부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 51-4, 현칭 ‘금준주택’ 1층 103호의 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이며, 2022년 소유권 취득 당시 거래가액은 139,920,000원으로 등기돼 있습니다. 그 뒤 2022.04.29 다올저축은행이 채권최고액 5,200,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 2025년 다올저축은행의 임의경매개시결정과 신현범의 강제경매개시결정이 이어졌지만 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2023년에도 다올저축은행의 임의경매가 한 차례 개시됐다가 2023.12.01 취하돼 등기가 말소된 이력이 있습니다. 현재 배당모형에서는 담보권자가 매각대금 대부분을 배당받고도 큰 미배당이 남지만, 그 미배당액을 낙찰자가 인수하는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 51-4 1층103호 · 도로명 부산광역시 금정구 벅구산로 6 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 전용 52.56㎡ · 1층 103호 |
| 현칭 / 규모 | 금준주택 · 11세대 · 1980.02.14 준공 |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 감정가 / 최저가 | 135,000,000원 / 135,000,000원 (신건) |
| 신청채권 청구액 | 4,240,661,512원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가상 임대관계는 ‘미상’으로 기재돼 있으므로 현장 점유관계는 입찰 전 별도 확인이 필요합니다. 등기 권리만 보면 핵심은 단순합니다. 2022.04.29 다올저축은행 근저당권이 말소기준이고, 이후의 임의경매·강제경매 등기는 매각으로 소멸합니다. 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 96.5%지만 표본은 1건
전용 52.56㎡ 기준 확인되는 거래는 2022.03, 1층, 139,920,000원 1건입니다. 시세 기준 평균·최저·최고가 모두 139,920,000원으로 동일하며, 현재 최저매각가 135,000,000원은 이 기준의 96.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.03 | 52.56㎡ | 1 | 139,920,000원 |
| 시세 기준 | 52.56㎡ | 1건 | 139,920,000원 |
숫자만 보면 최저가가 시세 기준보다 낮지만, ‘싸다’고 단정하기에는 근거가 약합니다. 거래 표본이 1건이고 표시된 최신 거래 시점도 2022.03입니다. 11세대 규모의 소형 다세대라는 점까지 감안하면, 아파트처럼 다수 거래를 기반으로 한 시세 비교와 같은 신뢰도로 접근하기 어렵습니다. 따라서 96.5%는 참고 지표이지 강한 가격 가점 근거로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 135,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,690,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 132,310,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 근저당권자에게 132,310,000원이 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 5,067,690,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 모형입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동, 금정중학교 남측 인근이며 주위는 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 소재하며, 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 용도·토지. 다세대 주거용 물건이며 토지는 제2종일반주거지역, 지목 ‘대’, 공시지가 1,043,000원/㎡, 도로접면은 소로한면으로 기재돼 있습니다.
- 규제. 가축사육제한구역과 상대보호구역 관련 제한이 확인됩니다. 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성. 금준주택은 11세대 규모이고 확인된 동일 면적 거래가 1건이므로, 다수의 비교거래가 있는 대단지 공동주택보다 매도 시 가격 검증과 매수자 탐색을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사·전입세대·점유자를 입찰 직전 다시 확인하세요.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당은 공동담보목록 제2022-328호입니다. 실제 배당관계는 관련 물건과 배당요구·세금 등을 원본에서 함께 확인해야 합니다.
- 가격 과신 금지. 135,000,000원은 시세 기준의 96.5%지만, 근거 거래가 1건이므로 이 비율만으로 ‘저가 매수’라 판단하지 마세요.
- 노후·소규모 물건 점검. 1980.02.14 준공, 11세대 규모입니다. 내부 상태와 수선 필요성, 공용부분 관리상태를 현장에서 확인하세요.
- 기존 경매 이력. 2023년 다올저축은행 임의경매가 개시됐다가 취하된 이력이 있고, 2025년 다시 임의경매와 강제경매가 개시됐습니다. 최신 등기 원본을 입찰 직전 대조하세요.
맺으며 — “권리 안정성은 좋지만, 신건 가격은 공격적이지 않다”
이 물건의 장점은 분명합니다. 2022.04.29 다올저축은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매 관련 권리는 매각으로 소멸하며 배당모형상 인수액은 0원입니다. 반면 가격은 현재 135,000,000원으로 시세 기준 139,920,000원의 96.5%입니다. 할인은 존재하지만 표본이 1건이고 최신 표시 거래가 2022.03이며, 11세대의 노후 다세대라는 환금성 변수를 함께 봐야 합니다. 결론은 권리는 합격, 가격은 보수적 접근. 신건에서의 작은 할인보다 점유 확인과 실제 매도 가능 가격 검증이 더 중요한 물건입니다.
