부산지방법원 2025타경21323. 부산 금정구 남산동 낙우빌라 4층 402호, 다세대 주택입니다. 현재 소유자는 남산역지역주택조합이고, 말소기준권리는 2022.04.29. 주식회사다올저축은행 근저당권입니다. 채권최고액은 5,200,000,000원이며 공동담보목록 제2022-328호가 기재되어 있습니다. 이후 2025.03.10. 다올저축은행의 임의경매개시결정과 2025.03.31. 신현범의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
등기만 보면 말소기준 이후 권리는 정리됩니다. 문제는 등기 바깥의 점유입니다. 매각물건명세서에는 주거 임차인 이봉구가 확인되지만 전입신고일, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부가 확인되지 않습니다. 따라서 이 임차인을 ‘대항력 없음’이라고 단정할 수도, ‘대항력 있음’이라고 단정할 수도 없습니다. 현재 배당 시뮬레이션에는 매수인 인수액이 0원으로 계산되어 있지만, 실제 입찰 판단에서는 임차인 권리가 확인될 때까지 실질취득액을 최저가 158,000,000원으로 고정해서 보아서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 부산지방법원 2025타경21323 |
|---|---|
| 소재지 | 부산광역시 금정구 남산동 52-3 낙우빌라 4층 402호 · 금단로210번길 40 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 주택 · 전용 59.595㎡ |
| 소유자 | 남산역지역주택조합 |
| 소유권 취득 흐름 | 2019.12.13. 황상용 130,000,000원 · 2021.08.06. 남산역지역주택조합추진위원회 150,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 158,000,000원 / 158,000,000원 (신건) |
| 신청채권액 | 4,240,661,512원 |
| 말소기준권리 | 2022.04.29. 주식회사다올저축은행 근저당권 · 채권최고액 5,200,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.10 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차인은 미확정
과거 2019.12.11. 이상섭의 주택임차권등기 95,000,000원이 있었지만 2019.12.19. 해제로 말소됐습니다. 현재 확인되는 임차인은 이봉구 1명이며 보증기관 대위·승계 신고가 아닌 실제 임차인입니다. 다만 이봉구의 전입신고일과 보증금이 확인되지 않으므로 말소기준일인 2022.04.29.보다 선순위인지 후순위인지 판정할 수 없습니다.
| 임차인 | 용도 | 전입신고 | 보증금 | 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이봉구 | 주거 | 미상 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 확인 필요 |
② 시세 비교 — 58.8%는 매력적이지만 ‘현재 시세’로 단정 금지
낙우빌라는 총 8세대이고, 확인되는 실거래 표본은 2건입니다. 2021.08. 전용 59.6㎡ 4층이 150,000,000원, 2022.11. 전용 64.5㎡ 1층이 268,620,000원에 거래됐습니다. 전체 평균은 209,310,000원이지만 표본이 적고, 최신 거래가 2022.11이라는 점을 함께 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.08 | 59.6㎡ | 4 | 150,000,000원 |
| 2022.11 | 64.5㎡ | 1 | 268,620,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 209,310,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 268,620,000원 |
최저가 158,000,000원은 전체 평균 209,310,000원의 75.5%, 최근 12개월 평균 268,620,000원의 58.8%입니다. 가격 지표만 놓고 보면 비교 거래보다 낮습니다. 또 최근 거래와 이전 거래의 가격 차이를 나타내는 추세지표는 79.1%로 하락장이 아니라 상승 방향으로 잡혀 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 158,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,012,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사다올저축은행 | 5,200,000,000원 | 154,988,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 근저당권 미배당액은 5,045,012,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 이 표에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이봉구의 보증금·전입일·배당요구가 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 승계 여부는 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 근저당 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 158,000,000원 | 154,988,000원 | 5,045,012,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 126,400,000원 | 123,830,400원 | 5,076,169,600원 |
| 2회 유찰 · 64% | 101,120,000원 | 98,904,320원 | 5,101,095,680원 |
다올저축은행 근저당권은 채권최고액 5,200,000,000원으로 감정가보다 훨씬 큽니다. 현 회차에서도 배당만으로 전액 변제가 되지 않고, 1회·2회 유찰 시 미배당액은 더 커집니다. 다만 이 근저당권 자체는 말소기준권리이므로 매수인이 근저당 채무를 승계하는 구조는 아닙니다. 매수인 관점의 핵심은 오히려 별도로 확인되지 않은 임차보증금입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부산광역시 금정구 남산동 금정중학교 남측 인근. 주변은 단독주택, 소규모 공동주택 및 근린생활시설이 혼재하고 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 인근에 시내버스정류장과 부산도시철도 1호선 범어사역이 있어 대중교통사정은 보통입니다.
- 용도. 다세대 주택이며 토지이용상황도 다세대입니다. 용도지역은 제2종일반주거지역입니다.
- 토지. 토지면적 268.8㎡, 완경사·정방형, 세로한면(가) 도로접면이며 공시지가는 1,126,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역 포함, 상대보호구역 저촉, 제2종일반주거지역 포함으로 확인됩니다.
- 환금성. 낙우빌라는 총 8세대이고 확인 실거래가 2건뿐입니다. 대단지 아파트처럼 거래 표본이 풍부한 유형은 아니므로 가격 산정 시 개별 거래 의존도가 큽니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이봉구 전입일 확인. 2022.04.29. 말소기준 근저당보다 전입이 빠른지 늦은지가 대항력 판단의 출발점입니다.
- 보증금 확인. 보증금이 확인되지 않으면 최악의 경우 낙찰가 외 승계 부담을 계산할 수 없습니다.
- 확정일자·배당요구 확인. 우선변제 가능 여부와 배당 후 미회수액을 판단하려면 반드시 확인해야 합니다.
- 가격 비교는 최신 거래만 믿지 않기. 최근 12개월 평균 268,620,000원은 1건이고 최신 거래월이 2022.11입니다.
- 면적 차이 반영. 대상은 59.595㎡, 거래 표본은 59.6㎡와 64.5㎡입니다. 특히 268,620,000원 거래는 64.5㎡입니다.
- 공동담보 확인. 다올저축은행 근저당권에는 공동담보목록 제2022-328호가 기재돼 있으므로 해당 근저당의 전체 담보관계를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 임차인 관련 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적, 권리는 아직 미완성
이 물건은 숫자만 보면 눈에 띕니다. 최저가 158,000,000원은 최근 12개월 평균 268,620,000원의 58.8%이고, 전체 평균 209,310,000원보다도 낮습니다. 그러나 거래 표본은 2건뿐이고 최신 거래가 2022.11이라 현재 시세를 확정하기에는 간격이 큽니다.
무엇보다 더 중요한 것은 임차인 이봉구입니다. 전입신고일과 보증금이 확인되지 않는 이상 대항력은 ‘가능·미상’이고, 우선변제와 미배당 보증금 승계도 미상입니다. 따라서 배당표의 매수인 인수 0원을 그대로 믿고 실질취득액을 158,000,000원으로 확정하는 것은 위험합니다. 가격은 검토할 만하지만, 권리 확인 전에는 입찰가를 정할 단계가 아닙니다. 이 사건의 결론은 “58.8% 할인”이 아니라 “임차인 확인 후에야 할인율이 의미를 갖는다”입니다.
