춘천지방법원 2026타경10014. 일성설악콘도미니엄 연수동 지하1층 4비10호입니다. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 2022.04.25. 고성군 압류가 현재 말소기준권리입니다. 과거 1999.07.28. 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 그 이전관계는 등기부상 이미 말소됐습니다. 이후 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정이 들어왔으며, 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10. 전입해 말소기준인 2022.04.25.보다 앞서며, 자료상 대항력 있음으로 판정되어 있습니다. 배당요구는 2026.03.30. 접수했지만 우선변제권은 없고, 배당표에서도 보증금 50,000,000원 전액이 매수인 인수로 계산됩니다. 따라서 낙찰가만 보고 투자금액을 판단하면 실제 부담을 50,000,000원 낮게 보는 오류가 생깁니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 지하1층 4비10호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 지하1층 4비10호 · 감정평가상 창고(공실) |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) · 5층 중 지하1층 · 1997.01.30. 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 · 1997.03.31. 소유권보존 |
| 감정가 / 최저가 | 138,000,000원 / 138,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준 | 2022.04.25. 갑구 2번 압류 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 2016.05.10. | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 있음 | 없음 | 50,000,000원 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ · 2023.10.04. | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 없음 | 미상 | 인수 없음 |
이춘경은 배당요구를 2026.03.30. 했지만 확정일자는 확인되지 않고, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 정국환은 2023.10.04. 전입으로 말소기준 이후이므로 자료상 대항력은 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고는 없어 실제 임차인은 2명입니다.
③ 실질취득 — 신건 138,000,000원이 끝이 아니다
현재 회차에서 낙찰가를 최저매각가와 같은 138,000,000원으로 가정하면, 이춘경 보증금 50,000,000원을 추가로 인수하므로 실질취득은 188,000,000원입니다. 제공된 유찰 시나리오에서도 인수액은 계속 50,000,000원으로 계산돼 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 138,000,000원 | 50,000,000원 | 188,000,000원 | 1,864,732,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 110,400,000원 | 50,000,000원 | 160,400,000원 | 1,891,945,600원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 88,320,000원 | 50,000,000원 | 138,320,000원 | 1,913,669,760원 |
④ 예상배당표 (매각가 138,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.0% 추정) | - | 2,732,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 갑구 3번 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 135,268,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 138,000,000원 중 집행비용 2,732,000원을 제외한 135,268,000원이 신청채권자에게 배당되는 계산입니다. 신청채권자 청구액은 2,000,000,000원이어서 1,864,732,000원의 미배당이 남습니다. 이춘경의 보증금 50,000,000원은 배당금이 아니라 매각대금 밖에서 매수인이 별도로 부담하는 인수액입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 지하1층 4비09호·4비10호는 감정평가상 창고(공실)로 이용 중입니다.
- 토지. 부정형 평지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 98,751.0㎡이고 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역 관련 제한이 있습니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있으며 토지 도로접면은 소로한면입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 시설 등이 설치돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득 확인. 현재 회차는 138,000,000원 낙찰 가정에 이춘경 보증금 50,000,000원 인수가 더해져 실질취득 188,000,000원입니다.
- 이춘경 대항력 재확인. 2016.05.10. 전입, 보증금 50,000,000원, 배당요구 2026.03.30.이며 자료상 대항력 있음·우선변제권 없음으로 계산돼 있습니다.
- 정국환 점유범위 확인. 2023.10.04. 전입, 지하1층 194.2500㎡로 조사됐습니다. 대상 4비10호와 실제 점유 범위를 현황조사 원본 및 현장에서 대조할 필요가 있습니다.
- 공실 표기와 임차인 조사 대조. 감정평가상 4비10호는 창고(공실)인데 임차인 2명이 확인됩니다. 실제 사용·점유 상태를 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 138,000,000원이나 실질취득 188,000,000원이 적정한지는 별도 시장조사가 필요합니다.
- 회차별 인수액 유지. 제공된 신건·1회 유찰·2회 유찰 시나리오 모두 매수인 인수액은 50,000,000원입니다. 유찰가만 보고 자금계획을 세우면 안 됩니다.
맺으며 — “1.38억 낙찰”이 아니라 “1.88억 취득”으로 봐야 한다
이 물건은 겉으로 보면 감정가와 최저가가 모두 138,000,000원인 신건입니다. 하지만 권리분석을 거치면 숫자가 달라집니다. 말소기준 2022.04.25.보다 먼저 전입한 이춘경의 보증금 50,000,000원 전액이 매수인에게 남기 때문입니다. 현재 회차 실질취득은 188,000,000원이고, 1회 유찰 시 160,400,000원, 2회 유찰 시에도 138,320,000원입니다.
더구나 실거래 비교 자료가 없어 이 실질취득가가 시장보다 낮은지 판단할 근거가 없습니다. 감정평가상 대상은 지하1층 창고(공실)로 조사됐으나 임차인 조사에는 2명이 존재합니다. 따라서 이 사건은 최저가 할인율보다 대항력 임차인의 50,000,000원 인수, 실제 점유범위, 그리고 실질취득가의 시장 적정성 확인이 먼저인 물건입니다.
