춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이며, 현재 경매는 주식회사더금영의 강제경매개시결정으로 진행됩니다. 등기부상 근저당권은 없고, 현재 말소기준권리는 2024.08.08. 서울특별시 종로구의 가압류 55,600,000원입니다. 이후 2026.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부 뒤가 아니라 말소기준권리보다 앞선 임차관계입니다.
이춘경은 2016.05.10., 정국환은 2023.10.04. 전입해 모두 2024.08.08. 말소기준권리보다 빠릅니다. 예상배당에서는 두 사람 모두 대항력 有·우선변제권 無로 처리되어 보증금 50,000,000원과 15,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수됩니다. 그래서 이 물건은 최저가만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 4층 1421호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 춘천지방법원 고성등기소 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 임차인이 먼저다
등기부만 보면 현재 남은 금전권리는 2024.08.08. 가압류와 2026.01.22. 강제경매개시결정으로 단순합니다. 2020.12.29. 주식회사 메디카코리아의 강제경매개시결정은 2023.04.10. 이미 말소됐습니다. 그러나 이춘경과 정국환의 전입은 현 말소기준권리보다 앞서기 때문에, 매각으로 임차관계까지 자동 소멸한다고 볼 수 없습니다.
임차인 분석 — 보증금 65,000,000원 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | — | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 인수 |
이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했지만, 예상배당에서는 우선변제권이 없는 것으로 반영돼 보증금 50,000,000원이 매수인 인수입니다. 정국환도 보증금 15,000,000원이 인수로 반영됩니다. 두 사람은 보증기관 대위·승계 신고자가 아니라 실제 임차인 2명으로 집계됩니다.
② 가격 판단 — 최저가가 아니라 실질취득을 본다
현재 최저매각가는 98,000,000원이지만 예상되는 매수인 인수액은 65,000,000원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 163,000,000원입니다. 이 인수액은 유찰 시나리오에서도 65,000,000원으로 유지됩니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,000,000원 | 65,000,000원 | 163,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,400,000원 | 65,000,000원 | 143,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,720,000원 | 65,000,000원 | 127,720,000원 |
이 물건에는 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없습니다. 따라서 98,000,000원이나 163,000,000원을 두고 시세보다 싸다·비싸다를 단정할 수 없습니다. 특히 콘도미니엄 회원권형 구분건물은 일반 주거용 아파트처럼 단순 실거래 비교만으로 판단하기 어렵고, 회원권 사용조건과 비용 구조를 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 2,164,000원 |
| 인수 · 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 가압류 · 서울특별시 종로구 | 55,600,000원 | 55,600,000원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 40,236,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
총 채권액 2,055,600,000원 중 채권자 배당액은 95,836,000원이며, 미배당액은 1,959,764,000원입니다. 임차인 보증금 65,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 원암저수지 북동측 인근으로, 주변은 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 이용상태. 본관동 4층 1421호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중이며, 건축물대장상 사용승인은 1997.01.30.입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 구조이며, 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 계획관리지역·온천지구 등에 해당하고 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있고 토지 도로접면은 소로한면입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액부터 계산. 현재 회차는 최저가 98,000,000원에 임차인 보증금 65,000,000원을 더한 실질취득 163,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이춘경 임차관계. 2016.05.10. 전입·보증금 50,000,000원·월차임 580,000원, 2026.03.30. 배당요구 사실과 우선변제권 없는 인수 구조를 원문으로 재확인해야 합니다.
- 정국환 점유범위. 현황조사 기재가 지하1층 194.2500㎡이므로 4층 1421호와의 실제 점유관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 회원권 사용조건. 사용 가능 여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비·추가비용을 운영사 또는 관리주체에 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료가 없으므로 동일 콘도 회원권·동일 객실급 매매 및 실제 거래 사례를 별도로 확인하기 전에는 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
- 배당표 변동. 집행비용·당해세·최우선변제 등 실제 배당에 영향을 주는 항목을 최종 매각물건명세서와 배당요구종기 관련 서류로 대조해야 합니다.
맺으며 — “98,000,000원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가는 98,000,000원이지만, 대항력 임차인 2명의 보증금 65,000,000원이 예상배당상 매수인에게 인수됩니다. 현재 회차의 실질취득은 163,000,000원이고, 시세 자료가 없으므로 이 가격을 싸다고 평가할 근거도 없습니다. 여기에 구분건물 회원권의 사용 가능 여부·명의개서료·시설관리비·추가비용 확인이 남아 있습니다. 말소되는 등기보다 인수되는 임차보증금이 더 중요한 사건이며, 응찰 전에는 임차범위와 회원권 조건을 원본으로 확인하는 것이 우선입니다.
