춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 온천동 1층 2101호가 포함된 사건입니다. 사건상 용도 표기는 대지이며, 감정평가 이용상태상 해당 2101호가 속한 기호4는 목욕탕 및 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다. 등기부상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 2013.12.30. 중소기업은행 근저당 1,380,000,000원이 말소기준권리입니다. 이후 고성군 압류, 강제경매개시결정, 광진구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리관계만 보면 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 이 사건의 주의점은 등기보다 현황입니다. 매각물건명세서상 일괄매각이고, 목록4 일부가 목록5와 구분벽체 없이 사용 중인 것으로 보이나 정확한 여부는 별도 확인이 필요하다고 기재돼 있습니다. 따라서 입찰 전 실제 경계·점유·사용상태를 직접 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 온천동 1층 2101호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 목욕탕 및 근린생활시설(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 3층 중 1층 2101호 · 1997.01.30. 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 1,964,000,000원 / 1,964,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
현재 살아 있는 말소기준은 2013.12.30. 중소기업은행 근저당권 1,380,000,000원입니다. 그 뒤의 고성군 압류, 주식회사더금영의 강제경매개시결정, 광진구 압류는 매각으로 소멸합니다. 1999년 설정됐던 일성건설주식회사 근저당 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다.
② 임차인 — 2명 모두 대항력 없음
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | - | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명이며 보증기관 대위·승계 신고는 없습니다. 이춘경의 전입일은 2016.05.10., 정국환은 2023.10.04.로 모두 말소기준일인 2013.12.30.보다 뒤입니다. 따라서 두 임차인 모두 대항력이 없고 낙찰자가 보증금을 인수하지 않습니다. 이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했으며, 정국환의 배당요구 여부는 확인되지 않습니다. 확정일자는 두 사람 모두 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 1,964,000,000원으로 신건입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 1,964,000,000원입니다. 다만 비교 가능한 실거래 자료가 없어 이 금액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 유찰률만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,964,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 22,040,000원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 1,380,000,000원 | 1,380,000,000원 |
| 2. 경매신청채권 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 561,960,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 3,380,000,000원 중 예상 배당은 1,941,960,000원이며, 현재 회차 부족분은 1,438,040,000원입니다. 신청채권자 주식회사더금영은 2,000,000,000원 청구 중 561,960,000원 배당으로 전액 만족되지 않습니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 회차 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 1,964,000,000원 | 1,941,960,000원 | 1,438,040,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 1,571,200,000원 | 1,553,088,000원 | 1,826,912,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 1,256,960,000원 | 1,241,990,400원 | 2,138,009,600원 | 0원 |
1회 유찰 시 매각가는 1,571,200,000원, 2회 유찰 시 1,256,960,000원으로 내려가지만 인수액은 계속 0원입니다. 다만 유찰로 가격이 낮아진다고 해서 곧바로 시세 대비 저렴하다고 판단할 수는 없습니다. 비교 실거래 자료가 없기 때문입니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근으로 관광숙박시설, 온천, 골프장 등이 구성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 이용상태. 온천동 1층 2101호가 속한 기호4는 목욕탕 및 근린생활시설(공실)로 이용 중입니다.
- 토지. 부정형 평지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 98,751.0㎡, 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 용도지역·지구. 계획관리지역이며 온천지구에 포함되고, 접도구역·가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 개별 2101호만 보지 말고 일괄매각 대상 전체와 현황을 함께 확인해야 합니다.
- 구분벽체 확인. 목록4 일부가 목록5와 구분벽체 없이 사용 중인 것으로 보이므로 실제 경계·출입구·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이춘경·정국환 모두 대항력은 없지만 현재 실제 점유 부분과 명도 상황을 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 신건 최저가 1,964,000,000원과 비교할 실거래 자료가 없으므로 별도의 거래사례·수익성 검증 없이 ‘싸다’고 판단하지 마세요.
- 배당 외 조세 확인. 고성군·광진구 압류가 존재하므로 배당요구와 조세채권의 실제 우선순위·금액을 원본에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리는 단순하지만 현황은 단순하지 않다”
이 사건의 권리 구조는 명확합니다. 2013년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고, 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인 2명 역시 모두 기준일 이후 전입해 대항력이 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 입찰 난도는 권리표만으로 결정되지 않습니다. 이 사건은 일괄매각이고, 온천동 2101호가 속한 목록4 일부가 목록5와 구분벽체 없이 사용 중인 것으로 보인다는 확인사항이 있습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 1,964,000,000원의 가격 매력도도 판단하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 안전 쪽, 현황·경계와 가격 검증은 보수적으로. 입찰 전 현장 확인이 필수인 물건입니다.
