대전지방법원 2025타경553. 서산시 성연면 오사리 성연에드가오피스텔 6층 604호입니다. 등기상 소유자는 주식회사하늘이고, 2019.06.04 산정새마을금고가 채권최고액 2,217,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 현재의 2025.03.11 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리 앞에 있습니다. 현황조사상 한승종의 전입일은 2019.03.12로 근저당보다 빠르고, 대항력이 있는 것으로 정리돼 있습니다. 그러나 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 낙찰대금에서 전액 배당받지 못하는 보증금이 존재한다면 그 미배당액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 이 사건의 가격 판단 기준은 단순 최저가 93,800,000원이 아니라 실질취득비용입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 대전지방법원 2025타경553 |
|---|---|
| 소재지 | 충청남도 서산시 성연면 오사리 1629 성연에드가오피스텔 6층604호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 감정평가상 오피스텔 등으로 이용 중 |
| 소유자 | 주식회사하늘 · 2019.02.08 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 134,000,000원 / 93,800,000원 (1회 유찰·감정가 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 산정새마을금고 / 1,853,241,410원 |
| 말소기준권리 | 2019.06.04 산정새마을금고 근저당권 · 채권최고액 2,217,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.16 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 전입 1건
현황조사상 임차인은 총 13명입니다. 이 가운데 한승종을 제외한 나머지 전입일은 모두 2019.06.04 이후여서 대항력이 없는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 다수 임차인의 보증금과 점유부분이 확인되지 않았고, 박재연은 점유부분이 511호로 표시돼 본건 604호와 호실이 다릅니다. 따라서 실제 604호 점유관계와 각 임차인의 범위를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 맞춰볼 필요가 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 대항력 1명
| 임차인 | 전입일 | 점유부분 | 보증금 / 차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한승종 | 2019.03.12 | 미상 | 미상 | 대항력 有 | 미상 배당요구 2025.05.09 | 없음 |
| 최선우 | 2021.01.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송영남 | 2022.05.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.10 | 없음 |
| 김재석 | 2022.12.09 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 최한나 | 2023.03.02 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김정은 | 2023.10.04 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이기훈 | 2023.10.18 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박기웅 | 2023.11.01 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 박재연 | 2024.02.26 | 511호 | 10,000,000원 / 370,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 허관회 | 2024.03.28 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.06.05 | 없음 |
| 이경호 | 2024.09.13 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이예일 | 2024.09.20 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 유창현 | 2024.10.17 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 배당요구 2025.04.25 | 없음 |
③ 가격 판단 — 감정가 70%가 곧 ‘시세 70%’는 아니다
현재 최저매각가는 93,800,000원으로 감정가 134,000,000원의 70%입니다. 하지만 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만으로 “싸다”거나 “가격 메리트가 있다”고 결론낼 수는 없습니다.
더구나 이 사건은 선순위 대항력 임차인 한승종의 보증금이 미상입니다. 따라서 가격 비교를 할 때도 단순 최저가를 사용하면 안 됩니다. 실제 판단 기준은 93,800,000원에 한승종의 미배당 보증금 가능액을 더한 실질취득비용입니다. 보증금이 확인되기 전에는 실질취득비용 자체가 확정되지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 93,800,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,088,400원 |
| 2. 근저당 · 산정새마을금고 | 2,217,600,000원 | 91,711,600원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 근저당 미배당액은 2,125,888,400원입니다. 다만 이 배당 구조에는 한승종의 보증금과 우선변제 범위가 확정 반영돼 있지 않으므로, 매수인 인수액을 0원으로 확정해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인 최우선변제 역시 실제 배당에서 변동요인이 될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 · 70% | 93,800,000원 | 91,711,600원 | 2,125,888,400원 |
| 2회 유찰 · 49% | 65,659,999원 | 64,078,119원 | 2,153,521,881원 |
| 3회 유찰 · 34% | 45,961,999원 | 44,734,683원 | 2,172,865,317원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 감정평가상 본건을 포함한 대상 호실들은 오피스텔 등으로 이용 중입니다.
- 주위환경. 한국전력공사 서산전력지사 북동측 인근으로, 공장·단독주택·오피스텔·각종 근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근까지 차량 접근이 가능하고 노선버스 정류장이 소재해 대중교통 이용편의도는 보통입니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트구조 7층 건이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측·남측·남동측으로 공도와 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·일반산업단지이며 공시지가는 901,500원/㎡, 토지면적은 1,027.6㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항상 공부와의 차이는 기재되지 않았고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 한승종 보증금 확인이 최우선. 전입일 2019.03.12로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금·확정일자·배당가능액을 확인해 미배당 인수액을 산정해야 합니다.
- 실질취득가로 판단. 현재 최저가 93,800,000원에 선순위 임차인의 미배당 보증금이 더해질 수 있으므로 최저가만으로 가격 상한을 정하지 마세요.
- 604호 실제 점유관계 대조. 현황조사 임차인 13명 중 다수의 점유부분이 미상이고 박재연은 511호로 기재돼 있어 본건 호실과의 관계를 확인해야 합니다.
- 배당요구 확인. 한승종은 2025.05.09, 송영남은 2025.04.10, 유창현은 2025.04.25, 허관회는 2025.06.05 배당요구가 확인됩니다. 각 보증금과 우선변제 범위는 별도로 대조해야 합니다.
- 시세를 별도 확인. 감정가 70%라는 사실만으로 시세 대비 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 실질취득비용과 실제 거래가격을 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 관련 문건을 직접 대조하세요.
맺으며 — “93,800,000원이 끝가격이 아니다”
이 물건은 감정가 134,000,000원에서 한 차례 유찰돼 93,800,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 70%라는 할인율이 먼저 눈에 들어옵니다. 그러나 권리분석의 핵심은 한승종의 2019.03.12 전입입니다. 말소기준인 2019.06.04 근저당보다 빠르고 보증금이 확인되지 않았기 때문에, 낙찰자가 부담할 실질취득비용을 아직 고정할 수 없습니다.
따라서 현재 결론은 단순합니다. 최저가가 낮아졌다는 이유로 가격 메리트를 부여할 단계가 아닙니다. 한승종의 보증금과 실제 배당·인수 범위를 먼저 확정하고, 그 금액을 93,800,000원에 더한 뒤 시세와 비교해야 합니다. 동시에 13명의 점유관계, 특히 604호와 직접 연결되는 임차인이 누구인지도 다시 맞춰봐야 합니다. 입찰의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 선순위 보증금의 실체입니다.
