춘천지방법원 2026타경10014. 등기부상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 채권자 주식회사더금영이 강제경매를 신청한 사건입니다. 등기상 현재 말소기준권리는 2018.11.07. 접수된 이광설의 가압류 19,944,000원입니다. 1999년 일성건설주식회사 명의 근저당권과 그 이전등기는 이미 등기부상 말소되어 현재 경매의 선순위 인수권리가 아닙니다.
핵심은 임차관계입니다. 이춘경은 2016.05.10. 전입했고 보증금은 50,000,000원, 월세는 580,000원입니다. 전입일이 말소기준권리인 2018.11.07.보다 빠르므로 대항력이 있고, 배당표에서도 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 신건에서 실제 자금부담은 211,000,000원 + 50,000,000원 = 261,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4107호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 4107호는 세미나실로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 5층 중 1층 4107호 · 1997.01.30. 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 211,000,000원 / 211,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소보다 ‘선순위 임차인 인수’가 핵심
1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 이후 권리이전은 이미 말소되어 있습니다. 현재 살아 있는 권리 중 말소기준은 2018.11.07. 이광설 가압류이며, 이후의 고성군 압류와 2026.01.22. 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이보다 앞선 2016.05.10. 전입 임차인이 존재하므로 등기상 권리가 소멸한다고 해서 매수인 부담까지 0원이 되는 사건은 아닙니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명, 이춘경 보증금은 인수
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 점유부분 미상 | 2016.05.10 | 50,000,000원 / 580,000원 | 2026.03.30. 배당요구 | 대항력 있음 | 우선변제 없음 | 승계 아님 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 아님 |
대항력 인수형에서 특히 주의할 점은 낙찰가만 비교해서는 안 된다는 것입니다. 다만 이 사건의 보증금 50,000,000원은 현재 제시된 신건 211,000,000원, 1회 유찰 168,800,000원, 2회 유찰 135,040,000원보다 모두 작습니다. 따라서 제시된 회차에서는 ‘낙찰가가 보증금보다 내려가 실질취득이 보증금으로 고정되는’ 구간은 나타나지 않고, 각 회차의 실질취득은 각각 낙찰가 + 50,000,000원입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 ‘실질취득액’부터 본다
동일 용도 실거래 비교값은 확인되지 않아 감정가나 최저가가 시세보다 싼지 비싼지를 수치로 단정할 수 없습니다. 이럴수록 최저가 211,000,000원만 보는 대신, 선순위 임차보증금까지 포함한 실질취득 261,000,000원을 기준으로 현장 수익성·대체 매물·임대 가능성을 별도로 비교해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 211,000,000원 | 50,000,000원 | 261,000,000원 | 1,812,698,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 168,800,000원 | 50,000,000원 | 218,800,000원 | 1,854,307,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 135,040,000원 | 50,000,000원 | 185,040,000원 | 1,887,594,560원 |
④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,754,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 이광설 | 19,944,000원 | 19,944,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 187,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 211,000,000원은 집행비용 3,754,000원, 이광설 가압류 19,944,000원, 주식회사더금영 187,302,000원에 배분됩니다. 채권 총 청구액 대비 미배당은 1,812,698,000원이며, 이춘경 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매수인 인수액으로 별도 부담됩니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근으로 관광숙박시설, 온천, 골프장 등이 주변에 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도 기준 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 4107호가 포함된 기호7~13은 세미나실로 이용 중이며, 기호10만 창고로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 구조, 건축물대장상 1997.01.30. 사용승인입니다.
- 토지. 부정형 평지로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 토지면적은 98,751.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 온천지구에 포함되고 접도구역 및 가축사육제한구역 등에 저촉됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있고 도로접면은 소로한면입니다.
- 공시지가. 365,800원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 최저가 211,000,000원에 이춘경 보증금 50,000,000원을 더한 261,000,000원을 출발점으로 판단해야 합니다.
- 임차인 원본 확인. 이춘경의 대항력·배당요구·우선변제권 및 실제 점유부분을 매각물건명세서와 현황조사 원본에서 다시 대조하세요.
- 정국환 점유부분. 현황조사상 지하1층 194.2500㎡로 기재되어 있으므로 본건 4107호와의 실제 점유 관계를 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 현장 호실 확인. 공부상 연수동, 현장 신관동, 출입문 청초홀이라는 표시 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 세미나실 활용성. 감정 이용상태가 세미나실이므로 주거용 부동산과 다른 임대수요·운영비·환금성을 검토해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 실질취득 218,800,000원, 2회 유찰 시 185,040,000원으로 계산되지만 인수액 50,000,000원은 그대로입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “낙찰가 211,000,000원이 전부가 아니다”
이 사건의 판단을 어렵게 만드는 지점은 등기상 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인입니다. 이춘경의 보증금 50,000,000원은 경매대금에서 배당되지 않고 매수인에게 넘어오는 구조이므로, 신건 기준 실질취득액은 261,000,000원입니다.
동일 용도 실거래 비교값이 확인되지 않는 상태에서 최저가만 보고 가격 메리트를 논하기는 어렵습니다. 더구나 감정상 세미나실 이용, 공부상 연수동과 현장 신관동·청초홀 표시 차이, 대중교통 여건까지 함께 확인해야 합니다. 권리상 인수액이 명확한 만큼, 이 사건은 ‘얼마에 낙찰받느냐’보다 ‘인수액까지 합친 총 취득부담이 활용가치에 맞느냐’를 먼저 검증해야 하는 물건입니다.
