춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 현재 경매는 주식회사더금영이 신청한 강제경매입니다. 권리 구조의 핵심은 근저당이 아닙니다. 1999년 설정됐던 일성건설주식회사 근저당과 그 이전등기는 이미 등기부상 말소됐고, 현재 말소기준은 2018.05.10 전귀성의 가압류 12,244,000원입니다. 이후 고성군 압류와 2026년 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 이보다 앞서 전입한 임차인이 있어, 등기상 권리가 지워진다고 해서 매수인 부담까지 사라지는 사건은 아닙니다.

특히 이춘경은 2016.05.10 전입, 보증금 50,000,000원, 월차임 580,000원으로 조사됐고 배당요구도 2026.03.30 접수됐습니다. 다만 배당표에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 따라서 이 사건은 최저매각가만 보는 순간 가격을 50,000,000원 낮게 착각하게 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 소멸해도 임차보증금 50,000,000원은 남는다

1999년의 근저당은 이미 말소돼 현재 인수 대상이 아닙니다. 2015년에는 정정자의 강제경매개시결정이 있었지만 같은 해 취하로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2018.05.10 전귀성 가압류이고, 고성군 압류 및 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.

문제는 기준일보다 앞선 이춘경의 2016.05.10 전입입니다. 조사자료상 대항력이 인정되는 임차인이고, 예상배당에서도 이 보증금은 배당재원이 아니라 매수인 인수 50,000,000원으로 별도 처리돼 있습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 인수는 이춘경 1명

③ 가격 판단 — 시세 대신 ‘실질취득’부터 본다

동일 물건의 최근 실거래 비교자료가 확인되지 않아 감정가 또는 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거는 없습니다. 따라서 신건 182,000,000원이 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 오히려 권리분석 단계에서 확실히 계산할 수 있는 것은 매수인 인수액 50,000,000원이며, 입찰 판단의 출발점은 신건 실질취득 232,000,000원입니다.

④ 예상배당표 (매각가 182,000,000원 가정)

채권 총액은 2,012,244,000원, 채권자 예상배당은 178,652,000원, 미배당은 1,833,592,000원입니다. 이춘경 보증금 50,000,000원은 배당액 0원으로 남고 매수인 인수액으로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 배당가정입니다.

⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 원암저수지 북동측 인근이며, 주변은 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
• 이용상태. 4101호~4107호 구간은 세미나실로 이용 중이며 4102호가 그 구간에 포함됩니다. 단지에는 근린생활시설·목욕탕·사무실·휴게실·콘도미니엄 객실·창고·수영장·연회장 등 다양한 용도가 혼재합니다.
• 교통. 차량접근은 가능하나 시내버스정류장까지 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
• 건물. 4101호~4107호 구간은 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 건물의 1층이며, 1997.01.30 사용승인됐습니다.
• 토지. 부정형 평지, 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 계획관리지역입니다. 토지면적은 98,751㎡, 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
• 규제. 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역 등의 제한이 확인됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 인수보증금 선반영. 응찰가를 정할 때 낙찰가에 이춘경 보증금 50,000,000원을 반드시 더해 실질취득액으로 판단해야 합니다.
• 시세 확인. 실거래 비교자료가 확인되지 않는 만큼 신건 182,000,000원 또는 실질취득 232,000,000원이 시장가 대비 유리하다고 단정할 수 없습니다.
• 일괄매각 범위. 4102호만 독립적으로 보는 것이 아니라 일괄매각 범위와 각 목록의 현황·점유를 매각물건명세서에서 다시 대조해야 합니다.
• 구분벽체 확인. 목록8·9는 구분벽체 없이 하나의 세미나실로 사용 중이므로 현황과 공부상 구획, 인도 가능 상태를 직접 확인해야 합니다.
• 임차인 현황. 실제 임차인 2명 중 이춘경은 대항력과 50,000,000원 인수 위험이 명확하고, 정국환은 말소기준 이후 전입으로 대항력은 없습니다.
• 배당 변동. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

맺으며 — “182,000,000원짜리 경매”로 보면 안 된다

표면상 최저매각가는 182,000,000원이고 아직 유찰도 없는 신건입니다. 그러나 이 사건의 권리분석 결론은 그 숫자에서 끝나지 않습니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이춘경의 보증금 50,000,000원을 매수인이 그대로 인수하므로, 신건의 실제 부담은 232,000,000원입니다.

등기부의 후순위 압류와 경매등기는 소멸하지만 선순위 임차보증금은 남습니다. 여기에 세미나실 이용, 일괄매각, 목록 간 구분벽체 부재, 대중교통 불편까지 함께 확인해야 합니다. 시세 비교자료도 없는 만큼 낮은 최저가라는 인상만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다. 이 사건은 등기 소멸 여부보다 인수보증금과 현장 이용상태를 먼저 계산해야 하는 물건입니다.