춘천지방법원 2026타경10014. 사건상 용도는 ‘대지’로 표기돼 있지만, 대상은 일성설악콘도미니엄 연수동 지하1층 4비09호 집합건물이며 감정평가상 기호29·30은 창고(공실)로 이용되고 있습니다. 소유자는 일성레저산업주식회사입니다. 등기부에는 과거 1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당권이 있었지만 2006년 관련 이전등기가 말소되어 현재 경매에서 인수할 담보권으로 남아 있지 않습니다.
현재 권리분석의 기준점은 2022.04.25 고성군(강원도)의 압류입니다. 이 압류 이후의 2026.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기보다 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10 전입해 말소기준보다 앞서므로 대항력이 있고, 보증금 50,000,000원에 대해 우선변제권이 없는 것으로 배당구조가 잡혀 있어 보증금 전액을 매수인이 인수하게 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 지하1층 4비09호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 표기 · 집합건물 지하1층 4비09호 · 감정평가상 창고(공실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 164,000,000원 / 164,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
말소기준권리는 2022.04.25 압류입니다. 1999년 근저당권과 2004년 근저당권 이전은 2006년 해지·말소되어 현재 인수대상이 아니고, 2026년 강제경매개시결정 역시 매각으로 소멸합니다. 다만 이춘경의 전입일은 2016.05.10으로 말소기준보다 약 6년 앞서 있어 대항력이 살아 있습니다. 정국환은 2023.10.04 전입해 말소기준 이후이므로 대항력은 없습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 승계는 1명
| 임차인 | 전입 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 우선변제 無 50,000,000원 승계 |
| 정국환 지하1층 · 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 대항력 없음 승계 없음 |
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 5천만은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 164,000,000원 | 50,000,000원 | 214,000,000원 | 1,839,096,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 131,200,000원 | 50,000,000원 | 181,200,000원 | 1,871,436,800원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 104,960,000원 | 50,000,000원 | 154,960,000원 | 1,897,309,440원 |
이 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 이춘경 보증금 50,000,000원 인수액은 그대로입니다. 따라서 입찰전략은 ‘최저가가 몇 % 내려왔는가’보다 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 총액으로 세워야 합니다. 현재 회차의 실질취득은 214,000,000원, 1회 유찰 시 181,200,000원, 2회 유찰 시에도 154,960,000원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 164,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,096,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 160,904,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 164,000,000원에서는 집행비용 3,096,000원을 제외한 160,904,000원이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다. 신청채권 2,000,000,000원 중 1,839,096,000원이 미배당으로 남습니다. 이춘경 보증금 50,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 원암저수지 북동측 인근이며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 대상 4비09호가 포함된 기호29·30은 감정평가상 창고(공실)로 이용 중입니다. 해당 건물은 철근콘크리트조 5층 건물의 지하1층이며 1997.01.30 사용승인됐습니다.
- 토지. 전체 토지는 98,751.0㎡, 지목은 대, 계획관리지역이며 토지이용상황은 콘도미니엄입니다. 평지·부정형이고 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역 저촉 사항이 있습니다. 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 지하 창고(공실)와 관광숙박시설 단지라는 이용 특성상 일반 주거용 물건보다 수요층이 제한될 수 있어, 입찰 전 실제 사용 가능성과 처분 수요를 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 총액으로 계산. 현재 최저가 164,000,000원에 이춘경 보증금 50,000,000원을 더한 214,000,000원을 기본 자금 부담으로 봐야 합니다.
- 대항력 임차인 확인. 이춘경의 실제 점유 범위, 임대차관계, 보증금 잔액과 명도 조건을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
- 정국환 점유 범위 확인. 현황조사상 정국환의 점유 부분은 지하1층 194.2500㎡로 표시돼 있으므로 대상 호실과 실제 점유 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 유찰가만 보지 않기. 1회 유찰 시에도 실질취득은 181,200,000원, 2회 유찰 시에도 154,960,000원입니다. 인수액 50,000,000원은 그대로 남습니다.
- 창고 사용성 확인. 감정평가상 공실 창고이므로 출입, 내부 상태, 설비, 실제 임대 가능성 및 향후 활용성을 현장에서 점검해야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 콘도미니엄 집합건물은 공용부분 관리비 등의 부담 여부를 관리주체에 확인하고, 배당표에 반영되지 않은 조세·우선채권 가능성도 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서를 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — “1.64억 낙찰”이 아니라 “2.14억 취득”으로 봐야 한다
이 사건의 핵심은 매우 분명합니다. 등기상 오래된 근저당은 이미 말소됐고, 2022.04.25 고성군 압류 이후 권리는 매각으로 정리됩니다. 그러나 이춘경이 2016.05.10 먼저 전입해 대항력을 갖고 있고, 보증금 50,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
따라서 현재 회차의 경제적 출발점은 최저가 164,000,000원이 아니라 실질취득 214,000,000원입니다. 여기에 대상 호실이 일성설악콘도미니엄의 지하 창고(공실)라는 점까지 더하면, 일반 주거용처럼 감정가 대비 할인율만으로 투자 매력을 판단하기 어렵습니다. 시세와의 직접 비교 근거 없이 “싸다”고 결론내리기보다, 대항력 보증금 인수와 제한적인 환금성부터 해결해야 하는 권리·용도 리스크형 물건으로 보는 것이 맞습니다.
