춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이며, 본건은 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4104호입니다. 감정자료상 4101호부터 4107호까지는 철근콘크리트조 5층 건물의 1층에 있고, 그중 4104호는 창고로 이용 중입니다. 건축물대장상 사용승인은 1997.01.30입니다.
등기권리만 보면 오래된 근저당권 계열은 이미 말소되어 있고, 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2022.04.25 고성군 압류입니다. 그 뒤의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 문제는 등기부가 아니라 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10 전입해 말소기준보다 약 6년 앞서며, 보증금 50,000,000원에 월차임 580,000원, 배당요구일은 2026.03.30입니다. 배당계산상 우선변제권이 없어 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 50,000,000원 전액 승계됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4104호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 1층 4104호 · 현황 창고 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 사용승인 | 1997.01.30 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 그 이전 관계는 이후 2006.10.25 해지에 따른 말소등기가 이루어져 현재 인수대상 권리가 아닙니다. 현재 기준권리는 2022.04.25 고성군 압류이고, 2026.01.22 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 따라서 등기부상 경매로 남는 후순위 권리는 없습니다.
그러나 임차인 이춘경의 전입일은 2016.05.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 배당표에서도 이 임차인은 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산되어 보증금 50,000,000원이 예상배당 0원, 매수인 인수 50,000,000원으로 반영돼 있습니다. 즉 등기권리가 소멸한다고 해서 낙찰자의 부담이 0원이 되는 사건이 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 점유부분 미기재 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 확정일자 미상 | 보증금 승계 없음 |
정국환은 2023.10.04 전입으로 말소기준인 2022.04.25 압류보다 늦어 대항력이 없습니다. 다만 조사된 점유부분은 지하1층 194.2500㎡로, 본건 1층 4104호와 표기가 다릅니다. 현황조사상 점유관계와 실제 매각대상 호실의 관계는 현장에서 다시 확인하는 것이 필요합니다.
③ 유찰되어도 인수보증금은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 91,000,000원 | 50,000,000원 | 88,962,000원 | 1,911,038,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 72,800,000원 | 50,000,000원 | 71,089,600원 | 1,928,910,400원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 58,240,000원 | 50,000,000원 | 56,791,680원 | 1,943,208,320원 |
유찰되면 낙찰대금은 91,000,000원에서 72,800,000원, 58,240,000원으로 내려가지만 이춘경의 인수보증금은 각 시나리오에서 모두 50,000,000원입니다. 따라서 실질취득 부담도 각각 141,000,000원, 122,800,000원, 108,240,000원으로 봐야 합니다. 단순히 최저매각가 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 91,000,000원 중 집행비용 2,038,000원과 신청채권자 배당 88,962,000원으로 전액 소진됩니다. 신청채권자 청구금액 2,000,000,000원 중 1,911,038,000원이 미배당으로 남습니다. 이춘경 보증금 50,000,000원은 매각대금 배당이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 현황 이용. 1층 4101호부터 4107호는 세미나실로 이용 중이며, 그중 4104호는 창고로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 건물의 1층이며, 건축물대장상 1997.01.30 사용승인입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 98,751.0㎡, 지목은 대, 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 계획. 계획관리지역·온천지구에 포함되고 접도구역 및 가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 동 표기는 공부상 연수동과 현장 신관동이 다릅니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수보증금 50,000,000원 선반영. 응찰가를 정할 때 낙찰대금과 별도로 이춘경 보증금 전액 인수를 총투입액에 포함해야 합니다.
- 이춘경 점유관계 확인. 점유부분이 특정되어 있지 않으므로 실제 4104호 점유 여부, 임대차계약서 내용, 확정일자 및 보증금 반환관계를 현장에서 재확인해야 합니다.
- 정국환 점유부분 확인. 현황조사에는 지하1층 194.2500㎡로 기재되어 있어 본건 1층 4104호와의 관계를 대조해야 합니다.
- 호실 표기 확인. 공부상 연수동, 현장 신관동으로 표시가 다르므로 입찰 대상의 위치와 호실을 직접 확인해야 합니다.
- 현황 창고 확인. 4104호는 세미나실 구역 가운데 창고로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 실제 사용상태·출입·시설 상태를 확인해야 합니다.
- 배당표 재확인. 집행비용·세금·최우선변제 등 실제 배당절차에서 달라질 수 있는 항목과 최신 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,100만원짜리 물건”으로 보면 위험하다
이 사건의 권리분석은 한 문장으로 정리됩니다. 등기부상 후순위 권리는 소멸하지만, 말소기준보다 먼저 전입한 이춘경의 보증금 50,000,000원은 매수인이 인수한다. 현재 신건 최저가가 91,000,000원이므로 실제 부담은 141,000,000원으로 봐야 합니다.
또한 감정자료상 4104호는 콘도미니엄 단지 내 1층 창고로 이용 중이고, 공부상 연수동과 현장 신관동 표기가 다릅니다. 따라서 이 물건의 승부처는 단순한 유찰 할인율이 아니라 인수보증금까지 포함한 총취득비용, 실제 점유관계, 현장 호실 특정입니다. 최저가만 보고 접근하기보다 권리와 현황을 함께 확인해야 하는 사건입니다.
