춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1505호입니다. 사건의 표면적인 최저가는 99,000,000원이지만, 권리분석의 핵심은 가격표가 아니라 선순위 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10., 정국환은 2023.10.04. 전입했고 현재 사건의 말소기준은 2026.01.22. 강제경매개시결정입니다. 두 전입일이 모두 그보다 앞서며 자료상 대항력이 있는 임차인으로 판정되어 있습니다.
배당 시뮬레이션에서도 두 임차인의 보증금 50,000,000원과 15,000,000원은 배당액이 0원이고 전액 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 신건에서 99,000,000원에 낙찰받는다면 낙찰대금에 인수보증금 65,000,000원을 더한 실질취득금액은 164,000,000원입니다. 실거래 비교 자료가 없으므로 이 금액이 시장가보다 싼지 비싼지는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 5층 1505호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 99,000,000원 / 99,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 | 계획관리지역 · 지목 대 · 토지이용상황 콘도미니엄 · 공시지가 365,800원/㎡ |
① 권리 흐름 — 기준일보다 앞선 임차인이 핵심
등기상 1999.07.28. 설정된 일성건설주식회사 근저당은 이후 이전됐다가 2006.10.25. 해지로 말소되어 현재 인수 대상으로 계산되지 않습니다. 2020.12.29. 강제경매개시결정도 2023.04.10. 말소됐고, 2025.06.09. 성주군 명의 강제경매개시결정 역시 2025.08.28. 말소등기가 이루어졌습니다. 현재 기준권리로 선언된 것은 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 표기 없음 | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 有 배당요구 우선변제 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제 확인 없음 · 매수인 인수 가능 |
이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했지만, 배당표상 우선변제권이 없는 것으로 계산되어 50,000,000원 전액이 인수금액으로 남습니다. 정국환도 15,000,000원 전액 인수로 계산됩니다. 따라서 실제 임차인은 2명, 합산 보증금은 65,000,000원입니다.
③ 가격 구조 — 낙찰가가 아니라 ‘낙찰가 + 인수액’
| 신건 낙찰가 가정 | 99,000,000원 |
|---|---|
| 매수인 인수 보증금 | 65,000,000원 |
| 신건 실질취득 | 164,000,000원 |
| 1회 유찰 시 낙찰가 | 79,200,000원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 144,200,000원 |
| 2회 유찰 시 낙찰가 | 63,360,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 128,360,000원 |
이 사건에서는 유찰될수록 낙찰대금은 내려가지만 임차보증금 인수액 65,000,000원은 그대로입니다. 따라서 신건 164,000,000원, 1회 유찰 시 144,200,000원, 2회 유찰 시 128,360,000원이 각각 매수인이 부담하게 되는 실질취득금액입니다. 별도의 실거래 시세 자료가 없기 때문에 최저가가 싸다는 결론은 내릴 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 99,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,182,000원 |
| 인수 · 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 갑구 4번 경매개시결정 · 성주군 | 2,000,000,000원 | 96,818,000원 |
| 갑구 6번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션상 총 채권액 4,000,000,000원 중 96,818,000원이 배당되고 3,903,182,000원이 미배당으로 남습니다. 임차인 보증금 65,000,000원은 배당액이 아니라 매수인 인수액으로 별도 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근이며 주위는 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본관동 5층 1505호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 건물이며 사용승인은 1997.01.30.입니다.
- 토지. 부정형 평지의 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 계획관리지역·온천지구 등에 해당합니다.
- 접근. 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있습니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득금액 기준. 신건 99,000,000원에 인수보증금 65,000,000원을 더한 164,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이춘경 임대차. 전입일 2016.05.10., 보증금 50,000,000원, 월세 580,000원이며 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
- 정국환 임대차. 전입일 2023.10.04., 보증금 15,000,000원, 월세 1,200,000원이며 대항력 있음으로 판정돼 있습니다.
- 점유관계 대조. 정국환의 조사상 점유부분이 지하1층 194.2500㎡로 기재돼 있어 본관동 5층 1505호와의 관계를 현장에서 확인해야 합니다.
- 회원권 조건. 회원권 사용 여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비·추가비용을 운영주체에 확인해야 합니다.
- 시세 확인. 비교 가능한 실거래 자료가 없으므로 콘도 회원권·객실 거래가격과 실제 사용가치를 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 실제 점유·회원권 조건을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “9,900만원 경매”가 아니라 “1억6,400만원 구조”
이 사건의 숫자는 단순합니다. 신건 최저가는 99,000,000원이지만, 말소기준일보다 앞선 대항력 임차인 2명의 보증금 65,000,000원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그래서 현재 회차의 실질취득금액은 164,000,000원입니다. 1회 유찰 시에도 144,200,000원, 2회 유찰 시에도 128,360,000원으로, 낙찰가와 실제 부담액 사이의 차이가 큽니다.
게다가 구분건물 회원권의 사용 가능 여부, 명의개서료, 시설관리비와 추가비용 확인까지 필요합니다. 실거래 시세가 없어 실질취득금액이 시장가격보다 낮다고 확인할 근거도 없습니다. 권리 위험은 높고, 가격 비교 근거는 부족합니다. 이 물건은 최저가가 아니라 선순위 임차보증금과 회원권 비용을 모두 합친 총부담액으로 판단해야 합니다.
