춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 현재 사건은 주식회사더금영이 청구금액 2,000,000,000원으로 신청한 강제경매입니다. 등기부에는 1999년 설정된 근저당권이 있었지만 관련 이전등기와 함께 2006년 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준이 되는 등기는 2022.04.25. 고성군(강원도) 압류이며, 이후 2026.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계입니다. 이춘경은 2016.05.10. 전입해 말소기준권리인 2022.04.25. 압류보다 앞섭니다. 보증금은 50,000,000원, 월차임은 580,000원이며 배당요구도 2026.03.30. 접수됐습니다. 반면 정국환은 2023.10.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없는 것으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 2층 4227호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 연수동 2층 4227호 · 감정평가상 휴게실(복도) 이용 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 45,000,000원 / 45,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 1997.01.30. |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인이 핵심
1999년 일성건설주식회사 명의 근저당권은 이후 씨지그린인베스트먼트리미티드로 이전됐지만 2006.10.25. 관련 이전등기가 해지 사유로 말소되어 현재 인수 대상이 아닙니다. 현 사건의 말소기준은 2022.04.25. 압류이고, 그 이후의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 2016.05.10. 전입한 이춘경의 점유·보증금 관계는 말소기준보다 앞서므로 별도로 봐야 합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 미상 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 있음 우선변제 미상 승계 위험 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 확인되지 않음 | 대항력 없음 승계 없음 |
③ 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 ‘싸다’ 판정 금지
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없습니다. 따라서 감정가 45,000,000원이나 최저가 45,000,000원이 주변 시세보다 싼지, 비싼지 단정할 근거가 없습니다. 특히 이 사건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 감정평가상 연수동 2층 4227호가 휴게실(복도)로 이용 중인 집합건물이고, 단지 전체도 관광숙박시설·온천·골프장 등이 혼재한 구조이므로 일반 공동주택 가격지표를 그대로 대입해서는 안 됩니다.
1회 유찰 시 최저가는 36,000,000원, 2회 유찰 시 28,800,000원으로 내려가지만, 대항력 보증금 50,000,000원이 존재하는 한 단순 최저가 하락만큼 실질취득가가 내려가는 사건이 아닙니다. 이 사건의 가격 판단은 최저가가 아니라 임차인 인수구조와 실제 환금가치를 함께 놓고 해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 45,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 1,210,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 43,790,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 신청채권자에게 43,790,000원이 배당되고, 미배당액은 1,956,210,000원입니다. 이춘경 보증금은 배당 0원으로 계산되어 매수인 인수 위험이 핵심입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 4227호는 철근콘크리트조 건물 5층 중 2층에 위치하며, 감정평가상 휴게실(복도)로 이용 중입니다.
- 단지 이용. 토지는 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 단지 내에는 식당·편의점·목욕탕·사무실·세미나실·트릭미술관·콘도미니엄 객실·창고·수영장·연회장 등 다양한 용도가 혼재합니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 공시지가 365,800원/㎡, 부정형 평지이며 도로접면은 소로한면입니다.
- 규제. 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역 등에 저촉되며, 준보전산지·도로구역·관광단지·지구단위계획구역 등과 접합니다.
- 공부상 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 일반 주거용 호실이 아니라 휴게실(복도) 이용으로 평가된 집합건물이라는 점 때문에 매수 수요와 활용 범위가 제한될 가능성을 가격 판단에 반드시 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이춘경 인수구조 재확인. 2016.05.10. 전입, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.03.30.이라는 핵심 사실을 매각물건명세서와 현황조사 원문에서 다시 확인해야 합니다.
- 최저가만으로 판단 금지. 현재 45,000,000원, 1회 유찰 36,000,000원, 2회 유찰 28,800,000원이지만 대항력 인수형에서는 실질취득 기준을 약 50,000,000원으로 봐야 합니다.
- 정국환 점유범위 확인. 현황조사에는 지하1층 194.2500㎡ 점유로 기재되어 있어 4227호와의 실제 연관성을 원문 서류로 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 표시는 대지이고, 감정평가상 4227호 이용상태는 휴게실(복도)입니다. 일반 콘도 객실이나 아파트처럼 가정해 수익성과 환금성을 계산하면 안 됩니다.
- 관리·운영 관계 확인. 일성설악콘도미니엄 단지의 관리비, 공용부분 부담, 사용·출입 조건과 실제 독립적 사용 가능성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 임차인 관련 제출문서를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “4,500만원짜리 신건”으로 보면 틀린다
표면만 보면 감정가와 최저가가 모두 45,000,000원인 신건입니다. 그러나 이 사건의 승부처는 최저가가 아닙니다. 2016.05.10. 전입한 이춘경의 보증금 50,000,000원이 말소기준권리보다 앞서 있고, 배당계산에서도 임차인 배당은 0원으로 잡혀 있습니다. 대항력 인수형 원칙에 따라 낙찰가가 내려가더라도 실질취득 기준은 약 50,000,000원으로 봐야 하므로 유찰 자체를 곧바로 가격 메리트로 연결하면 안 됩니다.
여기에 4227호가 감정평가상 일반 콘도 객실이 아니라 휴게실(복도)로 이용 중이고, 실거래 비교자료도 없어 환금가치를 검증하기 어렵습니다. 등기상 후순위 권리는 단순하지만, 임차인 인수와 특수한 이용상태 때문에 전체 난도는 높습니다. 권리분석의 결론은 “최저가보다 임차인과 용도를 먼저 보라”입니다.
