춘천지방법원 2026타경10014. 사건상 용도는 대지로 표시되어 있지만, 대상은 일성설악콘도미니엄 본관동 1층 1138호이고 감정평가상 근린생활시설(CU편의점)으로 이용 중입니다. 건축물대장상 사용승인은 1997.01.30이며, 철근콘크리트조 8층 건물 중 1층에 위치합니다. 소유자는 일성레저산업주식회사입니다.
등기 흐름은 비교적 명확합니다. 1999년 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 그 이전등기는 이미 말소된 상태이고, 현재 권리분석의 기준점은 2014.07.21 김은경 가압류 18,520,000원입니다. 2022년 고성군 압류와 2026년 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 그 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 1층 1138호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 / 현황 | 대지 · 본관동 1층 1138호 · 근린생활시설(CU편의점) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 8층 중 1층 · 1997.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 79,000,000원 / 79,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 2014년 가압류가 기준
1999.07.28 설정된 일성건설주식회사 근저당권은 이후 씨지그린인베스트먼트리미티드로 이전됐으나 관련 등기는 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 남아 있는 권리 중 가장 앞선 2014.07.21 김은경 가압류가 말소기준입니다. 이후 고성군 압류와 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차관계 — 기록상 실제 임차인 2명
보증기관 대위·승계 신고는 없으며 기록상 실제 임차인은 이춘경·정국환 2명입니다. 두 사람 모두 전입일이 2014.07.21 말소기준보다 늦어 대항력은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 다만 정국환의 사용부분은 지하1층 194.2500㎡로 기재되어 있어 본건 1층 1138호와 사용범위가 다르게 표시된 점은 현장에서 확인해야 합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 월세 | 전입 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 확인 필요 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2016.05.10 | 2026.03.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 2023.10.04 | 확인 필요 | 없음 | 미상 | 없음 |
③ 현황 — 등기상 관광안내실, 실제는 편의점
본건은 단순한 권리관계보다 현황 이용상태 확인이 중요합니다. 매각물건명세서에는 등기사항전부증명서상 내역이 관광안내실로 표시된 반면, 현재는 편의점으로 이용되고 있고 구분벽체가 없이 하나의 영업장으로 사용 중이라고 기재되어 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 79,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,822,000원 |
| 1. 가압류 · 김은경 | 18,520,000원 | 18,520,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 58,658,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,018,520,000원 중 현재 회차 예상배당은 77,178,000원이며, 미배당은 1,941,342,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 시뮬레이션입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 소재 원암저수지 북동측 인근이며, 주변은 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지는 98,751.0㎡, 지목은 대, 평지의 부정형이며 콘도미니엄 부지로 이용 중입니다. 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 접도구역·온천지구·가축사육제한구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
- 시설. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 시설 등이 설치되어 있습니다.
- 환금성. 콘도미니엄 단지 내 근린생활시설로 이용되는 비주거 자산이므로 일반 주거물건과 다른 수요층과 영업·점유관계를 함께 점검할 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 1138호 실제 경계 확인. 편의점이 구분벽체 없이 하나의 영업장으로 사용 중이므로 1138호의 물리적 경계와 사용범위를 현장에서 확인하세요.
- 관광안내실 ↔ 편의점 차이 확인. 등기상 기재와 현황 이용상태 차이가 인도·영업·시설물 처리에 어떤 영향을 주는지 매각물건명세서 원문과 현황을 대조하세요.
- 임차점유 범위 확인. 이춘경의 실제 점유 위치와 정국환의 지하1층 194.2500㎡가 본건과 어떤 관계인지 확인하세요.
- 임차인 배당관계 확인. 이춘경은 2026.03.30 배당요구가 확인되지만 확정일자와 우선변제 여부는 별도 확인이 필요합니다. 정국환 역시 배당요구 여부를 원문에서 확인하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교자료 없이 감정가 79,000,000원만으로 가격 경쟁력을 판단하지 말고, 동일 단지·유사 근린생활시설의 거래 및 수익성을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장을 직접 확인한 뒤 응찰가를 결정하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 현황 확인이 승부처
이 물건의 등기상 권리구조만 보면 비교적 단순합니다. 2014.07.21 김은경 가압류가 말소기준이고 이후 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 이춘경·정국환의 전입도 모두 말소기준 이후라 대항력이 없고, 현재 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다.
다만 실제 입찰 판단은 권리만으로 끝나지 않습니다. 본건은 등기상 관광안내실과 현황 편의점이라는 이용상태 차이가 있고, 구분벽체 없이 하나의 영업장으로 사용 중입니다. 여기에 임차기록의 점유범위도 본건과 정확히 일치하는지 확인이 필요합니다. 비교 가능한 실거래 시세도 없어 신건 79,000,000원을 곧바로 싸다고 평가할 근거는 없습니다. 권리 인수는 0원, 핵심 리스크는 현황·점유·가격 검증. 이 세 가지를 확인한 뒤 입찰가를 정하는 물건입니다.
