춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 8층 1831호입니다. 사건 표기는 ‘대지’이고, 감정 이용상태에서는 8층 1831호를 포함한 기호20~28이 콘도미니엄(객실)로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이며, 현재 등기에는 근저당권이나 압류가 별도로 잡혀 있지 않습니다.
권리분석의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 현재 말소기준은 2026.01.22. 접수된 주식회사더금영의 강제경매개시결정인데, 이춘경은 2016.05.10., 정국환은 2023.10.04. 전입해 모두 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션은 두 임차인의 보증금 합계 65,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 8층 1831호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 8층 중 8층 1831호 · 1997.01.30. 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 184,000,000원 / 184,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급일 | 2026.09.03 |
① 권리 흐름 — 현재 말소기준보다 임차인이 먼저다
과거 2015년 강제경매개시결정은 2015.09.22. 취하를 원인으로 말소됐고, 2020년 강제경매개시결정도 2023.03.20. 각하 후 말소됐습니다. 현재 기준권리는 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다. 등기만 보면 구조가 단순하지만, 임차인 2명의 전입일이 기준일보다 앞서기 때문에 매수인 인수 문제를 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 시뮬레이션 합계 65,000,000원
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | - | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 있음 | 미상 | 50,000,000원 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 있음 | 미상 | 15,000,000원 인수 |
이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했습니다. 다만 배당 시뮬레이션에서는 두 임차인 모두 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 계산돼 있습니다. 현재 회차 기준 인수액은 이춘경 50,000,000원 + 정국환 15,000,000원 = 65,000,000원입니다.
③ 실질취득 — 신건 184,000,000원이 끝이 아니다
현재 최저매각가는 184,000,000원입니다. 여기에 배당으로 해소되지 않는 것으로 계산된 임차보증금 65,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 249,000,000원입니다. 따라서 이 물건을 단순히 ‘1.84억짜리 신건’으로 보면 안 됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 184,000,000원 | 65,000,000원 | 249,000,000원 | 1,819,376,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 147,200,000원 | 65,000,000원 | 212,200,000원 | 1,855,660,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 117,760,000원 | 65,000,000원 | 182,760,000원 | 1,884,688,640원 |
④ 예상배당표 (매각가 184,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,376,000원 |
| 인수 · 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 180,624,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 3,376,000원을 제외한 180,624,000원이 신청채권자에게 배당되는 것으로 계산되며, 신청채권 2,000,000,000원 중 1,819,376,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 65,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수로 별도 계산돼 있습니다.
⑤ 회원권·이용 리스크 — 가격 외 비용을 먼저 확인
매각물건명세서 비고에는 이 물건이 구분건물 회원권으로 기재돼 있습니다. 따라서 본 회원권의 사용 여부 및 사용가능일, 명의개서료, 시설관리비 외 추가비용을 확인해야 합니다. 이 비용들은 현재의 249,000,000원 실질취득 계산에 포함돼 있지 않습니다.
- 이용상태. 감정평가상 8층 1831호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄(객실)로 이용 중입니다.
- 사용승인. 건축물대장상 1997.01.30. 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 설비가 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근이며, 주변은 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 98,751㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역 등의 제한이 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 365,800원/㎡입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준으로 자금계획. 현재 회차는 184,000,000원이 아니라 인수액을 더한 249,000,000원을 기준으로 검토해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이춘경·정국환의 전입, 점유, 배당요구, 확정일자와 실제 매각대상 대응관계를 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 확인해야 합니다.
- 정국환 점유 부분 확인. 현황조사 기재는 지하1층 194.2500㎡로, 본건 8층 1831호와 표시가 다릅니다.
- 회원권 조건 확인. 사용 여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비 외 추가비용을 확인해야 합니다.
- 시세 판단 유보. 실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득 249,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.84억 신건”보다 “2.49억 실질취득”이 먼저다
이 사건은 등기부만 보면 담보권이 복잡하게 얽힌 물건은 아닙니다. 하지만 말소기준인 2026.01.22.보다 앞서 전입한 임차인 2명이 있고, 제공된 배당 시뮬레이션은 그 보증금 65,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산합니다. 따라서 신건 최저가 184,000,000원에 낙찰받는다면 실질취득은 249,000,000원입니다.
여기에 구분건물 회원권의 사용 가능 여부, 명의개서료, 시설관리비 외 추가비용 확인까지 남아 있습니다. 특히 정국환의 점유 표시가 본건 호수와 다르게 기재된 점은 반드시 원본으로 확인해야 합니다. 등기는 단순하지만, 인수와 회원권 조건은 단순하지 않습니다. 이 물건은 최저가보다 실제 승계 부담과 이용 조건을 먼저 확정한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 유형입니다.
