춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 8층 1802호입니다. 감정평가 이용상태상 8층 1802호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중이며, 건축물대장상 1997.01.30. 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 현재 최저매각가는 감정가와 같은 101,000,000원입니다.
등기부만 보면 현재 살아 있는 담보권은 확인되지 않고, 1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당과 그 이전등기는 이미 말소됐습니다. 그러나 이번 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계입니다. 말소기준으로 제시된 2026.01.22. 강제경매개시결정보다 앞서 전입한 임차인 2명이 있고, 배당 시뮬레이션은 두 보증금 합계 65,000,000원 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 8층 1802호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 이용 | 계획관리지역 · 콘도미니엄 · 대 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 임차관계가 핵심
1999.07.28. 일성건설주식회사 명의 근저당권이 설정됐으나 이후 이전과 해지를 거쳐 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.12.29. 주식회사 메디카코리아의 강제경매도 2023.03.20. 각하되어 2023.04.10. 말소됐습니다. 현재 사건의 말소기준은 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 합계 65,000,000원
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 확인 필요 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 50,000,000원 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 있음 | 확인 안 됨 | 15,000,000원 |
이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 배당 시뮬레이션에서는 우선변제권 없음 → 보증금 50,000,000원 전액 인수로 처리됩니다. 정국환도 같은 방식으로 보증금 15,000,000원 전액 인수로 계산됩니다.
③ 실질취득 — 101,000,000원이 아니라 166,000,000원
현재 회차 최저매각가는 101,000,000원이지만, 매수인 인수액이 65,000,000원이므로 실질취득은 166,000,000원입니다. 1회 유찰 시에는 매각가 80,800,000원에 인수 65,000,000원을 더한 145,800,000원, 2회 유찰 시에는 매각가 64,640,000원에 인수 65,000,000원을 더한 129,640,000원으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 101,000,000원 | 65,000,000원 | 166,000,000원 | 1,901,214,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 80,800,000원 | 65,000,000원 | 145,800,000원 | 1,921,054,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 64,640,000원 | 65,000,000원 | 129,640,000원 | 1,936,923,520원 |
실거래 비교자료가 없어 현재 실질취득액이 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 최저가가 감정가 대비 낮아지는 것만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다. 특히 유찰돼도 65,000,000원의 인수액은 그대로 남기 때문에 실제 총투입액 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 98,786,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,214,000원을 제외한 98,786,000원이 신청채권자에게 배당되고, 청구액 2,000,000,000원 중 1,901,214,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 65,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근으로 관광숙박시설·온천·골프장 등이 주변에 구성되어 있습니다.
- 이용상태. 8층 1802호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 건물이며 1997.01.30. 사용승인됐습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 계획관리지역, 지목 대, 토지이용상황 콘도미니엄, 평지·부정형·소로한면입니다.
- 규제. 접도구역·온천지구·가축사육제한구역 등의 적용을 받으며, 관광단지·지구단위계획구역 등에 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 101,000,000원에 매수인 인수 65,000,000원을 더한 166,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인 범위 확인. 이춘경의 실제 점유부분과 정국환의 지하1층 194.2500㎡ 점유가 본건 1802호와 어떤 관계인지 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 우선변제 확인. 두 임차인 모두 확정일자가 확인되지 않고 배당 시뮬레이션상 보증금 전액 인수로 처리됐으므로 매각물건명세서의 최종 기재를 다시 확인해야 합니다.
- 회원권 사용조건. 회원권 사용 여부·사용가능일과 명의개서료를 확인해야 합니다.
- 시설관리비·추가비용. 시설관리비와 그 밖의 추가비용을 관리주체에 직접 확인해야 합니다.
- 시장가격 검증. 실거래 비교자료가 없으므로 감정가나 유찰률만으로 저가 여부를 판단하지 말고 실제 거래·매물 수준을 별도 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 인수액을 먼저 봐야 한다”
이 물건은 신건 최저가가 101,000,000원이지만 그 숫자만으로 판단하면 핵심을 놓칩니다. 배당 시뮬레이션상 대항력 임차인 2명의 보증금 65,000,000원이 매수인에게 남아, 현재 회차 실질취득은 166,000,000원입니다. 1회·2회 유찰돼도 인수액은 그대로여서 실질취득은 각각 145,800,000원, 129,640,000원입니다.
여기에 구분건물 회원권의 사용 가능 여부와 사용가능일, 명의개서료, 시설관리비 외 추가비용까지 확인해야 합니다. 정국환의 점유부분이 지하1층 194.2500㎡로 기재된 점도 본건 8층 1802호와의 관계를 반드시 원본으로 대조해야 할 요소입니다. 표면가는 1.01억, 권리상 실질가는 1.66억. 이 차이를 먼저 반영한 뒤 입찰 여부를 판단해야 하는 물건입니다.
