정
현재 최저매각가는 65,660,000원으로 감정가 134,000,000원의 49%입니다. 2회 유찰됐다는 점만 보면 숫자는 크게 내려왔지만, 동일·유사 물건의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 크다”라고 판단해서는 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권자 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 65,660,000원 | 49% | 64,078,120원 | 2,153,521,880원 |
| 3회 유찰 시 | 45,962,000원 | 34.3% | 44,734,684원 | 2,172,865,316원 |
| 4회 유찰 시 | 32,173,399원 | 24.01% | 31,194,278원 | 2,186,405,722원 |
후속 회차에서 최저가가 더 내려가도 선순위 임차보증금 문제가 해소되는 것은 아닙니다. 오히려 입찰가만 낮아지고 미확인 인수액이 그대로 남는다면 가격 판단이 왜곡될 수 있습니다. 보증금 확인 → 실질취득가 산정 → 시세 대조 순서가 먼저입니다.
④ 예상배당표 (매각가 65,660,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,581,880원 |
| 을구 1번 근저당권 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 64,078,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권자에게 64,078,120원이 배당되고 2,153,521,880원이 미배당으로 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 수치입니다. 또한 한승종의 보증금이 미상이므로 이 표만으로 매수인 최종 인수액을 확정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 25개 호가 공히 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 본건 인근까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 7층 건이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 돼 있습니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지에 속하며, 공시지가는 901,500원/㎡입니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접하고 대로3류·중로2류·소로1류와 접합니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인. 2019.03.12 전입으로 말소기준보다 빠릅니다. 보증금·확정일자·실제 점유 여부를 매각물건명세서와 원본 자료에서 우선 확인해야 합니다.
- 604호 점유자 특정. 현황조사 명단 상당수의 점유부분이 특정되지 않았고 박재연은 511호로 기재돼 있습니다. 본건 604호에 실제 누가 점유하는지 대조가 필요합니다.
- 실질취득가부터 계산. 선순위 임차보증금의 미배당 승계액이 확인되기 전까지 65,660,000원을 최종 취득원가로 보면 안 됩니다.
- 시세 원본 확인. 현재 실거래 비교자료가 없어 감정가 49%라는 할인율만으로 저가 여부를 판단할 수 없습니다.
- 2회 유찰 원인 점검. 현재까지 2회 유찰됐습니다. 가격 외에 점유·임대차·수요 등 응찰자가 꺼린 원인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 배당표 과신 금지. 현재 배당 계산에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·임대차 관련 원본을 직접 확인한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “49% 할인”보다 선순위 전입자의 보증금이 먼저다
겉으로 가장 눈에 띄는 숫자는 감정가 134,000,000원에서 최저가 65,660,000원까지 내려온 49%입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 할인율이 아닙니다. 한승종의 2019.03.12 전입은 말소기준 2019.06.04보다 빠르고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액도, 실질취득가도 확정할 수 없습니다.
게다가 최근 실거래 비교자료가 없어 현재 최저가가 실제 시세보다 싼지도 검증되지 않았습니다. 2회 유찰·오피스텔·선순위 전입 보증금 미상이 겹친 만큼, 이 물건은 가격부터 볼 것이 아니라 먼저 임차관계를 해소해 숫자를 확정해야 합니다. 결론은 단순합니다. “최저가 65,660,000원”보다 “한승종 보증금이 얼마인가”가 입찰 여부를 결정합니다.
