춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 본건 주소는 일성설악콘도미니엄 본관동 2층 1237호입니다. 사건 용도 표기는 대지이며 감정평가 이용상태에서는 본관동 2층 1237호가 사무실로 이용 중인 것으로 기재돼 있습니다. 매각물건명세서 비고 역시 현황이 사무실로 사용 중이라고 적고 있습니다.
권리구조에서 먼저 볼 것은 오래된 근저당이 아닙니다. 1999.07.28. 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 그 담보추가·이전 관계는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준으로 제시된 권리는 2022.04.25. 고성군 압류이고, 이후 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 2층 1237호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 본관동 2층 1237호 사무실 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 8층 중 2층 · 1997.01.30. 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 226,000,000원 / 226,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
1999년 설정 근저당과 후속 담보·이전 관계는 이미 말소돼 있고, 현재 말소기준으로 제시된 권리는 2022.04.25. 고성군 압류입니다. 따라서 임차인의 전입일을 이 날짜와 비교하는 것이 핵심입니다. 이춘경은 2016.05.10. 전입으로 말소기준보다 빠르고, 정국환은 2023.10.04. 전입으로 말소기준보다 늦습니다.
② 임차인 — 실제 2명, 그중 대항력 1명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | - | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 50,000,000원 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 계산 없음 |
이 사건에는 보증기관 대위·승계 신고가 없으므로 실제 임차인은 2명입니다. 핵심은 이춘경입니다. 전입일 2016.05.10.이 말소기준 2022.04.25.보다 빠르며, 배당계산에서도 대항력 有 · 우선변제권 無로 처리되어 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 잡혀 있습니다.
정국환은 전입일 2023.10.04.로 말소기준 이후이므로 대항력이 없는 것으로 판정돼 있습니다. 다만 현황조사에 점유부분이 지하1층, 194.2500㎡로 기재되어 있으므로, 본관동 2층 1237호와의 점유 관계는 현황조사 원문과 매각대상 범위를 입찰 전에 대조하는 것이 안전합니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 50,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 226,000,000원 | 50,000,000원 | 276,000,000원 | 1,777,964,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 180,800,000원 | 50,000,000원 | 230,800,000원 | 1,822,531,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 144,640,000원 | 50,000,000원 | 194,640,000원 | 1,858,184,960원 |
이 사건에서 제시된 모든 회차의 매각가는 이춘경 보증금 50,000,000원보다 큽니다. 따라서 보증금이 낙찰가를 초과해 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조는 아니고, 유찰로 매각가가 내려가면 실질취득액도 276,000,000원 → 230,800,000원 → 194,640,000원으로 내려갑니다. 다만 어느 회차에서도 인수보증금 50,000,000원이 사라지는 것은 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 226,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,964,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 222,036,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 청구액 2,000,000,000원 중 예상배당은 222,036,000원, 미배당은 1,777,964,000원입니다. 이춘경 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되는 금액이 아니라 매수인이 별도로 인수하는 것으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도로 보아 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가돼 있습니다.
- 현황. 본관동 2층 1237호는 감정평가 이용상태에서 사무실로 이용 중인 것으로 확인됩니다.
- 구조. 철근콘크리트조 아스팔트슁글 구조의 8층 건물 중 2층이며, 1997.01.30. 사용승인된 것으로 기재돼 있습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 토지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 용도지역은 계획관리지역이고 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 제한. 접도구역·온천지구·가축사육제한구역 관련 지정이 기재돼 있습니다.
- 공부. 감정평가상 공부와의 차이는 없다고 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득 기준. 현재 회차는 최저가 226,000,000원에 인수보증금 50,000,000원을 더한 276,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이춘경 임대차. 전입일 2016.05.10., 보증금 50,000,000원, 월세 580,000원, 배당요구일 2026.03.30. 및 인수 계산을 매각물건명세서·현황조사와 직접 대조하세요.
- 정국환 점유범위. 현황조사상 지하1층 194.2500㎡로 기재된 점유부분이 본건 매각대상과 어떻게 연결되는지 원문과 현장을 확인하세요.
- 사무실 현황. 사건 용도 표기와 실제 이용상태를 함께 확인하고, 본관동 2층 1237호의 현황·인도 가능 여부를 직접 점검하세요.
- 공부 대조. 건축물대장상 미등기 기재와 등기사항전부증명서상 등재 상태가 함께 언급돼 있으므로 두 공부의 최신 상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없는 상태에서는 유찰 후 최저가가 낮아져도 시세 대비 저렴하다고 단정할 수 없습니다.
맺으며 — “226,000,000원짜리 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 등기부보다 임차관계에 있습니다. 기존 근저당은 이미 말소됐고, 2022.04.25. 압류가 말소기준으로 제시돼 있지만, 이춘경은 그보다 훨씬 앞선 2016.05.10. 전입입니다. 배당계산 역시 이춘경의 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다.
따라서 신건에서 보이는 최저가 226,000,000원은 실제 투자금의 전부가 아닙니다. 현재 회차의 실질취득은 276,000,000원이고, 1회 유찰 시에도 230,800,000원, 2회 유찰 시에도 194,640,000원입니다. 실거래 시세가 없어 이 금액들이 시장 대비 유리한지는 판단할 수 없습니다. 권리상 인수액은 명확하게 보수적으로 반영하고, 가격 매력은 별도 시세 확인 전까지 보류하는 것이 이 사건의 결론입니다.
