춘천지방법원 2026타경10014. 등기문서는 집합건물이고, 사건의 법원 표기 용도는 대지입니다. 소재지는 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 온천동 2층 2205호입니다. 감정평가상 기호15~18 건물군은 2층 2205호~2208호로 제시돼 있고, 이용상태에서는 기호15가 휴게실, 기호16~18이 일체로 트릭미술관으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
권리분석의 기준점은 2022.04.25 고성군 압류입니다. 이 압류보다 앞선 2016.05.10 전입 임차인 이춘경은 대항력이 있는 것으로 조사됐고, 확정일자는 확인되지 않으며 배당 시나리오에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 구조로 반영돼 있습니다. 반면 정국환은 2023.10.04 전입으로 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 온천동 2층 2205호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 등기문서 집합건물 · 감정평가상 기호15 휴게실 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 973,000,000원 / 973,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 현황 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지이용상황 콘도미니엄 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 공시지가 / 토지면적 | 365,800원/㎡ · 98,751㎡ |
① 권리 흐름 — 2022년 압류보다 빠른 임차인이 핵심
1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당과 그 후속 이전 관계는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 권리분석의 말소기준은 2022.04.25 압류이고, 2026.01.22 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 그 이후 권리입니다. 문제는 등기권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차인 이춘경의 점유·보증금입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | — | 2016.05.10 | 50,000,000원 / 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | — | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
② 실질취득 구조 — 9.73억이 아니라 10.23억
이 사건은 최저매각가만 보면 973,000,000원이지만, 매수인이 별도로 떠안는 이춘경 보증금 50,000,000원을 합치면 현재 회차의 실질취득액은 1,023,000,000원입니다. 따라서 입찰 판단의 기준 금액은 최저가 하나가 아니라 낙찰가 + 인수보증금으로 봐야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 973,000,000원 | 50,000,000원 | 1,023,000,000원 | 1,039,130,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 778,400,000원 | 50,000,000원 | 828,400,000원 | 1,231,784,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 622,720,000원 | 50,000,000원 | 672,720,000원 | 1,385,907,200원 |
③ 예상배당표 (매각가 973,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.2% 추정) | - | 12,130,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 960,870,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 12,130,000원을 제외한 960,870,000원이 신청채권자에게 배당되는 것으로 계산돼 있고, 신청채권 청구액 2,000,000,000원 중 1,039,130,000원이 미배당으로 남습니다. 이 미배당액은 배당 시나리오상 매수인 인수액과 별도이며, 매수인 인수로 제시된 금액은 이춘경 보증금 50,000,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고성군 토성면 원암리 원암저수지 북동측 인근으로, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 감안한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 기호15는 휴게실, 기호16~18은 일체로 트릭미술관으로 이용 중입니다. 사건 비고에는 일괄매각이며 목록16·17·18은 공부상 구분건물이지만 현황상 구분벽체가 없는 상태로 기재돼 있습니다.
- 건물. 기호15~18은 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와)지붕 3층 건물의 2층 2205호~2208호로, 건축물대장상 1997.01.30 사용승인입니다.
- 토지. 계획관리지역, 온천지구이며 접도구역·가축사육제한구역 등 제한사항이 기재돼 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 낙찰가 973,000,000원에 이춘경 보증금 50,000,000원을 더한 1,023,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이춘경 임대차 원본 확인. 2016.05.10 전입, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.03.30이며 배당 시나리오상 전액 인수입니다. 점유범위와 임대차계약 원본을 반드시 대조해야 합니다.
- 정국환 점유 확인. 지하1층 194.2500㎡, 전입 2023.10.04, 보증금 15,000,000원·월세 1,200,000원으로 조사됐습니다. 대항력은 없는 것으로 분류돼 있으나 현황 점유와 인도 범위는 확인해야 합니다.
- 일괄매각·벽체 현황. 매각물건명세서 비고의 일괄매각 조건과 목록16~18의 현황상 구분벽체 부재, 트릭미술관 일체 사용 상태를 도면·현장과 대조해야 합니다.
- 용도 확인. 법원 표기 용도는 대지이고, 감정평가상 해당 건물군은 휴게실·트릭미술관 등으로 조사돼 있습니다. 일반 주거용 부동산으로 전제해 분석하면 안 됩니다.
- 배당과 인수를 분리. 신청채권자의 미배당액과 매수인 인수액은 별개입니다. 현재 배당 시나리오에서 명시된 매수인 인수액은 50,000,000원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 임대차 관련 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가와 취득원가는 다르다”
이 사건의 핵심은 감정가 973,000,000원이나 신청채권 2,000,000,000원이 아닙니다. 말소기준 2022.04.25보다 6년 이상 앞선 2016.05.10 전입 임차인 이춘경입니다. 배당 시나리오에서는 이춘경에게 배당되는 금액이 0원이고 보증금 50,000,000원을 매수인이 전액 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 그래서 신건에서 실제로 보는 취득원가는 1,023,000,000원입니다.
여기에 사건은 일괄매각이고 목록16~18은 공부상 구분건물이지만 현황상 구분벽체 없이 트릭미술관으로 일체 이용되는 것으로 기재돼 있습니다. 실거래 시세를 근거로 싸다거나 비싸다고 단정할 수는 없으므로, 가격 가점보다는 대항력 임차보증금 인수와 물리적 이용상태 확인을 우선해야 합니다. 이 사건은 “최저가 9.73억”보다 “실질취득 10.23억”을 먼저 보는 권리분석이 맞습니다.
