춘천지방법원 2026타경10014. 등기부상 집합건물인 일성설악콘도미니엄 본관동 지하1층 비14호입니다. 사건의 용도 표기는 대지이고, 감정평가 이용상태에서는 비14호가 연회장으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 소유자는 일성레저산업주식회사입니다. 현재 권리분석의 기준은 2016.10.14. 주식회사 롯데리아의 가압류 90,000,000원이며, 그보다 뒤에 들어온 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 물건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 선순위 임차인입니다. 이춘경은 2016.05.10. 전입해 말소기준일인 2016.10.14.보다 앞서고, 보증금은 50,000,000원입니다. 배당요구는 2026.03.30. 접수됐지만 확정일자가 확인되지 않으며, 배당계산에서는 우선변제권 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 지하1층 비14호 |
| 등기유형 / 용도 | 집합건물 · 대지 · 감정 이용상태 연회장 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 937,000,000원 / 937,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 토지 현황 | 지목 대 · 계획관리지역 · 공시지가 365,800원/㎡ · 토지면적 98,751㎡ · 콘도미니엄 이용 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차보증금은 인수
1999.07.28. 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 이후 이전 관련 등기는 등기부상 이미 말소된 상태입니다. 현재 분석의 말소기준은 2016.10.14. 주식회사 롯데리아 가압류 90,000,000원입니다. 이후 2016.10.25. 주식회사롯데리아 사내근로복지기금 가압류 15,000,000원, 2022.04.25. 고성군 압류, 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 차임 | 권리판정 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 2016.05.10. | 50,000,000원 | 580,000원 | 대항력 有 우선변제 無 보증기관 승계 없음 | 50,000,000원 |
| 정국환 | 지하1층 194.2500㎡ · 2023.10.04. | 15,000,000원 | 1,200,000원 | 대항력 無 우선변제 미확인 보증기관 승계 없음 | 0원 |
보증기관의 대위·승계 신고는 없어 중복 임차보증금으로 합산할 대상은 없습니다. 실제 임차인은 2명입니다. 이춘경은 배당요구를 2026.03.30. 했지만 확정일자가 확인되지 않고, 현재 배당표에서는 보증금 50,000,000원을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 정국환은 2023.10.04. 전입으로 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다.
③ 가격 판단 — 낙찰가가 아니라 실질취득액을 본다
현재 신건의 최저매각가는 937,000,000원입니다. 여기에 매수인이 승계하는 이춘경의 보증금 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득액은 987,000,000원입니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 937,000,000원 | 50,000,000원 | 987,000,000원 | 1,179,770,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 749,600,000원 | 50,000,000원 | 799,600,000원 | 1,365,296,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 599,680,000원 | 50,000,000원 | 649,680,000원 | 1,513,716,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 937,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.3% 추정) | - | 11,770,000원 |
| 인수. 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 롯데리아 | 90,000,000원 | 90,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사롯데리아 사내근로복지기금 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 820,230,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서 채권자 총 청구액은 2,105,000,000원, 예상 배당액은 925,230,000원이며 미배당은 1,179,770,000원입니다. 이춘경 보증금 50,000,000원은 배당되지 않고 매수인이 인수하는 계산입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상표입니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리의 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 단지 내 포장도로를 이용해 출입합니다. 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 본관동 지하1층 비14호는 감정평가상 연회장으로 이용 중입니다. 건축물대장상 사용승인일은 1997.01.30.입니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장 시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 부정형 평지이며 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 계획관리지역과 온천지구에 포함되고 접도구역·가축사육제한구역에도 저촉됩니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 회차는 최저가 937,000,000원에 매수인 인수 50,000,000원을 더한 987,000,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 이춘경 임차관계. 전입일 2016.05.10., 보증금 50,000,000원, 차임 580,000원, 배당요구일 2026.03.30.을 원본 문서와 대조하고 실제 점유범위를 확인할 필요가 있습니다.
- 정국환 점유관계. 지하1층 194.2500㎡, 전입일 2023.10.04., 보증금 15,000,000원, 차임 1,200,000원이며 대항력은 없는 것으로 조사됐습니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 수치가 확인되지 않으므로 감정가만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 연회장 이용 공간의 실제 수익·점유·관리 상태를 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 배당요구 관련 문서를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “937,000,000원이 아니라 987,000,000원으로 본다”
이 사건은 후순위 등기권리가 복잡해서 어려운 물건이라기보다, 말소기준보다 빠른 임차인의 보증금을 정확히 취득비용에 넣어야 하는 물건입니다. 현재 신건 낙찰가를 937,000,000원으로 잡아도 이춘경의 보증금 50,000,000원이 별도로 승계돼 실질취득은 987,000,000원입니다.
한편 비교 가능한 실거래 수치가 없어 이 실질취득액이 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 감정 이용상태도 일반 주거용 객실이 아니라 연회장입니다. 따라서 결론은 후순위 등기권리는 정리되지만 선순위 임차보증금 50,000,000원 인수를 반드시 반영하고, 가격은 별도 검증이 필요한 사건입니다.
