춘천지방법원 2026타경10014. 대상은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1512호입니다. 감정평가상 해당 호가 포함된 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중이고, 건축물대장상 사용승인은 1997.01.30입니다. 등기부 소유자는 일성레저산업주식회사이며, 현재 사건의 말소기준은 2026.01.22 갑구 6번 강제경매개시결정입니다.
이 사건은 최저가 숫자만 보면 위험을 크게 오판할 수 있습니다. 임차인 이춘경의 보증금 50,000,000원, 정국환의 보증금 15,000,000원은 모두 전입일이 말소기준보다 빠르고, 예상배당에서도 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 따라서 현재 회차에서는 낙찰대금 99,000,000원에 인수 65,000,000원을 더한 164,000,000원이 핵심 가격입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1512호 |
| 도로명 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) · 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 공시지가 365,800원/㎡ · 토지면적 98,751㎡ |
① 권리 흐름 — 말소기준 전 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2026.01.22 갑구 6번 강제경매개시결정입니다. 과거 1999년 근저당권과 그 이전·관련 등기는 이미 말소된 상태이고, 2020년 강제경매개시결정도 2023.04.10 말소되었습니다. 2025년 성주군의 강제경매개시결정 역시 2025.08.28 말소등기가 존재합니다. 현재 경매개시결정은 주식회사더금영이 채권자로 등재되어 있습니다.
② 임차인 분석 — 대항력·인수액을 따로 봐야 한다
| 임차인 | 점유 | 전입 | 확정일자 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 확인된 특정 부분 없음 | 2016.05.10 | 미상 | 50,000,000원 / 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 미상 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 확인 필요 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 매수인 인수 |
예상배당 구조에서는 이춘경 50,000,000원과 정국환 15,000,000원이 모두 배당액 0원으로 잡히고, 보증금 전액이 매수인 인수액으로 계산됩니다. 따라서 실제 임차인은 2명, 현재 회차 총 인수액은 65,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 최저가가 곧 취득원가가 아니다
현재 회차 최저매각가는 99,000,000원입니다. 그러나 매수인이 떠안을 보증금이 65,000,000원이므로, 권리분석상 현재 회차의 실질취득은 164,000,000원입니다. 이 사건에서는 최저가만 따로 떼어 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 65,000,000원 | 164,000,000원 | 3,903,182,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 65,000,000원 | 144,200,000원 | 3,922,625,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 65,000,000원 | 128,360,000원 | 3,938,180,480원 |
유찰되어 낙찰대금이 내려가도 이 사건 시나리오에서는 임차인 보증금 인수액 65,000,000원이 그대로 남습니다. 즉 1회 유찰 시에도 실질취득은 144,200,000원, 2회 유찰 시에도 128,360,000원입니다. 단순히 “감정가의 80%·64%”만 보고 접근할 물건이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 갑구 4번 경매개시결정 · 성주군 | 2,000,000,000원 | 96,818,000원 |
| 3. 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권 총액은 4,000,000,000원, 채권자 총 예상배당은 96,818,000원, 미배당은 3,903,182,000원입니다. 임차인 보증금 65,000,000원은 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
⑤ 회원권·이용조건 — 권리 외 비용도 확인 대상
즉 등기·임차인 권리만 정리해서 끝나는 물건이 아닙니다. 실제 이용 가능 여부, 회원권 명의개서 조건과 비용, 시설관리비 및 추가비용은 낙찰 후 사용성과 환금성에 직접 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근이며, 주변은 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만, 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 이용. 본관동 5층 1512호가 포함된 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중입니다.
- 구조. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 건물이며, 건축물대장상 1997.01.30 사용승인입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 시설이 설치되어 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 평지·부정형, 소로한면이며 콘도미니엄 부지로 이용 중입니다.
- 규제. 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역에 저촉되며, 준보전산지·도로구역·관광단지·지구단위계획구역과도 접합니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현재 회차는 99,000,000원이 아니라 보증금 인수까지 포함한 164,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 임차인 2명 인수 범위 확인. 이춘경 50,000,000원, 정국환 15,000,000원의 배당·인수관계를 매각물건명세서 원문과 대조하세요.
- 정국환 점유부분 확인. 현황조사상 지하1층 194.2500㎡ 점유 표시와 본건 5층 1512호의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 성주군 권리 확인. 등기상 말소 기록과 예상배당 반영이 함께 나타나므로 실제 배당요구·채권 존속 여부를 확인해야 합니다.
- 회원권 사용조건 확인. 사용 가능 여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비·추가비용을 사전에 확인해야 합니다.
- 유찰 후에도 인수액 유지. 1회 유찰 시에도 인수 65,000,000원, 2회 유찰 시에도 인수 65,000,000원이 남는 시나리오입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구 내역과 실제 점유상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “9,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 가장 중요한 숫자는 최저가 99,000,000원이 아니라, 현재 회차 실질취득 164,000,000원입니다. 말소기준 전 전입한 실제 임차인 2명의 보증금 65,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산되고, 회원권 사용여부·명의개서료·시설관리비 외 추가비용까지 별도 확인 대상입니다.
과거 경매개시결정의 말소 이력과 현재 예상배당 사이에는 반드시 원문 대조가 필요한 지점도 있습니다. 따라서 이 물건은 낮은 최저가 자체를 매력으로 볼 수 없는 유형입니다. 권리 인수액, 실제 점유관계, 회원권 이용조건과 추가비용까지 모두 확정한 뒤 실질취득 총액을 기준으로 접근해야 합니다.
