춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 현재 경매개시결정 채권자는 주식회사더금영입니다. 이 사건의 현재 말소기준권리는 2020.10.30. 연철모의 가압류 22,050,000원입니다. 그 뒤의 고성군 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기권리보다 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10. 전입했고 보증금은 50,000,000원입니다. 배당표상 우선변제권이 없어 매각대금에서 배당받지 못하고, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산되어 있습니다.
따라서 현재 최저가 296,000,000원만 보고 취득비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 회차에서는 296,000,000원 + 50,000,000원 = 346,000,000원이 실질취득액입니다. 1회 유찰 시에는 236,800,000원에 인수액 50,000,000원을 더한 286,800,000원, 2회 유찰 시에는 189,440,000원에 50,000,000원을 더한 239,440,000원으로 봐야 합니다. 이 인수액은 경매대금 배당과 별개의 매수인 부담입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 4101호 · 감정평가상 세미나실 이용 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 296,000,000원 / 296,000,000원 (신건) |
| 실질취득액 | 346,000,000원 (최저가 296,000,000원 + 인수 50,000,000원) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현장 표시 | 공부상 연수동 · 현장에서는 신관동으로 표시 · 출입문에 대청홀 기재 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 빠른 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2020.10.30. 연철모의 가압류입니다. 2022.04.25. 고성군 압류와 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 그 뒤에 들어와 매각으로 소멸합니다. 과거 2015.06.16., 2015.12.18., 2017.05.25., 2019.09.02.에 있었던 강제경매개시결정은 모두 취하 후 등기부상 말소되어 현재 권리분석의 인수대상이 아닙니다. 1999년 설정됐던 일성건설주식회사 근저당권 관련 등기도 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 우선변제 無 승계 없음 매수인 인수 50,000,000원 |
| 정국환 | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 해당 없음 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 지하1층 194.2500㎡ 점유 기재 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다. 따라서 두 사람의 보증금을 보증기관 신고와 중복 합산할 문제는 없습니다. 매수인 인수액으로 반영된 것은 이춘경의 50,000,000원입니다. 정국환은 2023.10.04. 전입으로 기준권리보다 뒤이므로 자료상 대항력은 없습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
| 회차 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 296,000,000원 | 50,000,000원 | 346,000,000원 | 1,730,994,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 236,800,000원 | 50,000,000원 | 286,800,000원 | 1,789,365,200원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 189,440,000원 | 50,000,000원 | 239,440,000원 | 1,836,062,160원 |
유찰될수록 매각가격은 낮아지지만 이춘경의 인수보증금 50,000,000원은 그대로 남기 때문에 입찰자는 매 회차에서 매각가격 + 50,000,000원을 실질취득액으로 봐야 합니다. 다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 가격 지표가 제시되지 않아, 현재 346,000,000원이나 유찰 후 금액이 주변 시세 대비 싸다고 단정할 수 없습니다. 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 296,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,944,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 연철모 | 22,050,000원 | 22,050,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 269,006,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 2,022,050,000원, 총 예상배당은 291,056,000원이며 미배당은 1,730,994,000원입니다. 이 미배당액은 채권자의 미회수액이지 매수인이 떠안는 채무가 아닙니다. 매수인에게 별도로 남는 금액은 이춘경 보증금 50,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 배당표에 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 해당 1층 4101호가 포함된 기호7~13은 감정평가상 세미나실로 이용 중이며, 건축물대장상 1997.01.30. 사용승인된 철근콘크리트조 5층 건물입니다.
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근으로 관광숙박시설·온천·골프장 등이 주변에 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 계획관리지역이며 토지는 평지의 부정형으로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 전체 토지면적은 98,751㎡, 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 규제. 온천지구 포함, 접도구역·가축사육제한구역 저촉 등이 기재되어 있고, 공부와의 차이는 없는 것으로 평가됐습니다.
- 환금성. 주거용 아파트가 아니라 세미나실로 이용되는 콘도미니엄 내 집합건물이므로, 입찰 시 이용수요와 재매각 가능성을 별도로 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 선반영. 현재 회차 기준 응찰가를 계산할 때 이춘경 보증금 50,000,000원을 반드시 별도 취득원가로 합산해야 합니다.
- 임차인 권리 재확인. 이춘경은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산되어 전액 인수입니다. 정국환은 기준권리 후 전입으로 대항력 없음으로 정리돼 있습니다.
- 회차별 실질취득 비교. 현재 346,000,000원, 1회 유찰 시 286,800,000원, 2회 유찰 시 239,440,000원으로 비교해야 합니다.
- 현장 명칭 확인. 공부상 연수동이지만 현장에서는 신관동으로 표시되고, 출입문에는 대청홀이라고 기재되어 있습니다.
- 용도·환금성 확인. 감정상 세미나실 이용 물건이므로 실제 사용상태와 향후 이용·매각 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당 관련 자료를 입찰 전 다시 확인하고, 배당표에 미반영된 당해세·최우선변제 가능성도 함께 점검해야 합니다.
맺으며 — “최저가 2.96억”이 아니라 “실질취득 3.46억”
이 사건의 승부처는 등기부에 남는 후순위 압류가 아닙니다. 그것들은 매각으로 소멸합니다. 핵심은 2016.05.10. 전입한 이춘경의 대항력 있는 보증금 50,000,000원입니다. 현재 최저매각가 296,000,000원에 이 금액을 더하면 매수인의 실질취득액은 346,000,000원입니다. 실거래 가격을 비교할 근거가 제시되지 않은 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
또한 해당 호실은 감정상 세미나실로 이용되는 일성설악콘도미니엄 내 집합건물이고, 대중교통 사정도 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다. 따라서 이 사건은 “후순위 권리는 소멸하지만, 선순위 임차보증금 5천만원을 떠안는 특수용도 물건”으로 보는 것이 맞습니다. 현 회차 기준으로는 권리 인수와 환금성 부담이 함께 존재하므로, 최저가가 아니라 실질취득액을 기준으로 보수적으로 판단할 사건입니다.
