춘천지방법원 2026타경10014. 고성군 토성면 원암리 일성설악콘도미니엄 1층 4106호입니다. 사건상 용도 표기는 대지이고, 감정평가의 이용상태를 보면 4101호부터 4107호까지는 세미나실로 이용 중이며 4106호도 이 구간에 포함됩니다. 건물은 철근콘크리트조 5층 건물의 1층이며, 사용승인일은 1997.01.30입니다.
권리분석의 핵심은 2022년 고성군 압류보다 먼저 전입한 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10 전입, 보증금 50,000,000원, 월세 580,000원으로 조사됐고 배당요구도 2026.03.30 접수했습니다. 그러나 배당표상 우선변제권이 없어 보증금 배당액은 0원이고, 전액이 매수인 인수로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4106호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 대지 · 집합건물 1층 4106호 · 감정상 세미나실 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 177,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 건물 | 철근콘크리트조 5층 중 1층 · 1997.01.30 사용승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
현재 말소기준은 2022.04.25 고성군 압류입니다. 1999년 설정된 일성건설 근저당권과 그 이전등기는 이미 말소된 상태이고, 2020년 주식회사 메디카코리아의 강제경매개시결정 역시 2023년 각하에 따라 말소됐습니다. 현재 경매개시결정은 2026.01.22 주식회사더금영의 신청으로 등기됐으며 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
임차인 현황 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 | 전입 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 점유 부분 미상 | 2016.05.10 | 50,000,000원 / 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 | 우선변제 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 확인 없음 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
정국환은 점유 부분이 지하1층 194.2500㎡로 조사되어 1층 4106호와는 점유 위치가 다르게 표시돼 있고, 전입일도 말소기준 이후인 2023.10.04라 대항력이 없습니다. 반면 이춘경은 점유 부분이 특정되지 않은 상태에서 배당표상 50,000,000원 전액 인수로 반영돼 있으므로 이 사건의 핵심 위험으로 보는 것이 맞습니다.
② 가격 구조 — 177,000,000원이 실제 취득가격이 아니다
이 물건은 비교 가능한 실거래 시세가 확인되지 않아 감정가가 시장가격보다 싼지 비싼지를 단정할 근거가 없습니다. 따라서 가격 판단의 출발점은 최소한 낙찰대금에 임차보증금 인수액을 더한 실질취득가여야 합니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 177,000,000원 | 50,000,000원 | 227,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 141,600,000원 | 50,000,000원 | 191,600,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 113,280,000원 | 50,000,000원 | 163,280,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 177,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,278,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 173,722,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
집행비용 3,278,000원을 제외한 173,722,000원이 신청채권자에게 배당되는 가정입니다. 신청채권 2,000,000,000원 중 1,826,278,000원이 미배당으로 남으며, 이춘경 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인 인수로 계산됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근에 위치하며 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 이용. 해당 4106호가 포함된 4101호~4107호 구간은 감정평가상 세미나실로 이용 중입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 감안해 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 5층 중 1층이며 1997.01.30 사용승인됐습니다. 기본적인 공용 위생·급배수·공용승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 부정형 토지로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며, 단지 내 포장도로를 이용해 출입 가능합니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역·온천지구·가축사육제한구역 등이 기재돼 있습니다. 토지 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으나, 동 명칭은 공부상 연수동·현장 신관동으로 표시되고 출입문에는 영랑홀이라고 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아닌 실질취득가 확인. 신건 기준 177,000,000원이 아니라 임차보증금 인수까지 합친 227,000,000원을 자금계획의 출발점으로 잡아야 합니다.
- 이춘경 점유범위 확인. 점유 부분이 특정돼 있지 않으므로 4106호의 실제 점유관계와 임대차계약 원본을 현장에서 대조해야 합니다.
- 우선변제 구조 재확인. 배당표에서는 이춘경의 보증금 50,000,000원이 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 배당요구 관련 서류를 다시 확인해야 합니다.
- 호실 식별. 공부상 연수동과 현장 신관동 표기가 다르고 출입문에는 영랑홀이라고 기재돼 있으므로 호실 위치와 경계 확인이 중요합니다.
- 특수용도 가격 검증. 감정상 세미나실로 이용 중이므로 주변 주거 실거래가가 아니라 동일 시설 내 유사 호실의 실제 거래·임대수요를 확인해야 합니다.
- 명도·점유 비용. 실제 임차인이 존재하므로 낙찰 후 명도 협의와 점유 이전에 필요한 시간·비용을 자금계획에 반영해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 직접 대조한 뒤 입찰가를 정해야 합니다.
맺으며 — “1.77억짜리 물건”으로 보면 안 된다
이 사건의 숫자 하나만 기억한다면 227,000,000원입니다. 신건 최저가는 177,000,000원이지만, 말소기준보다 먼저 전입한 이춘경의 보증금 50,000,000원이 배당되지 않아 매수인에게 그대로 넘어옵니다. 따라서 현재 회차에서의 실질취득가는 227,000,000원입니다.
게다가 대상 호실은 일반 아파트가 아니라 콘도미니엄 단지 안에서 감정상 세미나실로 이용되는 집합건물이고, 비교할 만한 실거래 시세도 확인되지 않습니다. 대중교통 사정도 다소 불편한 것으로 평가됐습니다. 권리위험이 이미 금액으로 드러난 데다 가격 적정성과 환금성을 별도로 검증해야 하므로, 최저가가 감정가와 같다는 사실만으로 안전하거나 저렴하다고 판단할 수 없는 사건입니다.
