춘천지방법원 2026타경10014. 등기상 소유자는 일성레저산업주식회사이고, 2022.04.25 고성군(강원도)의 압류가 이 사건의 말소기준권리로 잡혀 있습니다. 이후 2026.01.22 주식회사더금영의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 과거 1999.07.28 설정된 근저당권과 그 이전 관련 등기는 이미 말소된 상태입니다. 문제는 등기보다 임차인입니다.
임차인 이춘경의 전입일은 2016.05.10으로 말소기준 압류보다 앞섭니다. 보증금은 50,000,000원, 월세는 580,000원이고 2026.03.30 배당요구를 했지만, 예상배당에서는 우선변제권 없이 보증금 전액이 매수인 인수로 반영됐습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저가 91,000,000원이 아니라 141,000,000원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 연수동 1층 4105호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정상 기호7~13 세미나실 이용 중이며 4105호 포함 |
| 건물 | 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 중 1층 4105호 · 1997.01.30 사용승인 |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 91,000,000원 / 91,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
| 현장 표기 | 공부상 연수동으로 기재되어 있으나 현장에서는 신관동으로 기재 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 미상 | 2016.05.10 | 50,000,000원 / 580,000원 | 2026.03.30 | 대항력 有 우선변제 無 승계 50,000,000원 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04 | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 미상 | 대항력 無 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 2명입니다. 보증기관 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이춘경은 말소기준권리보다 앞선 전입으로 대항력이 인정되어 보증금 50,000,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 반면 정국환은 2023.10.04 전입으로 말소기준권리 이후이므로 대항력이 없습니다.
② 실질취득 — 91,000,000원이 아니라 141,000,000원
신건 최저매각가는 91,000,000원입니다. 하지만 대항력 임차인 이춘경의 보증금 50,000,000원이 매수인 인수로 잡혀 있으므로, 현재 회차에서 낙찰자가 부담하는 실질취득은 141,000,000원입니다.
1회 유찰 시 매각가는 72,800,000원, 2회 유찰 시 58,240,000원으로 제시되어 있지만, 두 시나리오 모두 매수인 인수액은 50,000,000원으로 유지됩니다. 따라서 유찰이 발생해도 낙찰가만 보고 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 91,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,038,000원 |
| 인수. 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 88,962,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신청채권자 주식회사더금영의 청구금액은 2,000,000,000원이고 신건 예상배당은 88,962,000원, 미배당은 1,911,038,000원입니다. 이춘경 보증금 50,000,000원은 매각대금에서 배당되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 금액입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리의 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량접근은 가능하지만 시내버스정류장까지의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정상 기호7~13은 세미나실로 이용 중이고, 본건 1층 4105호가 해당 구간에 포함됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 아스팔트슁글(철판기와) 5층 건물이며 1997.01.30 사용승인됐습니다.
- 토지. 부정형 평지, 콘도미니엄 및 근린생활시설 부지로 이용 중이며 계획관리지역·온천지구에 포함됩니다.
- 도로. 단지 내 포장도로를 이용해 출입할 수 있고, 토지 자료상 도로접면은 소로한면입니다.
- 표기 확인. 공부상 연수동으로 기재되어 있으나 현장에서는 신관동으로 기재되어 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 인수액 반영. 응찰가와 별도로 이춘경 보증금 50,000,000원 인수를 실질취득에 반드시 더해 계산해야 합니다.
- 임차인 원문 대조. 이춘경은 점유부분이 특정되지 않았고, 정국환의 조사상 점유부분은 지하1층 194.2500㎡입니다. 본건 1층 4105호와 실제 점유관계를 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도 표기는 대지이지만 감정상 4105호는 세미나실 이용 구간에 포함됩니다. 실제 매각대상과 이용현황을 원문으로 대조해야 합니다.
- 동 명칭 확인. 공부상 연수동, 현장 신관동으로 표기가 달라 현장 물건 특정에 주의해야 합니다.
- 가격 검증. 비교 가능한 실거래 시세 수치가 없어 실질취득 141,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 판단할 수 없습니다.
- 배당 구조 확인. 신건에서는 주식회사더금영 청구 2,000,000,000원 중 88,962,000원만 예상배당되고 1,911,038,000원이 미배당으로 남습니다.
맺으며 — “낙찰가와 취득비용은 다르다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건 최저가는 91,000,000원이지만, 2016.05.10 전입한 대항력 임차인 이춘경의 보증금 50,000,000원이 전액 인수로 계산됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 141,000,000원입니다. 등기상 후순위 권리의 소멸 여부보다, 임차보증금 승계가 실제 부담의 중심입니다.
또한 본건은 감정상 세미나실 이용 구간에 포함되고, 공부상 연수동과 현장 신관동 표기가 다르며, 다른 임차인의 조사상 점유부분은 지하1층 194.2500㎡로 기재돼 있습니다. 실거래 시세 수치도 없어 현재 자료만으로는 가격이 싸다고 평가할 근거가 없습니다. 권리는 인수형, 가격은 검증 전 보류. 입찰 전에는 임차 범위와 매각대상 특정이 우선입니다.
