춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 본관동 3층 1321호입니다. 사건상 용도 표시는 ‘대지’이고, 감정평가 이용상태에서는 1321호를 포함한 기호20~28을 콘도미니엄(객실)로 적고 있습니다. 건축물대장상 사용승인은 1997.01.30.이며, 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 건물 중 본건은 3층 1321호입니다.
권리 구조의 핵심은 현재 유효한 말소기준이 2014.07.21. 김은경 가압류 18,520,000원이라는 점입니다. 과거 1999년 일성건설주식회사 명의 근저당권과 그 이전등기는 이미 등기부상 말소됐고, 2023년 강제경매개시결정 역시 2024년 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.22. 주식회사더금영에 의한 강제경매입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 3층 1321호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정평가상 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 97,000,000원 / 97,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2014.07.21. 갑구 2번 가압류 · 김은경 · 18,520,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기부상 과거 근저당권은 이미 말소되어 현재 말소기준으로 잡히지 않습니다. 기준권리는 2014.07.21. 가압류이고, 2026.01.22. 강제경매개시결정은 그 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 계산에서도 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명, 대항력 없음
| 임차인 | 점유 표시 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | — | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
두 사람 모두 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 실제 임차인 2명입니다. 이춘경의 전입일은 2016.05.10., 정국환의 전입일은 2023.10.04.로 모두 말소기준 2014.07.21.보다 늦어 대항력이 없습니다. 이춘경은 2026.03.30. 배당요구를 했습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교 없이 ‘싸다’고 단정할 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 97,000,000원으로 신건입니다. 그러나 이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래값이 제시돼 있지 않습니다. 따라서 97,000,000원이 시장가격 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
특히 매각물건명세서 비고에는 이 물건이 구분건물 회원권이라고 적혀 있으며, 회원권 사용여부와 사용가능일, 명의개서료, 시설관리비, 추가비용을 확인하도록 명시돼 있습니다. 이런 비용은 배당표의 ‘매수인 인수 0원’과 별개로 실제 취득 이후 경제적 부담에 영향을 줄 수 있으므로, 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 2.2% 추정) | - | 2,146,000원 |
| 2. 갑구 2번 가압류 · 김은경 | 18,520,000원 | 18,520,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 76,334,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,018,520,000원 중 채권자 배당액은 94,854,000원, 미배당액은 1,923,666,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근에 위치하며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 볼 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본건 1321호를 포함한 기호20~28은 콘도미니엄 객실로 이용 중인 것으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 8층 건물이며, 건축물대장상 1997.01.30. 사용승인됐습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 평지, 지목 대, 토지이용상황 콘도미니엄이며 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역, 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역 저촉 등 토지이용 제한이 확인됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 회원권 사용조건. 본 회원권의 사용여부와 실제 사용가능일을 반드시 확인하세요.
- 추가 취득비용. 명의개서료·시설관리비·그 밖의 추가비용을 확인해 실제 총 취득비용을 다시 계산해야 합니다.
- 임차인 점유 확인. 이춘경·정국환 모두 대항력은 없지만, 현장 점유와 명도 대상은 별도로 확인해야 합니다.
- 정국환 점유 범위. 조사 표시는 지하1층 194.2500㎡로 본건 3층 1321호와 다르므로 현황조사 원문과 현장을 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료가 없어 최저가 97,000,000원의 시세 대비 할인 여부를 이 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 77,600,000원, 2회 유찰 시 62,080,000원이며 각 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
- 원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 회원권 관련 관리주체 자료를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “권리 인수는 0원, 승부처는 회원권의 실제 경제성”
이 사건은 등기와 임차관계만 보면 비교적 명료합니다. 말소기준은 2014.07.21. 가압류이고, 실제 임차인 2명 모두 그 이후 전입해 대항력이 없으며, 배당표상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 하지만 이 물건의 핵심은 일반적인 주거용 집합건물이 아니라 콘도미니엄 객실이자 구분건물 회원권이라는 데 있습니다.
회원권 사용 가능 여부, 명의개서료, 시설관리비와 추가비용은 매수 후 경제성을 크게 바꿀 수 있고, 현재 자료에는 실거래 비교값도 없습니다. 따라서 권리는 통과하되 가격과 활용성은 보수적으로 검증하는 접근이 맞습니다. 신건 최저가 97,000,000원만 보고 ‘싸다’고 판단할 근거는 없습니다.
