춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 현재 경매개시결정의 채권자는 주식회사더금영입니다. 청구금액은 2,000,000,000원입니다. 권리 흐름의 기준은 2022.04.25 접수된 압류이며, 이후 2026.01.22 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 등기권리만 보면 끝나는 사건이 아닙니다. 말소기준보다 앞서 전입한 임차인 이춘경이 있기 때문입니다.
이춘경은 2016.05.10 전입했고 보증금 50,000,000원, 월차임 580,000원입니다. 2026.03.30 배당요구를 했지만 배당표상 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다. 반면 정국환은 2023.10.04 전입으로 말소기준보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 보증기관 대위·승계 신고자는 없으므로 실제 임차인은 2명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 온천동 지하1층 비01호 |
| 도로명주소 | 강원특별자치도 고성군 토성면 고성대로 47-24 |
| 용도 표기 / 이용상태 | 대지 · 목록31 창고(공실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 2,602,000,000원 / 2,602,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 매각 조건 | 일괄매각 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
1999.07.28 설정된 일성건설주식회사 근저당권과 그 이전 관계는 등기부상 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 2022.04.25 압류입니다. 2022.10.27 황우경의 강제경매개시결정도 2022.11.28 취하에 따라 말소됐고, 현재 진행 중인 2026.01.22 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | — | 2016.05.10 | 50,000,000원 | 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 우선변제 없음 인수 50,000,000원 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 | 1,200,000원 | — | 대항력 없음 승계 해당 없음 |
정국환의 전입은 말소기준 뒤이므로 대항력이 없습니다. 반면 이춘경은 전입 시점만으로도 기준권리보다 선순위이고, 배당 계산 역시 보증금 전액 인수를 전제로 합니다. 따라서 이 사건의 인수 위험은 이춘경 50,000,000원에 집중됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 기준 없이 ‘싸다’고 할 수 없다
현재 감정가와 최저매각가는 모두 2,602,000,000원입니다. 여기에 매수인 인수액 50,000,000원을 더하면 현재 회차의 실질취득은 2,652,000,000원입니다. 이 사건에서 비교 가능한 최근 실거래 가격이 제시되지 않았으므로, 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 가격 판단은 실질취득액과 현장 이용상태를 함께 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,602,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | — | 28,420,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 2,000,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 573,580,000원 |
현재 회차에서는 신청채권자 2,000,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 573,580,000원입니다. 이춘경의 보증금은 배당되지 않고 매수인에게 50,000,000원이 인수되는 구조입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 채권 배당 구조가 달라진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,602,000,000원 | 2,000,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,081,600,000원 | 2,000,000,000원 | 0원 | 50,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,665,280,000원 | 1,646,227,200원 | 353,772,800원 | 50,000,000원 |
1회 유찰까지는 주식회사더금영의 청구액 2,000,000,000원이 전액 충족됩니다. 2회 유찰 시에는 배당액이 1,646,227,200원으로 줄어 353,772,800원 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 50,000,000원으로 동일합니다.
⑥ 현황·입지 — 목록31 구조와 관광시설 입지
- 이용상태. 감정평가상 기호31은 창고(공실)로 이용 중입니다.
- 현황 특이사항. 목록31에는 가벽이 설치되어 있고 철골조 계단이 설치되어 있습니다. 일괄매각 조건과 함께 현장 확인이 필요합니다.
- 주위환경. 원암저수지 북동측 인근이며 관광숙박시설, 온천, 골프장 등으로 구성된 지역입니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 다소 불편합니다.
- 토지 이용. 부정형 토지로 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 계획관리지역입니다.
- 규제. 접도구역, 온천지구, 가축사육제한구역 등이 확인됩니다.
- 공시지가. 365,800원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 설비. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방·옥내소화전·스프링클러·주차장시설 등이 설치되어 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 2,602,000,000원에 이춘경 인수액 50,000,000원을 더한 2,652,000,000원을 자금 기준으로 확인해야 합니다.
- 이춘경 임대차 원본. 전입일·보증금·배당요구와 실제 점유관계, 임대차계약 원본을 대조해 인수 범위를 다시 확인해야 합니다.
- 정국환 점유. 지하1층 194.2500㎡ 점유, 보증금 15,000,000원·월차임 1,200,000원의 현황과 인도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 개별 비01호만의 가격으로 오인하지 말고 실제 일괄매각 목록 전체와 감정가 범위를 확인해야 합니다.
- 목록31 현황. 가벽과 철골조 계단의 설치 위치·소유관계·철거 필요 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 비교가 제시되지 않은 사건이므로 감정가 대비 유찰률만으로 시세 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 현장을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가 26.02억”이 실제 취득원가는 아니다
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 2022.04.25 압류보다 앞선 이춘경의 2016.05.10 전입 때문에 보증금 50,000,000원이 매수인에게 인수됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 2,652,000,000원입니다. 둘째, 일괄매각이며 목록31은 창고(공실)로 이용되고 가벽과 철골조 계단이 설치되어 있습니다. 등기 소멸 여부만 확인하고 끝낼 사건이 아니라, 임차보증금 인수와 실제 매각 범위·현황을 함께 확인해야 합니다.
현재 회차에서는 신청채권자의 2,000,000,000원 청구가 전액 배당되지만, 2회 유찰 시에는 353,772,800원의 미배당이 발생합니다. 다만 실거래 비교 근거 없이 유찰률만 보고 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 권리상 핵심 부담은 50,000,000원 인수, 현장상 핵심은 일괄매각과 목록31의 구조 확인입니다.
