춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 7층 1733호입니다. 감정평가 이용상태상 7층 1733호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중이며, 건축물대장상 1997.1.30. 사용승인된 철근콘크리트조 건물입니다. 현재 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사입니다.
이 사건에서 핵심은 등기부상 근저당이 아니라 임차인입니다. 현재 말소기준은 2026.01.22. 접수된 주식회사더금영의 강제경매개시결정인데, 이춘경은 2016.05.10., 정국환은 2023.10.04. 전입해 둘 다 기준일보다 빠릅니다. 배당 구조에도 두 사람 모두 대항력 있음·우선변제권 없음으로 반영돼 있고, 보증금 50,000,000원과 15,000,000원, 합계 65,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 7층 1733호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 101,000,000원 / 101,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 현재 기준권리는 강제경매개시결정
1999년 일성건설주식회사 명의의 근저당권과 그 이후 이전등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 2020.12.29. 주식회사 메디카코리아가 넣었던 강제경매개시결정 역시 2023.03.20. 각하를 원인으로 2023.04.10. 말소됐습니다. 따라서 현재 사건에서 임차인의 대항력 판단 기준이 되는 권리는 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 인수 합계 65,000,000원
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 해당 없음 |
| 정국환 | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 확인 필요 | 대항력 있음 우선변제 없음 승계 해당 없음 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 2명입니다. 두 보증금을 중복으로 볼 이유가 없으며, 배당표는 50,000,000원과 15,000,000원을 각각 전액 인수하는 것으로 계산합니다. 정국환의 현황조사상 점유부분은 지하1층, 194.2500㎡로 기재되어 있으므로, 본건 7층 1733호와의 구체적인 점유 대응관계는 원본 현황조사와 매각물건명세서를 반드시 대조해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 101,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,214,000원 |
| 인수 · 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 강제경매 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 98,786,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 신청채권자 미배당은 1,901,214,000원입니다. 매수인 인수액은 배당과 별도로 65,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가도 인수 6,500만원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 101,000,000원 | 65,000,000원 | 166,000,000원 | 1,901,214,000원 |
| 1회 유찰 시 | 80,800,000원 | 65,000,000원 | 145,800,000원 | 1,921,054,400원 |
| 2회 유찰 시 | 64,640,000원 | 65,000,000원 | 129,640,000원 | 1,936,923,520원 |
이 사건은 유찰돼 최저가가 내려가더라도 임차인 보증금 인수액 65,000,000원은 각 시나리오에서 그대로 남습니다. 따라서 현재 회차는 166,000,000원, 1회 유찰 시 145,800,000원, 2회 유찰 시에도 129,640,000원이 실질취득 부담입니다. 화면에 보이는 최저매각가와 실제 부담액을 반드시 분리해서 봐야 합니다.
⑤ 입지·이용 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본관동 7층 1733호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중입니다.
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근이며 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 기준으로 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 건물로 건축물대장상 1997.1.30. 사용승인됐고, 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설이 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이고, 계획관리지역·온천지구 등에 해당합니다.
- 공시지가. 365,800원/㎡이며 토지면적은 98,751.0㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준으로 판단. 신건 최저가 101,000,000원이 아니라 임차인 인수 65,000,000원을 더한 166,000,000원을 현재 회차의 실제 부담으로 보세요.
- 임차인 원본 확인. 이춘경·정국환 모두 말소기준권리보다 전입이 빠르고 배당 구조상 보증금 전액 인수입니다. 매각물건명세서와 현황조사를 직접 대조해야 합니다.
- 정국환 점유부분 확인. 현황조사에는 지하1층 194.2500㎡로 표시되어 있으므로 7층 1733호와의 점유관계를 원본에서 확인하세요.
- 회원권 조건 확인. 사용여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비·추가비용을 확인한 뒤 총취득비용을 계산해야 합니다.
- 유찰가 착시 경계. 1회 유찰 후에도 실질취득 145,800,000원, 2회 유찰 후에도 129,640,000원입니다. 최저가 하락폭만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다.
맺으며 — “1.01억짜리 물건”으로 보면 안 된다
표면상 최저매각가는 101,000,000원이지만 이 사건의 현재 회차 실질취득 부담은 166,000,000원입니다. 이춘경 50,000,000원, 정국환 15,000,000원의 보증금이 모두 매수인 인수로 남기 때문입니다. 1회·2회 유찰 이후에도 인수액은 65,000,000원으로 유지되어 실질취득액은 각각 145,800,000원과 129,640,000원입니다.
여기에 이 물건은 일반적인 주거용 아파트가 아니라 감정 이용상태상 콘도미니엄 객실이고, 매각물건명세서에는 구분건물 회원권의 사용여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비·추가비용을 별도로 확인하라고 적혀 있습니다. 따라서 이 사건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 임차인 6,500만원 인수와 회원권 관련 조건을 포함한 총부담을 어디까지 확인하느냐입니다.
