춘천지방법원 2026타경10014. 사건 분류는 대지이고, 감정평가 이용상태상 본관동 4층 1406호는 콘도미니엄(객실)로 이용되는 구분건물입니다. 소유자는 일성레저산업주식회사이며, 등기부에는 1997.03.31. 소유권보존이 올라와 있습니다. 근저당권은 없지만, 이 사건의 말소기준은 2024.08.08. 접수된 서울특별시 종로구의 가압류 55,600,000원입니다. 이후 2026.01.22. 주식회사더금영의 강제경매개시결정이 등기되어 있고, 두 권리는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부 후순위 권리가 아니라 말소기준보다 앞선 임차관계입니다. 이춘경은 2016.05.10., 정국환은 2023.10.04. 전입해 모두 2024.08.08. 말소기준보다 앞섭니다. 배당 시뮬레이션에서는 두 사람 모두 대항력 있음·우선변제권 없음으로 처리되어, 보증금 50,000,000원과 15,000,000원, 합계 65,000,000원 전액이 매수인 인수로 반영되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 춘천지방법원 2026타경10014 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리 331-2 일성설악콘도미니엄 본관동 4층 1406호 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 감정 이용상태상 콘도미니엄(객실) |
| 소유자 | 일성레저산업주식회사 |
| 건물 | 철근콘크리트조 · 본관동 8층 중 4층 · 1997.01.30. 사용승인 |
| 감정가 / 최저가 | 98,000,000원 / 98,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사더금영 / 2,000,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2024.08.08. 가압류 · 서울특별시 종로구 · 55,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.09 |
① 권리 흐름 — 등기보다 임차보증금이 핵심
| 임차인 | 점유부분 | 전입 | 보증금 / 월세 | 권리판정 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘경 | 특정 기재 없음 | 2016.05.10. | 50,000,000원 / 580,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 | 2026.03.30. | 매수인 인수 |
| 정국환 | 지하1층, 194.2500㎡ | 2023.10.04. | 15,000,000원 / 1,200,000원 | 대항력 有 우선변제 없음 | 확인 필요 | 매수인 인수 |
보증기관 대위·승계 신고는 없고 실제 임차인은 2명입니다. 두 임차인의 보증금을 중복 합산한 구조가 아니라, 각각 50,000,000원과 15,000,000원을 합한 65,000,000원이 매수인 인수액으로 반영되어 있습니다. 이 때문에 현재 최저가 98,000,000원에 낙찰된다고 가정하면, 낙찰대금 외 임차보증금 인수를 더한 실질취득 부담은 163,000,000원입니다.
② 가격 판단 — 98,000,000원만 보면 안 된다
이 사건에서 가격 판단의 출발점은 최저매각가가 아니라 실질취득 부담입니다. 현재 회차 최저가는 98,000,000원이지만 임차보증금 65,000,000원을 별도로 인수하므로 실제 부담은 163,000,000원입니다. 1회 유찰 시 매각가 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원으로 내려가더라도 제공된 시나리오에서는 매수인 인수액 65,000,000원이 그대로 유지됩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 98,000,000원 | 65,000,000원 | 1,959,764,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 78,400,000원 | 65,000,000원 | 1,979,011,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 62,720,000원 | 65,000,000원 | 1,994,408,960원 |
동일·유사 콘도 객실에 대한 실거래 기준 가격이 확인되지 않는 만큼, 98,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지를 단정할 수 없습니다. 특히 이 물건은 일반 주택이 아니라 구분건물 회원권으로, 사용여부와 사용가능일, 명의개서료, 시설관리비 및 추가비용을 함께 확인해야 합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 매력을 평가하는 방식은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,164,000원 |
| 인수 · 임차인 이춘경 보증금 | 50,000,000원 | 0원 |
| 인수 · 임차인 정국환 보증금 | 15,000,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 서울특별시 종로구 | 55,600,000원 | 55,600,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주식회사더금영 | 2,000,000,000원 | 40,236,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 98,000,000원은 집행비용·가압류·신청채권자 배당에 소진됩니다. 두 임차인의 보증금 65,000,000원은 배당표 안에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 본건 4층 1406호는 감정 이용상태상 콘도미니엄(객실)이며, 매각물건명세서 비고에는 구분건물 회원권으로 기재되어 있습니다.
- 주위환경. 강원특별자치도 고성군 토성면 원암리의 원암저수지 북동측 인근이며, 주위는 관광숙박시설·온천·골프장 등으로 구성되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하고 단지 내 포장도로를 이용해 출입합니다. 시내버스정류장까지의 거리 및 운행빈도를 감안하면 대중교통 사정은 다소 불편한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물·설비. 철근콘크리트조, 1997.01.30. 사용승인. 공용 위생·급배수·승강기·냉난방· 옥내소화전·스프링클러·주차장시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 토지면적 98,751.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 콘도미니엄, 평지의 부정형 토지이며 공시지가는 365,800원/㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 접도구역·온천지구·가축사육제한구역 관련 제한이 확인됩니다. 관광단지·지구단위계획구역과도 접합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
- 환금성. 일반 주거용 아파트가 아니라 콘도미니엄 객실·회원권형 구분건물이므로, 실제 사용조건과 회원권 비용구조를 확인하지 않은 상태에서 주택 실거래 방식으로 환금성을 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 현재 최저가 98,000,000원에 임차보증금 인수 65,000,000원을 더한 163,000,000원을 기본 부담액으로 놓고 판단해야 합니다.
- 이춘경 임차범위. 전입일 2016.05.10., 보증금 50,000,000원, 월세 580,000원, 배당요구일 2026.03.30.입니다. 점유대상 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
- 정국환 점유대상. 전입일 2023.10.04., 보증금 15,000,000원, 월세 1,200,000원이며 점유부분은 “지하1층, 194.2500㎡”로 기재되어 있습니다. 본건 4층 1406호와의 연관성을 반드시 대조하세요.
- 회원권 조건. 본 회원권의 사용여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비·추가비용을 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 유찰 착시. 1회 유찰 시 매각가 78,400,000원, 2회 유찰 시 62,720,000원이지만 현재 시나리오상 매수인 인수 65,000,000원은 그대로 남습니다.
- 가격 검증. 동일·유사 객실의 최근 거래 기준 없이 최저가만으로 “시세보다 싸다”고 판단하지 말고, 실제 회원권 거래·사용조건을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 점유범위를 직접 대조한 뒤 입찰해야 합니다.
맺으며 — “98,000,000원짜리 신건”으로 보면 틀린다
이 사건의 표면 가격은 감정가와 같은 98,000,000원입니다. 그러나 권리분석을 통과하면 매수인에게 남는 숫자는 달라집니다. 말소기준보다 먼저 전입한 실제 임차인 2명의 보증금 65,000,000원이 배당되지 않고 매수인에게 인수되므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 163,000,000원입니다.
더구나 이 물건은 일반 주거용 아파트가 아니라 감정 이용상태상 콘도미니엄 객실이고, 매각물건명세서에는 구분건물 회원권으로 표시되어 사용여부·사용가능일·명의개서료·시설관리비· 추가비용 확인이 요구됩니다. 동일·유사 객실의 실거래 기준 가격도 확인되지 않으므로 최저가가 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 권리상 핵심은 임차보증금 인수, 경제성의 핵심은 실질취득액과 회원권의 실제 사용·비용·환금조건입니다.
