춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 1층 1137호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 본관동 1층 1137호를 포함한 기호2·3이 근린생활시설로 조사됐으며 기호2는 식당, 기호3은 CU편의점으로 이용 중입니다. 등기사항전부증명서는 집합건물로 발급돼 있습니다. 소유자는 일성레저산업주식회사입니다.
등기상 핵심은 오래된 근저당이 아니라 2014.07.25. 김순교 가압류 12,030,000원입니다. 1999.07.28. 일성건설주식회사 근저당은 2004.09.02. 씨지그린인베스트먼트리미티드로 이전됐다가 2006.10.25. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 잡아야 할 말소기준은 2014년 가압류이고, 그 뒤의 고성군 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 1층 1137호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 본관동 1층 1137호 감정 이용상태 근린생활시설(식당) |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 중 1층 1137호 · 사용승인 1997.01.30. |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,470,000,000원 / 1,470,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2014년 가압류가 말소기준
1999년 설정된 근저당권과 그 이전등기는 2006년에 이미 정리됐습니다. 현재 남아 있는 권리 중 가장 앞선 것은 2014.07.25. 김순교 가압류이며 이것이 말소기준입니다. 2022.04.25. 고성군 압류와 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 그 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 2022년 채점숙 강제경매와 2025년 강토탈 주식회사 강제경매는 각각 취하돼 등기부상 이미 말소돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력은 없음
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 별도 확인 필요 | 2016.05.10. | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30. 배당요구 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04. | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 확인 필요 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
두 임차인 모두 전입일이 말소기준일 2014.07.25.보다 늦어 대항력이 없습니다. 보증기관 대위나 승계 신고도 아니므로 실제 임차인은 2명입니다. 이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했습니다. 정국환의 조사 점유 부분은 지하1층 194.2500㎡로 기재돼 있어, 본건 1층 1137호와의 실제 점유 대응관계는 입찰 전 원본에서 확인하는 것이 중요합니다.
③ 가격 판단 — 신건 1,470,000,000원, 시세 비교는 보류
현재 최저매각가는 감정가와 같은 1,470,000,000원이고 0회 유찰의 신건입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시세보다 싼지 비싼지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,470,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,100,000원 |
| 1. 갑구 2번 가압류 · 김순교 | 12,030,000원 | 12,030,000원 |
| 2. 갑구 8번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 1,440,870,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액 2,012,030,000원 중 1,452,900,000원이 배당되고 559,130,000원이 미배당으로 남는 계산입니다. 신청채권자 주식회사더금영도 청구액 전부를 회수하지 못하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근으로 관광숙박시설, 온천, 골프장 등이 주변을 구성합니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 조사됐습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 지목은 대, 토지면적은 98,751.0㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입 가능하고 도로접면은 소로한면입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 온천지구에 포함되고 접도구역과 가축사육제한구역에 저촉됩니다.
- 공시지가. 365,800원/㎡입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1137호 실제 사용범위 확인. 감정 이용상태는 근린생활시설(식당)이며, 주방 일부가 포함되지 않는 것으로 보인다는 기재가 있으므로 현황과 도면을 대조해야 합니다.
- 구분벽체 확인. 내부 일부 구분벽체가 있으므로 등기상 전유부분과 실제 점유·사용구역의 대응을 확인하세요.
- 임차인 점유 확인. 이춘경의 점유 부분과 정국환의 지하1층 194.2500㎡ 점유가 본건 1층 1137호와 어떻게 연결되는지 현황조사 원본과 현장에서 확인해야 합니다.
- 배당요구·최우선변제 확인. 이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했고, 당해세와 임차인 최우선변제가 예상배당에 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류를 대조하세요.
- 시세 검증. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 신건 1,470,000,000원의 적정성은 별도 거래사례와 수익성 자료로 검증해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 호수와 점유 관계를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 인수 0원, 가격 판단은 보류”
이 사건의 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 1999년 근저당은 이미 말소됐고, 2014.07.25. 김순교 가압류를 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸합니다. 실제 임차인 이춘경과 정국환도 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없으므로 현재 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 투자 판단의 난도는 권리보다 물건과 가격에서 올라갑니다. 감정 이용상태는 근린생활시설(식당)이고, 주방 일부 포함 여부와 내부 구분벽체 확인이 필요합니다. 정국환의 조사 점유 부분도 지하1층 194.2500㎡로 나타나 1층 1137호와의 대응을 확인해야 합니다. 여기에 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 1,470,000,000원이 시장가 대비 적정한지 판단할 근거도 부족합니다. 결론은 권리상 인수는 0원, 현장·점유·가격 검증 후 응찰 판단입니다.
