춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1521호입니다. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있고, 감정 이용상태에서는 해당 호가 포함된 기호20~28을 콘도미니엄(객실)로 평가하고 있습니다. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사입니다. 현재 말소기준은 2026.01.22. 접수된 주식회사더금영의 강제경매개시결정입니다.
등기부 자체에는 현재 살아 있는 선순위 근저당이 확인되지 않습니다. 과거 일성건설주식회사의 근저당과 그 이전등기는 이미 말소됐고, 2020년 주식회사 메디카코리아의 강제경매개시결정도 2023년 각하 후 말소됐습니다. 문제는 등기부보다 점유·임차관계에 있습니다. 이춘경과 정국환의 전입일이 모두 2026.01.22. 말소기준보다 앞서며, 배당표에서도 두 보증금 전액을 매수인 인수로 계산하고 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1521호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 등기 발급 | 2026.09.03 · 춘천지방법원 고성등기소 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차인 인수가 핵심
1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당과 2004년 씨지그린인베스트먼트리미티드로의 근저당권 이전은 2006년 해지로 말소됐습니다. 2020년 주식회사 메디카코리아의 강제경매도 2023년 각하 후 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다. 따라서 등기상 과거 권리보다, 그보다 앞서 전입한 임차인의 보증금 승계가 실질적인 매수인 부담입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 보증금 65,000,000원 인수
| 임차인 | 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | — | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 매수인 인수 |
이춘경은 2016.05.10. 전입했고 2026.03.30. 배당요구를 했지만, 배당계산에서는 대항력 有·우선변제권 無로 보증금 50,000,000원 전액을 매수인 인수로 처리합니다. 정국환 역시 2023.10.04. 전입으로 말소기준보다 앞서며 보증금 15,000,000원 전액이 인수되는 것으로 계산돼 있습니다. 두 사람은 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인 2명입니다.
③ 회차별 실질취득 — 유찰돼도 인수 65,000,000원은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 99,000,000원 | 65,000,000원 | 164,000,000원 | 1,903,182,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 79,200,000원 | 65,000,000원 | 144,200,000원 | 1,922,625,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 63,360,000원 | 65,000,000원 | 128,360,000원 | 1,938,180,480원 |
1회 유찰 시 낙찰대금은 79,200,000원, 2회 유찰 시 63,360,000원까지 내려가지만 매수인 인수액 65,000,000원은 각 시나리오에서 그대로입니다. 따라서 실질취득은 각각 144,200,000원, 128,360,000원입니다. 유찰 폭만큼 실질 원가가 내려가기는 하지만, 낙찰가만큼 낮아지는 구조는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 96,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 99,000,000원 중 집행비용 2,182,000원을 제외한 96,818,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권 2,000,000,000원 중 1,903,182,000원이 미배당으로 남습니다. 임차보증금 65,000,000원은 배당대금에서 지급되는 것이 아니라 매수인 인수로 별도 부담합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근으로, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 이용. 해당 호가 포함된 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중입니다. 건축물대장상 사용승인은 1997.01.30.입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 부정형 토지로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 계획관리지역·온천지구에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입 가능합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 낙찰가 99,000,000원이 아니라 임차보증금 인수를 합친 164,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 이춘경 임차관계. 전입일 2016.05.10., 보증금 50,000,000원, 월차임 580,000원, 배당요구일 2026.03.30.이며 배당계산상 전액 인수입니다.
- 정국환 임차관계. 전입일 2023.10.04., 보증금 15,000,000원, 월차임 1,200,000원이며 배당계산상 전액 인수입니다.
- 점유 부분 확인. 정국환의 조사상 점유 부분은 지하1층 194.2500㎡로 표시돼 있으므로 현장 점유관계와 매각 대상 1521호와의 관계를 원본 조사자료에서 대조해야 합니다.
- 회원권 조건. 사용여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비 외 추가비용을 반드시 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 실거래 자료가 없어 실질취득액 164,000,000원의 가격 경쟁력을 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
맺으며 — “9,900만원짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건에서 가장 중요한 숫자는 최저가 99,000,000원이 아니라 실질취득 164,000,000원입니다. 말소기준보다 먼저 전입한 이춘경·정국환의 보증금 합계 65,000,000원이 배당되지 않고 매수인 인수로 계산되기 때문입니다. 등기상 과거 근저당과 과거 강제경매는 이미 말소돼 있지만, 실제 투자 판단에서는 이 임차보증금 승계와 구분건물 회원권의 사용조건·명의개서료·시설관리비 외 추가비용이 더 중요합니다.
실거래 자료도 없어 현재 실질취득액이 시장가 대비 유리하다는 근거는 없습니다. 따라서 결론은 “낮은 최저가보다 총 취득부담과 회원권 조건을 먼저 확인해야 하는 물건”입니다. 유찰이 진행돼 낙찰가는 낮아져도 65,000,000원의 인수액은 각 제시 시나리오에서 그대로 남으므로, 반드시 낙찰가가 아닌 낙찰가 + 인수액 기준으로 입찰가를 판단해야 합니다.
